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因抵押權(quán)人過(guò)失引發(fā)的房產(chǎn)拍賣糾紛
來(lái)源：《拍賣·收藏》作者：福建天友拍賣有限公司林志聰日期：2009年04月16日訪問(wèn)次數(shù)：142
拍賣過(guò)程：
2007年7月9日，我司受某法院委托，對(duì)被執(zhí)行人彭某、林某夫妻共有的抵押于某銀行(以下簡(jiǎn)稱A銀行)的位于市區(qū)燈星村東村的房產(chǎn)一幢進(jìn)行拍賣。我司接受委托后，于7月12日在市級(jí)主要報(bào)紙上刊登了拍賣公告，并定于7月27日下午3：30在本司拍賣廳進(jìn)行公開拍賣。
公告發(fā)布后，就有眾多客戶電話咨詢?cè)摲慨a(chǎn)，我司工作人員認(rèn)真向客戶介紹了該房產(chǎn)的基本情況，并組織了有意競(jìng)買者到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了看樣。
拍賣會(huì)如期進(jìn)行，l號(hào)競(jìng)買者楊某淵以人民幣106,3萬(wàn)元競(jìng)得該房產(chǎn)，并當(dāng)場(chǎng)簽訂了《拍賣成交確認(rèn)書》，整個(gè)拍賣會(huì)過(guò)程由市工商局及區(qū)公證處進(jìn)行監(jiān)拍和公證。買受人楊某淵在拍賣會(huì)后當(dāng)場(chǎng)繳納了20％的履約定金，并按照約定在7日內(nèi)付清了剩余款項(xiàng)。
買受人楊某淵繳清拍賣款后，我公司隨即將拍賣款全額轉(zhuǎn)入委托法院帳戶，并附上了拍賣情況及結(jié)算報(bào)告。同時(shí)，向經(jīng)辦法官詢問(wèn)房產(chǎn)移交事宜，經(jīng)辦法官稱要通知抵押權(quán)人A銀行將拍賣款提取后才能辦理移交手續(xù)。
意外出現(xiàn)：
過(guò)后幾天，我司接到委托法院經(jīng)辦法官的通知，稱其在通知抵押權(quán)人A銀行來(lái)領(lǐng)取拍賣款時(shí)，A銀行告知，被執(zhí)行人彭某、林某已于7月15日到該銀行將貸款歸還清楚，A銀行也已將抵押物即該房產(chǎn)的房屋所有權(quán)證退還了彭某、林某夫妻倆，該案已經(jīng)終止了。于是法院撤銷該拍賣，并請(qǐng)我司派人前往法院辦理退款事宜，將該拍賣款退還給買受人楊某淵。
我司工作人員接到通知后，趕緊將這一情況告知買受人楊某淵，并請(qǐng)他到我公司辦理退款事宜。楊某淵聽后，稱不會(huì)前來(lái)辦理退款的，說(shuō)他競(jìng)買該房產(chǎn)是通過(guò)我司公開拍賣的，拍賣已經(jīng)成交了，拍賣行為是合法有效的，且辦理了拍賣公證書，要求我司要按照約定將該房產(chǎn)移交給他。
楊某淵還稱，其繳納的拍賣款有部分是借來(lái)的，要支付一定的利息，稱除非我司賠償他的損失，否則將起訴我司違約。
我司稱，拍賣人作為一個(gè)拍賣中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，對(duì)該司法委托拍賣的房產(chǎn)是無(wú)法直接進(jìn)行移交的，只能由委托法院負(fù)責(zé)。現(xiàn)在委托法院已經(jīng)通知拍賣人撤銷拍賣，拍賣人只能把拍賣款如數(shù)退還，其它損失
不應(yīng)由拍賣人承擔(dān)的責(zé)任。
仲裁解決：
于是，買受人楊某淵將我司訴至市仲裁委。他訴稱，在我司舉行的拍賣會(huì)上公開競(jìng)得上述房產(chǎn)，有成交確認(rèn)書為證，已經(jīng)按照約定支付了全部款項(xiàng)并且辦理了拍賣公證書,要求我司將上述房產(chǎn)移交給他，否則要賠償其損失。
我司辯稱，作為一個(gè)中介機(jī)構(gòu)，我公司不具有強(qiáng)制執(zhí)行能力，而且我司在拍賣規(guī)則及競(jìng)買注意事項(xiàng)中第5條已經(jīng)明確告知：拍賣成交后，如遇特殊情況委托方無(wú)法將拍賣標(biāo)的及有關(guān)權(quán)屬證件移交給買受人的，我司不負(fù)違約責(zé)任，視情退回已交款項(xiàng)(不計(jì)付利息和賠償金)給買受人。故我司不承擔(dān)違約責(zé)任。
市仲裁委對(duì)該拍賣行為進(jìn)行了調(diào)查：我司在拍賣該房產(chǎn)前已經(jīng)按照《拍賣法》的有關(guān)規(guī)定在主要公開的媒體上進(jìn)行了公告，進(jìn)行了必要的展示。買受人楊某淵在拍賣前按照拍賣公司的規(guī)定，繳納了競(jìng)買保證金，參加競(jìng)買,拍賣行為是合法有效的，拍賣公司理應(yīng)將該房產(chǎn)移交給買受人楊某淵。但拍賣公司確實(shí)不具有強(qiáng)制執(zhí)行能力，并且事先也已經(jīng)在拍賣規(guī)則及競(jìng)買注意事項(xiàng)中予以聲明，故不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
這起事件的主要原因，是抵押權(quán)人A銀行在被執(zhí)行人已經(jīng)歸還了借款卻未及時(shí)告知委托法院，以及被執(zhí)行人彭某、林某知道房產(chǎn)已經(jīng)被法院依法查封、扣押并將進(jìn)行拍賣，在歸還貸款后也未向委托法院提出異議，致使委托法院未能在拍賣前通知拍賣公司終止拍賣，從而使拍賣公司在不知情的情況下繼續(xù)拍賣該房產(chǎn)，并最終成交。故A銀行及彭某、林某應(yīng)該負(fù)有責(zé)任。
最后，經(jīng)市仲裁委協(xié)商解決仲裁：拍賣撤銷，拍賣公司把拍賣款如數(shù)退還給買受人楊某淵，A銀行和彭某、林某共同支付買受人楊某淵從繳足拍賣款之日起至退回拍賣款時(shí)銀行同期的利息，并承擔(dān)楊某淵辦理該公證書所支付的費(fèi)用。