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一起房產(chǎn)拍賣糾紛案引出的思考朱秀令
文章主題房主拍賣糾紛案房屋所有權(quán)城市房地產(chǎn)管理法拍賣法訴訟時(shí)效拍賣行為合法性文章內(nèi)容：一,案情臺州市益良食品廠為實(shí)施企業(yè)外部轉(zhuǎn)制。委托臺州伊景拍賣行拍賣座落于椒江南皖街7號的房地產(chǎn)999年9月6日,臺州伊景拍賣行發(fā)布了房屋拍賣公告南皖街7號。有臨街—■層混合結(jié)構(gòu)樓房間,一層混合結(jié)卡勾房屋一間,西邊混合結(jié)構(gòu)平房一幢,營計(jì)建筑面積504.93平方米,占地面積288.80平方米,起拍價(jià)為58.()0萬元一999年9月27日,石聲依約參加了臺州伊景拍賣行在泉之大廈五樓舉行的對南皖街7號房屋的競拍活動,以28萬元人民幣的價(jià)款買到該房屋,并且當(dāng)場與拍賣人簽署成交確認(rèn)書2000年8日。買受人石聲持拍賣人出具的成交證明和拍賣標(biāo)的的一些證明資料,到該房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)時(shí)。才知曉該拍賣標(biāo)的物建成于995年8月,由于在建房前沒有申請辦理住房建設(shè)項(xiàng)目審批和建設(shè)—程規(guī)劃許可證等手續(xù),根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)賣的房屋,座落于椒江區(qū)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi),既沒有取得建設(shè)項(xiàng)目批文。也沒有辦理《建設(shè)1程規(guī)劃許可證》,應(yīng)被鑒定為違章的建筑物,不具有合法性,因此而不能取得合法的《房屋所有權(quán)證》2.該拍賣行為是否有效的問題=《中華人民共和國拍賣法》(以二簡稱《拍賣法》)第2章第6條規(guī)定拍賣標(biāo)的應(yīng)當(dāng)是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利該拍賣標(biāo)的系違章建筑物,無法申請領(lǐng)取合法的《房屋所有權(quán)證》,委托人不具有依法處分財(cái)產(chǎn)的權(quán)利因此,該拍賣行為應(yīng)無效。3.拍賣行是否承擔(dān)賠償責(zé)任的問題。本案例中,買受人曾經(jīng)向拍賣人詢問過拍賣標(biāo)的產(chǎn)權(quán)問題,拍賣人曾明確回答產(chǎn)權(quán)清楚,不會有問題因此,根據(jù)《拍賣法》第5章第6條第一款關(guān)于拍賣人,委托人違反本法第十八條第二款,第二十七條的規(guī)定。未說明拍賣標(biāo)的的瑕疵,給買受人造成損害的,買受人有權(quán)向拍賣人要求賠償之規(guī)定,買受人石聲有權(quán)向該拍賣行要求退房并賠償損失該拍賣行應(yīng)在接受買受人石聲的退房并予賠償后,再向本案例房產(chǎn)拍竇糾紛紊弓,幽的颶考定,該拍賣標(biāo)的物屬于違章建筑,建房者本人就無法申請領(lǐng)取合法的《房屋所有權(quán)證》因此,買受人也不能辦理該房屋所有權(quán)證轉(zhuǎn)讓和所有權(quán)登記手續(xù)為此,買受人石聲以無法領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》為理由,于2000年11月8日下午到原拍賣行要求退還所拍賣的房屋,并要求該拍賣行賠償損失一而該拍賣行則聲稱,此次拍賣已經(jīng)公證員公證,而且買受人和拍賣人都已經(jīng)在拍賣成交確認(rèn)書上簽名,根據(jù)《拍賣法》第4章第52條關(guān)于拍賣成交后,買受人和拍賣人應(yīng)當(dāng)簽署成交確認(rèn)書之規(guī)定,此次拍賣有效=2,本拍賣行只不過是受委托人所托,為委托人辦事,與委托人之間只是一種委托關(guān)系,而不是一種居間關(guān)系一加之房屋產(chǎn)權(quán)登記業(yè)務(wù)知識不屬于拍賣行業(yè)必須掌握的業(yè)務(wù)知識范圍,因此,拍賣行不該承擔(dān)賠償責(zé)任,買受人應(yīng)當(dāng)去找委托人(即出賣房屋的人)退房和賠償損失且該拍賣行為已經(jīng)發(fā)生一年多了,早已失去了有效的訴訟和時(shí)效二,案析1.所拍賣的房屋所有權(quán)是否合法的問題《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》以法律的形式確定了國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度建設(shè)部第57號令《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》(以下簡稱《辦法》)第5條明確規(guī)定房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人合法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有,使用,收益和處分的惟一合法憑證依法登記的房屋權(quán)利受國家法律保護(hù)《辦法》第16條規(guī)定新建的房屋,申請人應(yīng)在房屋竣后的3個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記。并應(yīng)當(dāng)提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證,房屋竣工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)部門的證明文件集體土地上的房屋轉(zhuǎn)為陶有土地上的房屋,申請人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30口內(nèi)向登記機(jī)關(guān)提交用地證明等文件。申請房屋所有權(quán)初始登記規(guī)定所反映的《建設(shè)一程規(guī)劃許可證》是指由城市規(guī)劃行政主管部門核準(zhǔn)申請人在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建,擴(kuò)建和改建建筑物,構(gòu)筑物,道路,管線和其他程核發(fā)的證書建設(shè)者只有在取得該證和其他批準(zhǔn)文件后。方可申請辦理開工手續(xù)=上述所拍24≮當(dāng)代經(jīng)濟(jì)》!㈩!年第8期中的委托人追償同時(shí),該拍賣行應(yīng)從中吸取教訓(xùn),在今后接受房地產(chǎn)拍賣委托時(shí)。主動與當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門取得聯(lián)系。查清待拍賣房地產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系后,再實(shí)施拍賣行為,以避免或減少此類糾紛4,該買受人訴訟時(shí)效是否有效的問題本案例中的買受人。應(yīng)根據(jù)中華人民共和國建設(shè)部第57號令《辦法》第17條之規(guī)定在拍賣成交起的30日內(nèi),(即999年9月27日至2月27日)。到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申請轉(zhuǎn)移登記。因此,其有效的訴訟時(shí)效也應(yīng)按照《拍賣法》61條第3款因拍賣標(biāo)的存在瑕疵未聲明的。請求賠償?shù)脑V訟時(shí)效期間為一年,自當(dāng)事人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受損害之日起計(jì)算之規(guī)定,從1999年2月27日買受人應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到損害的最后之日起算至2000年2月27日三,案評本案例由于所拍賣的標(biāo)的不具有合法的房屋所有權(quán),不具備《拍賣法》第2章第6條的規(guī)定,而且拍賣人又未在拍賣公告上聲明拍賣標(biāo)的所存在的上述瑕疵,因此,該拍賣行為應(yīng)視作無效且拍賣人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任;買受人石聲并未喪失有效的訴訟時(shí)效,仍然有權(quán)利向拍賣人索賠損失由此可見,房地產(chǎn)權(quán)屬管理是房地產(chǎn)管理的基礎(chǔ)和核心工作,也是建立房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì),維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前提而房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度是國家以法律形式確定的,是用以保護(hù)公民財(cái)產(chǎn)權(quán)的必要制度,也是各級人民政府進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)屬管理的主要手段,使權(quán)利人能依此而獲得國家法律的保護(hù)。因此,它涉及到所有產(chǎn)權(quán)單位和千千萬萬老百姓的切身利益。也更顯示出它在房地產(chǎn)交易,拍賣,租賃,抵押等社會主義市場經(jīng)濟(jì)活動中有著不可或缺的重要作用和影響。(注案例中的拍賣行名稱,轉(zhuǎn)制企業(yè)名稱,買受人名字和房屋座落地址等均系化名)(作者單位臺州市椒江區(qū)房地產(chǎn)管理局)