3月28日上午，廣西南寧市青秀區人民法院開庭審理了一例因采光、通風等權利受侵害而引發的商品房買賣合同糾紛案。當事人雙方圍繞開發商是否構成合同欺詐、商品房采光、通風等權利受到侵害如何賠償等焦點問題進行了激烈地辯論。據了解，這是廣西法院開庭審理的首例采光、通風、貶值商品房買賣合同糾紛案。
“位于東葛路**號嘉*自由空間的房子地段好、采光好。”2004年3月23日，在南寧打拼多年的謝先生看好了嘉*自由空間的房子，加上售樓小姐的極力推銷，于是毫不猶豫地買下了一套位于7樓的房子。按照合同中平面設計圖的顯示，房子應該有兩個落地窗，哪料，當房子建成后，謝先生才發現，兩個落地窗變成兩堵墻。當天買房的唐女士也遇到了同樣的情況。謝先生和唐女士認為，開發商廣西嘉*置業集團有限公司對商品房設計的變更、修改，給他們的生活帶來了極大的不便，使他們的通風、采光、眺望等方面的權利受到侵害，他們為此付出了很多額外的費用。經多次與開發商協商無果后，謝先生和唐女士委托同望律師事務所的龔振中律師將開發商告上了法庭。他們分別要求開發商廣西嘉*置業集團有限公司賠償損失12萬元和全部訴訟費用。
針對原告的起訴，被告廣西嘉*置業集團有限公司的代理律師在法庭上主要陳述了幾點意見：一、被告對原告所買的商品房的門、窗進行的修改系依法依約進行。被告律師辯稱，本案中，為了完善施工設計，提高防火能力，根據消防管理部門的審核規定和南寧市建筑設計院的修改意見，原告對被告購買的房屋進行修改，并將修改意見書面通知了原告。二、原告的訴訟請求無事實和法律依據。本案中，被告以特快專遞的形式將修改意見通知的原告，但原告并未在15日內作出書面答復。據此，視為原告同意變更。亦即原告同意被告對其所購買商品房的門窗進行的部分修改，并愿意承擔由此帶來的一切后果，包括修改門、窗后對其通風、采光等的影響。總之，被告的行為系依法依約進行，并沒有過錯，也沒有違反合同的規定，沒有侵害原告的合法權益。因此，原告的請求無事實和法律依據。
法庭上，原告律師發表了三點代理意見：一、原告與被告簽訂了商品房買賣合同，被告未交付符合合同約定的房屋給原告，應當賠償由此給原告造成的損失。根據原被告雙方簽訂的《商品房買賣合同》第10條約定，“經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致下列影響買受人所購商品房質量或使用功能……買受人不退房的，應當與出賣人另行簽訂補充協議”，同時根據《合同法》的規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。在本案中，采取繼續履行或補救措施已不可能實現，嘉*集團應賠償設計變更給原告造成的損失。原告的損失包括以下幾個方面：1、由于玻璃窗被改為水泥墻，影響了房屋的通風、采光功能，常年要開燈、開空調，原告為此也支付了額外的電費及設備費用，因此被告應賠償原告的損失。按每度電0.5元計算，每天多用電6度，房屋的使用年限為59年，則原告多支出的電費為0.5元×6度×30天×12個月×59年=63720元。2、原告為購房多支出的房款。在變更設計之前房屋價值與變更設計后房屋的市場價值，此差價即為原告多支出的房款。原告認為變更設計后，該房屋每平方米貶值900元，則原告多支出的房款為900×82.06=73864元。以上損失合計137584元。
二、被告在訂立合同過程中，隱瞞了本案爭議房屋設計變更的重要事實，應向原告承擔賠償責任。被告答辯稱，其于2004年4月15日將設計變更修改的情況通知原告。根據雙方簽訂的合同第10條約定，“經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致下列影響買受人所購商品房質量或使用功能的，出賣人應當在有關部門批準同意之日起10日內，書面通知買受人。”根據被告通知原告的時間推定，被告最早是在2004年4月5日才獲得有關部門批準進行設計變更的，而根據被告提供的證據9，南寧市建筑設計院對本案爭議部分的設計變更是2003年9月作出的，也就是說，被告于2003年9月就已經知道房屋必須進行設計變更，而直到2004年3月原告買房簽訂合同時，被告仍隱瞞該部分事實，向原告提供變更前的設計平面圖，并以該圖紙為依據與原告訂立合同。根據《合同法》規定：“當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任：……(二)故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況……”同時，根據《消費者權益保護法》第49條規定，“經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍。”原告認為，被告隱瞞了與訂立合同相關的重要事實，屬于欺詐行為，應按原告的要求增加賠償其受到的損失，賠償的金額為原告為購買商品房支付的費用的一倍，即雙倍返還原告支付的購房款。
三、被告進行設計變更是經過有關部門批準，免除的只是行政責任，但并不能免除其民事責任。被告為了提高房屋的防火能力，根據消防管理部門的審核進行了設計變更，其免除的只是行政責任。但被告設計變更是為了通過消防審核，換句話來說，被告就是進行設計變更的受益者，因此，即使被告沒有過錯，但由于其設計變更給原告造成了損失，其亦應賠償原告的損失。
綜上所述，被告的行為侵犯了原告的合法權益，應當承擔賠償原告損失的責任。開發商是否為自己的行為付出代價?法院將擇日對此案作出裁決。
案例鏈接:
成都一巨額賠償開國內先例侵犯采光權賠了400萬
2002年，成都兩家房地產公司因修建的兩幢電梯公寓影響了周邊住戶的采光權，付出了賠償400萬元的代價。住戶因采光權受到侵犯而獲得如此巨額的賠償，在國內尚屬首例。在1999年，成都兩家房地產公司先后在成都軍區某干休所3幢住宿樓旁修建了兩幢樓，但這兩幢樓嚴重影響了旁邊3幢住宿樓的采光，甚至導致一些住在一樓的住戶白天也得開燈照明。由于不能容忍采光權被侵犯，這3幢住宿樓的36家住戶聯名要求解決采光權被侵犯的問題，最后這36家住戶獲得了總額為400萬元的賠償。
