小區(qū)車位出售糾紛
既不賣給小區(qū)業(yè)主車位，還不讓業(yè)主駕車進(jìn)入小區(qū)——這就是北京中體奧林匹克花園小區(qū)20多位業(yè)主受到的“禮遇”。10多天前，在經(jīng)過兩次談判后，小區(qū)開發(fā)商答應(yīng)解決。
7月6日，記者了解到，開發(fā)商提出的“承諾”仍未兌現(xiàn)。
買不到停車位，業(yè)主有家不能回
6月21日，北京中體奧林匹克花園小區(qū)業(yè)主李先生像往常一樣駕車回家。18時30分，行至小區(qū)門口時，他看見前面堵著一輛車。打聽后方得知，小區(qū)物業(yè)公司——北京中體奧園物業(yè)管理有限公司突然決定:從即日起，在小區(qū)內(nèi)沒有購買停車位的車輛一律不得進(jìn)入。隨著小區(qū)門口車輛越堵越多，有業(yè)主報警，北京市豐臺區(qū)長辛店派出所民警接警趕到。經(jīng)過疏通，物業(yè)公司決定臨時放車主進(jìn)入小區(qū)，第二天雙方進(jìn)行談判協(xié)商。
22日19時許，當(dāng)李先生駕車至小區(qū)門口時，再次遭遇同樣的一幕。
“物業(yè)公司態(tài)度強(qiáng)硬，談判很不順利。有些業(yè)主情緒激動，險些打了起來。”李先生回憶說，他們在小區(qū)門口與保安對峙一段時間后，民警再次趕來。但民警這次疏通沒有上次那么順利，直到23時許，保安才接到物業(yè)公司命令，同意暫放業(yè)主駕車入園，妥協(xié)的條件是第二天召開雙方見面會，就停車位一事繼續(xù)進(jìn)行談判，開發(fā)商北京創(chuàng)世宏景投資管理有限公司派領(lǐng)導(dǎo)參加。
23日19時，在小區(qū)沒有買到車位的20余戶業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司進(jìn)行了兩個小時的談判，但業(yè)主表示談判結(jié)果不盡人意。
“不是我們不買車位，也不是我們不交錢租車位，而是開發(fā)商根本就不賣也不租給我們車位，明顯是在刁難人。”業(yè)主向記者傾訴。
業(yè)主:開發(fā)商不該擅自售盡停車位
談判桌上，多位業(yè)主指責(zé)開發(fā)商不該在未與業(yè)主溝通的情況下，擅自將地下車位出售殆盡，既沒給尚未購買車位的業(yè)主留下購買或租用余地，又采取過激行為阻止這些業(yè)主駕車進(jìn)入小區(qū)。
業(yè)主認(rèn)為，地下停車位是小區(qū)的配套設(shè)施，每個住戶都享有優(yōu)先購買或租用的權(quán)利。業(yè)主入住后，開發(fā)商及物業(yè)公司應(yīng)該召集業(yè)主，就停車位分配進(jìn)行協(xié)商，但開發(fā)商并沒有征求業(yè)主意見，而是擅自銷售車位，導(dǎo)致有的業(yè)主買到多個車位，而有的業(yè)主卻根本無車位可買，甚至還出現(xiàn)非小區(qū)業(yè)主卻買到車位并進(jìn)行炒賣的現(xiàn)象，人為造成車位緊張。
業(yè)主李先生反映，地下停車位雖已售光，但真正用來停放自家車輛的不足一半，一些車位被他人買去投資，然后加價倒賣或高價租賃給沒有買到車位的業(yè)主。小區(qū)車位出售糾紛(2)來源：未知作者：佚名時間：2010-11-08
談判會上，有業(yè)主表示，曾多次接到高價轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)租小區(qū)停車位的電話。
記者在小區(qū)地下停車場看到，確實有不少車位空著。隨行的業(yè)主抱怨:“這些停車位空著不用，造成資源浪費，而我們卻因沒有買到車位連小區(qū)都進(jìn)不了。一些停車位被小區(qū)業(yè)主之外的人買走，勢必造成管理上的混亂。”
讓業(yè)主無法忍受的還有另一問題:受到不公平待遇。同一小區(qū)、同一家開發(fā)商、同一個物業(yè)公司，但一期的業(yè)主與二期的業(yè)主在小區(qū)停車方面享受的“政策”卻大不相同——一期業(yè)主可免費使用小區(qū)地上停車位;二期業(yè)主若在小區(qū)內(nèi)沒有買到車位，連車輛都不能進(jìn)入。
對此，開發(fā)商解釋:“一期地上停車位屬業(yè)主共有。”
開發(fā)商:“我們就是為了利益最大化”
對于業(yè)主反映的問題，開發(fā)商北京創(chuàng)世宏景投資管理有限公司市場開發(fā)部一位周經(jīng)理表示，地下停車位的產(chǎn)權(quán)在開發(fā)商手里，公司有權(quán)決定買賣。
“你們怎能僅從自己的角度考慮，只為自己的利益而不顧業(yè)主需求?”一位業(yè)主反問。
“對，我們就是為了利益最大化，盡可能多地賣車位。”周經(jīng)理回應(yīng)，“地下車位都已賣光，地上車位是別墅業(yè)主的，我們無權(quán)把賣出的車位再賣給他人，否則會侵害車位購買者的利益。”
采訪中，開發(fā)商方面的一位負(fù)責(zé)人承諾，公司將考慮用回購的方法來彌補(bǔ)，把收回的停車位以當(dāng)初售價賣給業(yè)主，公司還將在小區(qū)內(nèi)再劃出一些地上車位來解決。
開發(fā)商行為違反《物權(quán)法》
近幾年，因為停車位糾紛，北京市多個小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商或物業(yè)發(fā)生沖突，有的甚至出現(xiàn)流血事件。5月25日，北京市海淀區(qū)樂府江南小區(qū)因停車位等原因發(fā)生多人動手乃至受傷事件，甚至驚動了北京特警。
關(guān)于小區(qū)車位應(yīng)如何分配處分的問題，開發(fā)商為了自身利益的“最大化”，突破分配比例將小區(qū)配套停車位銷售殆盡的做法，侵害了部分業(yè)主的權(quán)益，是造成此起糾紛的主要原因。
開發(fā)商在未與業(yè)主溝通的情況下，將小區(qū)內(nèi)停車位出售殆盡，甚至將部分停車位賣給小區(qū)業(yè)主以外的人，不符合《物權(quán)法》第七十四條“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”之規(guī)定。2009年10月1日起實施的最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，專門對“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”作出進(jìn)一步解釋:建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。“可見，小區(qū)車位應(yīng)當(dāng)首先出售、附贈或者出租等方式處分給本小區(qū)業(yè)主，而不是銷售給本小區(qū)業(yè)主以外的人。”
對開發(fā)商提出“在小區(qū)內(nèi)再劃出一些地上停車位”的解決方案，屈律師稱，這些新的車位一般是來自業(yè)主共有的道路或者其他綠化等場地，根據(jù)《物權(quán)法》“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”的規(guī)定，新劃出的車位應(yīng)歸全體業(yè)主所共有。
