小區車庫車位歸屬的法律分析
關于小區車庫車位的歸屬問題，一直困擾著購買了商品房的業主。物權法的出臺使小區的車庫車位歸屬有了法律保障。
《物權法》第七十四條對車位、車庫問題以一個條文作出了規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”
《物權法》第七十四條明確了小區車位及車庫的集中歸屬層次和效力，對該條款我們可以從以下幾層意思來理解：
第一，對于非占用業主共有道路或其他公有場地而用于停放汽車的車位、車庫有兩個層次的歸屬順序：
首先，開發商應滿足業主的需要。業主對車位、車庫的基本需要是優先于當事人的約定的，不能夠以約定而排除業主對車位、車庫的需要，這是法定權利。當然，該需要是社會一般平均要求而不能任意擴大膨脹而應界定在合理的范圍內。
其次，在滿足了業主的基本需要以后，可以由開發商與業主或其他當事人進行約定。約定的方式可以是出售、出租或者附贈等。
第二，對于占用業主共有的道路或者其他共有場地用于停放汽車的車位，則屬于業主共有。這是因為共有得到道路或場地本身就是業主享有的建筑物區分所有權之中的共有部分，業主對其享有共有權。
此種共有包括兩個方面的含義：
其一，對車位、車庫所占用的土地使用權的共有。其二，對土地上的地上附著物的共有。即車位、車庫本身的所有權，這兩個部分都屬于全體區分所有權人所共有。因此占用該部分而建的車位當然屬于業主共有。
由此可以看出，我國《物權法》對車庫、車位權屬制度的安排，是以車位、車庫在建筑物區劃內的不同性質為出發點，采取的一種相對折衷的方法。既考慮了法律理論的層面，也考慮了房地產業的實際狀況。一方面，由于車位、車庫并不像建筑區劃內電梯、走廊、綠地等設施一樣，不宜分割或無法分割，因此，從法律屬性上來說不宜共同所有;另一方面，從房地產業的實際情況來看，車位、車庫由當事人通過出售、附贈、出租等方式約定所有或使用是一種慣常做法;因此，《物權法》第七十四條的首要精神還是提倡以約定的方式確定車位、車庫的權屬。同時，考慮到在實際中有的開發商將車位、車庫高價出售給業主以外的人所有或使用，導致小區內車位不足甚至沒有車位，又在第一款和第三款作出限制性規定，要求車位、車庫首先滿足業主的需要，如果占用業主共有道路或者其他場地，屬于業主共同所有。
