由小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬引發(fā)的思考
1. 引 言
住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬問題，一直是物業(yè)管理中矛盾的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)商，物業(yè)管理公司和小區(qū)業(yè)主就有關(guān)停車位的歸屬紛爭(zhēng)凸現(xiàn)，各方利害當(dāng)事人各執(zhí)一端。本文試著從理論上探討小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬問題。為此問題的改進(jìn)提供立法參考。
2.小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬的現(xiàn)狀
二十一世紀(jì)的今天，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也迅速的壯大起來，隨之便出現(xiàn)了一系列有關(guān)房地產(chǎn)的問題，小區(qū)停車位就是其中的一列。商品房小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬不明，將會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)商和小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益處于不明確的狀態(tài)，嚴(yán)重?fù)p壞了當(dāng)事人的合法權(quán)益，妨礙著房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活和公共管理帶來諸多的難題。在現(xiàn)今提倡的和諧社會(huì)的大前提下，我們更應(yīng)該盡快解決這個(gè)難題，從而使得“和諧”落到實(shí)處。值得可喜的是，在今年的兩會(huì)上，《物權(quán)法》終于被通過。并將于2007年10月1日起施行。這部法律的出臺(tái)，給小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬問題指明了方向。《物權(quán)法》第六章第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。其歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”。因此，我們需要從現(xiàn)有的規(guī)定出發(fā)，借助物權(quán)法理論研究的成果，進(jìn)一步的推理，來分析小區(qū)內(nèi)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬問題。
所謂停車位是指停車場(chǎng)中僅供一輛汽車停放之單元。所謂商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)，是指房地產(chǎn)權(quán)。房地產(chǎn)權(quán)又包括土地使用權(quán)和建筑物、附屬物所有權(quán)兩方面的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。在本文中，我們主要論述的小區(qū)停車位專指商品房住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置在地上、地面或地下的停車位。
3.建筑物區(qū)分所有權(quán)制度
3.1 建筑物區(qū)分所有權(quán)制度為物權(quán)中的一種，并對(duì)物權(quán)進(jìn)行概述
要研究這個(gè)問題，我們就應(yīng)先從建筑物區(qū)分所有權(quán)制度談起。建筑物區(qū)分所有權(quán)制度是物權(quán)法中的一種。物權(quán)是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。物權(quán)是一種重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)，與債權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等其他財(cái)產(chǎn)權(quán)不同，物權(quán)的客體主要是動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。物權(quán)一詞最早起源于羅馬法，但其直到1900年，才由《德國(guó)民法典》第一次在法律上予以正式確認(rèn)。此后，許多國(guó)家的民法典都規(guī)定了物權(quán)制度。物權(quán)法隨之成為民法的重要組成部分。(王利明著：《民法》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2000年6月第1版，第142頁(yè))
3.2 具體概述建筑物區(qū)分所有權(quán)制度
建筑物區(qū)分所有權(quán)本質(zhì)上屬于一種重要的物權(quán)類型，但并非新生的物權(quán)概念，遠(yuǎn)在古代的埃及、巴比倫、希臘的法律中即已有其蹤跡。近現(xiàn)代大陸法系、英美法系各國(guó)家和地區(qū)，如法國(guó)、德國(guó)、日本、瑞士、美國(guó)、我國(guó)臺(tái)灣及香港地區(qū)等，都制定了有關(guān)區(qū)分所有權(quán)的法律(陳華彬 ：業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán) 2005年10月22日 新華網(wǎng))。建筑物區(qū)分所有權(quán)制度在德國(guó)法上稱為“住宅所有權(quán)”，法國(guó)法中稱為“住宅分層所有權(quán)”，瑞士法上稱為“樓層所有權(quán)”，英美法中稱為“公寓所有權(quán)”，日本和我國(guó)臺(tái)灣稱為“區(qū)分所有權(quán)”，我國(guó)大陸學(xué)者一般采用了“建筑物區(qū)分所有”概念。所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)，系指根據(jù)使用功能，將一棟建筑物于結(jié)構(gòu)上區(qū)分為由各個(gè)所有人獨(dú)自使用的專用部分和由多個(gè)所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有的對(duì)其專有部分的專有權(quán)與對(duì)共用部分的共有權(quán)的結(jié)合。所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體也就是區(qū)分所有權(quán)的標(biāo)的。建筑物區(qū)分所有權(quán)是由共有與單獨(dú)所有構(gòu)成的。因此區(qū)分所有權(quán)客體也包括兩個(gè)方面：即單獨(dú)所有部分和共有部分。單獨(dú)所有部分主要指通過一定方式而對(duì)建筑物加以區(qū)分，由此所分割出的兼具建筑構(gòu)造上的獨(dú)立性和使用上獨(dú)立性的部分房屋。共有部分包括共用部分及附屬物、共用設(shè)施等，它們都是區(qū)分所有權(quán)的客體。(王利明著：《民法》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2000年6月第1版，第195頁(yè))那么，小區(qū)停車位到底應(yīng)屬于哪一部分客體呢?由于我國(guó)法律還未建立起建筑物區(qū)分所有制度，故對(duì)該問題也無(wú)明確的答案。
4.小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬的具體分析
4.1各國(guó)立法例中的規(guī)定
從世界各國(guó)立法例來看，也是各有特色。如在日本這樣一個(gè)人多車多而地少的國(guó)家，停車位也一度成為社會(huì)主要矛盾之一。為此，日本通過了以強(qiáng)化停車場(chǎng)設(shè)置義務(wù)為宗旨的停車場(chǎng)法律案，把停車位分為地面露天停車位和屋內(nèi)停車位。但是，對(duì)停車場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)歸屬問題并沒有作十分明確的規(guī)定。日本的地方法院與最高法院特別是在對(duì)地下停車位到底是屬于法定共用部分還是專有部分分歧嚴(yán)重。而日本學(xué)術(shù)界認(rèn)為，由于建筑物一層或地下部分之容積率是不記入建筑物總面積的，最高法院將地下停車位認(rèn)定為專有部分的理由是不充分的，故建議應(yīng)當(dāng)通過共用部分的專有使用權(quán)來進(jìn)行處理。而在大陸法系之傳統(tǒng)國(guó)家德國(guó)，其民法典對(duì)停車位問題并沒做出規(guī)定，而是于1973年修訂《住宅所有權(quán)法》時(shí)得到了明確，即該法的第三條第二項(xiàng)“以持久性界標(biāo)標(biāo)明范圍之停車場(chǎng)，視為有獨(dú)立性之房間”。亦即地上、地下之停車場(chǎng)皆可設(shè)“專有所有權(quán)”，并能夠獨(dú)自讓與、設(shè)定負(fù)擔(dān)。(參見陳華彬著：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社1995年版，第169頁(yè)。)同樣，在另一個(gè)傳統(tǒng)大陸法國(guó)家法國(guó)，在其1950年的《都市計(jì)劃法》當(dāng)中也規(guī)定了“居住區(qū)域與停車區(qū)域得為分別的不動(dòng)產(chǎn)”，亦即將停車位視為建筑物區(qū)分所有當(dāng)中的專有部分。與上述幾個(gè)國(guó)家之規(guī)定不同的是我國(guó)的臺(tái)灣地區(qū)，1991年4月臺(tái)灣‘內(nèi)政部’營(yíng)建署命令“日后建筑物在地下室依法附建的防空避難室兼停車空間，應(yīng)視為‘公共設(shè)施’，不準(zhǔn)登記為個(gè)人私有，也不準(zhǔn)分割零售”。(林永訂：《論地下室停車位的所有權(quán)與使用權(quán)》，載《軍法專刊》第5期。)該規(guī)定將停車位視作公共設(shè)施，并依附于專有部分。對(duì)此，臺(tái)灣學(xué)者也有不同看法，認(rèn)為停車位既可成為區(qū)分所有權(quán)而單獨(dú)登記，也可作為共有部分進(jìn)行專有使用。這是主要大陸法國(guó)家和地區(qū)關(guān)于停車位的有關(guān)規(guī)定，對(duì)同屬大陸法系的我國(guó)不無(wú)借鑒之處。
4.2 對(duì)我國(guó)住宅小區(qū)四種停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬的討論
