居民魏某自打2003年8月16日一住進(jìn)某房記公司開(kāi)發(fā)的居民小區(qū)，就發(fā)現(xiàn)同一小區(qū)的自家對(duì)面樓房樓頂有幅大的“露天廣告牌“，晚上廣告牌的霓虹燈晃得睡不著覺(jué)，于是就和小區(qū)所在的物業(yè)管理公司進(jìn)行交涉，物業(yè)管理公司說(shuō)該廣告在小區(qū)建成時(shí)就有了，是建設(shè)單位的招商計(jì)劃，他們無(wú)權(quán)干涉，叫魏某自己去找建設(shè)單位。那么建設(shè)單位有權(quán)處置小區(qū)公用樓頂?shù)氖褂脵?quán)、收益權(quán)嗎?出現(xiàn)這種事情后，應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)管呢?
這是一起由樓頂廣告以及廣告的收益該誰(shuí)擁有而引發(fā)的建設(shè)單位與物業(yè)公司、業(yè)主之間的糾紛。既然居民在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，對(duì)分?jǐn)偨o其的公用建筑面積也是付過(guò)錢(qián)的，即對(duì)公用建筑面積享有共有產(chǎn)權(quán)，《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第18條規(guī)定，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)。所以建設(shè)單位擅自處分公用部分的使用權(quán)，設(shè)立廣告牌，本身就是對(duì)房屋所有權(quán)的侵犯。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第27條也規(guī)定：“業(yè)主依法享有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。”
消費(fèi)者魏某對(duì)于建設(shè)單位的這種未經(jīng)業(yè)主同意擅自處分業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的違法行徑，可以依法向縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)舉報(bào)，要求其賠償損失。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第58條規(guī)定：“違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。”同時(shí)本案中的建設(shè)單位允許他人設(shè)立廣告牌所得的收益屬于不當(dāng)?shù)美瑧?yīng)當(dāng)返還給業(yè)主。
