小區建筑物樓頂平臺權屬以及訴權問題的案例解析
位于福州市晉安區王莊街道福馬路的一個小區05-06單元業主共有14戶共用一部電梯，2001年，業主在購房時懷開發商簽訂的商品房買賣合同中約定：商品房所在樓宇的屋面使用權除消防通道及消防平臺和其他設備通道外歸頂層業主所有。2008年，其中一位業主王某拆除了電梯房正門的正面墻體、木門、鋁合金窗戶后，又在墻體線處砌窗，并設置鐵門，封閉了電梯間通道，完全改變了電梯間的內部布局，同時又破壞了電梯間的右側墻體，并增設了一道門，經過其對電梯間的一系列改動，獲得了一間只有他才享有的房間，其他業主以王某的行為侵犯了其他業主對電梯間享有的共有與共同管理的合法權利為由訴至法院。
所有權問題：
對于樓頂平臺的所有權歸屬，是屬于全體業主共有還是建筑物區分所有權人專有，在繼《物權法》施行后，2008年施行的《住宅專項維修資金辦法》以及2009年出臺的相關司法解釋，已明確屋頂等基本結構部分屬業主共有，且為法定共有。業主改建電梯房后據為已有，系違反的法律規定。
以上是在辦法以及司法解釋相繼施行后適用而得出的結果，該司法解釋附則部分規定因物權法實施的行為引起的建筑物區分所有權糾紛案件，適用本解釋，但如本案，實施的行為是在解釋頒布之前，這時就涉及屋頂平臺的所有權屬問題，是屬于建筑物區分所有中的專有部分，還是共有部分，頗具爭議。在生活實踐中，樓頂平臺的情況比較復雜，對于樓頂平臺的所有權，有的是由開發商保留其所有權，有的是開發商在出售房屋時附帶出售給業主或附贈給業主，有的則約定為業主共有。本人認為，對建筑物區分所有中的專有認定，不管是根據通常所說的“壁心說”還是以表面粉刷層分析界定所有權，根據樓頂平臺的構造特點以及功能使用上看，樓頂平臺都應認定為共有部分，其不能成為頂層區分所有權人的專有部分所有權的客體，而應屬于業主共有部分。基于此，我認為，開發商與某個業主約定的樓頂平臺歸一方所有的約定應屬無效，在所有權歸全體業主所有的前提下，全體業主通過規定的程序可以將使用權轉讓給某個業主使用，當然要在不影響公共利益的前提下。此時，若有的業主不愿意將樓頂平臺的使用權轉讓給他人用時，該如何處理呢，根據物權法規定，對屋頂的使用應尊重各業主的意志決定，若業主不同意將使用權轉給他人使用時，其可按自己持有的份額使用該平臺
訴權問題：
如上述，若建筑物區分所有權中的專有權人在平臺上違章搭建房間等，業主大會和業主委員會有權依照法律、法規以及管理規約，要求該侵權人承擔侵權責任。但在業主大會或業主委員會不依法起訴時，此時各別業主有無起訴權利呢?根據物權法第八十三條第二款，本人認為各別業主對侵害了自己的對共有部分財產共有和管理的合法權益，也可以以自己的名義依法向人民法院起訴。
