居民住宅小區的外墻面所有權屬于誰?
一、案情簡介
李某輝、王某軍、張某偉住在某住宅小區。三人的自有住房均在該小區臨街樓房的三層，彼此相鄰。臨街樓房的一、二層被建設銀行XX分理處購買，用于分理處辦理儲蓄存款等銀行日常業務。2007年11月6日，分理處與李某輝、王某軍、張某偉三人簽訂合同，約定分理處在李某輝、王某軍、張某偉三人擁有所有權的房屋的外墻面上掛上建設銀行的招牌，每年支付租金2萬元。租金從2008年1月1日起開始支付。
2007年12月，分理處在李某輝、王某軍、張某偉的房屋的外墻面上掛上了建設銀行的廣告牌。2008年1月1日，分理處支付了2萬元租金給李某輝、王某軍、張某偉三人。小區業主委員會知道此事后，要求李某輝、王某軍、張某偉三人將租金交給小區業主委員會。李某輝、王某軍、張某偉三人不同意，認為出租自家房屋的外墻面，所得收益自然歸他們三人所有。業主委員會認為，小區的外墻面屬于業主共有，即使在李某輝、王某軍、張某偉三人住房的外墻面上做的廣告，收益也不能僅有他們三人所得，而應當由小區全體居民所有。由于雙方不能達成一致意見，在該小區居住的全體業主共100戶向人民法院提起訴訟，請求人民法院判決每年的租金收益歸小區全體業主。
二、法院裁判情況
一審法院認為，建設銀行的廣告利用的是李某輝、王某軍、張某偉三人房屋的外墻面，沒有利用其他業主房屋的外墻面，所以其他業主無權取得該筆租金收益，如果其他業主取得該筆租金收益，對李某輝、王某軍、張某偉三人不公平，于是，作出判決，駁回了原告的訴訟請求。
原告不服該判決，向二審法院提起上訴，請求撤銷一審判決，支持其一審訴訟請求。
二審法院經審理認為，小區的外墻面屬于全體業主共有，雖然建設銀行的廣告牌掛在了李某輝、王某軍、張某偉三人住房的外墻面上，但該筆收益應當由小區全體業主享有，而不應該僅由李某輝、王某軍、張某偉三人享有。二審判決撤銷一審判決，改判支持了原告的訴訟請求。訴訟費由李某輝、王某軍、張某偉三人負擔。
三、主要觀點及理由
《物權法》第70條規定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分意外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”專有部分如何界定，專有部分以外的共有部分如何界定，物權法對此并有作出明確規定。這就增加了本案的處理難度。因此，要正確處理本案，必須對業主的專有部分和共有部分進行符合物權法立法原意的界定。
關于專有部分的定義，學理上通說為壁心和最后粉刷表層說，即“專有部分之范圍應分為內部關系與外部關系分別而論。于區分所有權人相互間，尤其是有關建筑物之維持、管理關系上，專有部分僅包括至壁、柱、地板、天花板等境界部分表層之粉刷之部分，但于外部關系上，尤其是對第三人(如買賣、保險、稅金等)關系上，專有部分則包含至壁、柱、地板、天花板等境界部分厚度之中心線”。我們認為，根據該學說，其標準應當看是否具有構造和利用上的獨立性，能否成為單個業主所有權的標的物。也就是說，專有部分是指能夠登記為單個業主所有的建筑物內的住宅、經營性用房等為業主的專有部分，對此沒有爭議。那“特地空間”指的是什么呢?我們認為，主要是指地下車庫的車位和商場的攤位。地下車庫的車位，多數就在車位上畫了四條線，沒有四壁，不是封閉的，與房屋有四壁、完全封閉不同。商場的攤位有的沒有壁，有的有壁，但一般也沒喲封閉，與房屋也不同。這僅僅是物理上的區別，但與住宅、經營性用房一樣，地下車位的車庫和商場的攤位主要能辦產權證，也屬于專有部分。上述標準實際上可以簡化為一個標準，即能否在不動產登記簿上登記為業主所有權的標的物。可以登記的，為專有部分，如北京市某小區幾樓幾單元幾室。
那么，能不能由單個業主分別對與其專有部分緊密相連的外墻面享有所有權呢?我們認為不能。理由在于，第一，根據建筑物區分所有權的法理即壁心和最后粉刷表層說，專有部分所有權人行使權利的邊界不能超過壁心，而外墻面顯然是超過壁心的，故外墻面不能歸單個業主單獨所有，只能歸全體業主共有。第二，對外墻面的權屬進行這樣劃分，也有利于更好地利用外墻面。因為單個業主的外墻面面積很小，大多數情況下不能有效利用。如果歸全體業主共有，面積很小的單個業主的外墻面就能連起來，面積就比較大，就能夠很好地被利用，符合物權法物盡其用的原理。第三，在登記機關的不動產登記薄上，也不可能將特定房屋的特定外墻面登記為單個業主所有。根據《物權法》第16條的規定，不動產登記薄是物權歸屬和內容的根據。根據以上理由，本案中李某輝、王某軍、張某偉主張自己房屋的外墻面屬于個人的觀點沒有法律依據，不應予以支持。既然小區房屋的外墻面不屬于單個業主所有，那只能屬于小區的全體業主了。
需要說的是，有一種觀點認為，小區的外墻面原則上屬于業主共有，但如果根據規劃設計文件的規定，某一專業部分的外墻面只能屬于單個業主使用，其他業主無法使用，單個業主的使用也不可能給小區其他業主再支付費用，則該外墻面屬于單個業主。這主要指的是小區一、二樓是商鋪，售價本來就比小區的其他樓層高很多。既然是商鋪，商戶就很可能在自己購買的商鋪的外墻面上做廣告。如果商戶在自己購買的商鋪的外墻面做廣告還要給小區全體業主支付租金，于情于理于法都不通。所以解釋上宜認為這部分商戶的外墻面的所有權屬于商戶。我們認為，根據小區外墻面只能歸全體業主共有的上述三點理由，這一觀點不能成立。該觀點中談到的是一、二樓商鋪可以無償使用外墻面屬于“合理使用”的范疇，與外墻面的權屬是兩個方面的問題，不宜混淆。關于獨棟別墅的外墻面的歸屬，我們認為，應當屬于獨棟別墅的所有權人。
上文談到的合理使用，是一個十分重要的問題。也就是說，雖然專有部分的外墻面屬于全體業主共有，但是不是專有部分的業主就在任何情況下都不能使用專有部分的外墻面呢?我們認為，既然專有部分的外墻面屬于全體業主共有，那么如何使用就應該由全體業主共同決定，這是基本原則。但是即使如此，也存在著專有部分的業主合理使用與其專有部分緊密相連的外墻面的必要。也就是說，如果是合理使用，那么可以不經全體業主共同決定，其使用也是合法的，那么如何界定單個業主的使用是不是合理呢?
我們認為，其標準應該包括：第一，不以盈利為目的進行使用。因為專有部分的外墻面屬于小區全體業主，并不屬于與其緊密相連的單個業主，所以，如果單個業主利用外墻面進行盈利，那就侵犯了小區全體業主的利益。這是一個重要標準。第二，專有部分的業主為了更好地利用專有部分，增加專有部分的舒適度，增加專有部分的安全，同時又不損害小區其他業主的共同利益，這時對與其緊密相連的外墻面進行利用，就應當認定為合理使用，這也符合物權法物盡其用的原理。例如，沒在業主的專有部分的外墻面上放置空調機，以便業主調節室內溫度;安裝防盜網，防止小偷等進入自己的家，使自己的家更加安全;安裝遮陽棚，防止太陽過度照曬。當然，業主對于其緊密相連的外墻面進行合理利用也要符合市政管理的規定，同時要正確處理相鄰關系，不得侵害相鄰業主的權益。
通過上面的分析，我們可以得出結論，即本案中李某輝、王某軍、張某偉三人房屋的外墻面的所有權屬于都市馨園小區全體業主，而不是他們三人所有。既然如此，出租該外墻面的收益就應該歸全體業主，而不能歸李某輝、王某軍、張某偉三人所有。一審法院的錯誤就在于沒有正確認識小區外墻面的性質，錯誤地認為房屋的外墻面屬于單個業主所有。二審法院對小區外墻面的認識符合物權法規定的精神，所以是正確的。
