在一些大中城市，我們經(jīng)常會(huì)看到這樣的情形，在一些高檔寫字樓、高檔住宅區(qū)廣場(chǎng)、商場(chǎng)等外墻面懸掛了麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客等等世界知名品牌的大幅宣傳廣告，甚至安裝了巨大的液晶顯示屏，據(jù)業(yè)內(nèi)人士的統(tǒng)計(jì)，有的外墻廣告每年能達(dá)到上百萬(wàn)，甚至幾百萬(wàn)，廣告固然能給商家?guī)?lái)巨額的經(jīng)濟(jì)利益，但是有些人的合法權(quán)益卻在無(wú)形中被侵犯了，那就是全體業(yè)主的外墻使用收益權(quán)。今天北京市振邦律師事務(wù)所的王樹(shù)德律師對(duì)于這個(gè)比較突出而且關(guān)切相當(dāng)多數(shù)業(yè)主利益的問(wèn)題進(jìn)行一下深入講解。首先，給大家看下面的一個(gè)案例。
2004年10月9日，紀(jì)某與開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房買賣合同一份，約定由其出資購(gòu)買某廠場(chǎng)一間商業(yè)用房。合同載明:“該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)歸出賣人所有，出賣人有權(quán)設(shè)置廣告牌、廣告燈箱等。。”在此之前，紀(jì)某與開(kāi)發(fā)商于2004年9月25日簽訂了商場(chǎng)使用公約一份，公約載明:“商場(chǎng)外立面、屋頂廣告發(fā)布權(quán)均屬甲方(即開(kāi)發(fā)商)所有。乙方(即購(gòu)房人)如需增設(shè)外部標(biāo)志、標(biāo)志板、通告、廣告、旗幟、柱桿、鐵籠及其他伸出物品或結(jié)構(gòu)，須服從甲方統(tǒng)一管理及施工、檢測(cè)。任何清潔物、衣物或其他物品均不得于本商場(chǎng)升懸掛。”后紀(jì)某交納了全部購(gòu)房款，該商品房于2005年8月20日交付。2005年底，該廣場(chǎng)其他購(gòu)房者在紀(jì)某所購(gòu)商品房的外墻面上設(shè)置了廣告牌，影響了紀(jì)某對(duì)該商品房的正常使用。紀(jì)某逐向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判決確認(rèn)其與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房買賣合同中的上述約定無(wú)效。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》之規(guī)定，紀(jì)某所購(gòu)的商品房屬異產(chǎn)毗連房屋，該房之外墻面應(yīng)屬該幢樓全體業(yè)主共有。而異產(chǎn)毗連房屋所有權(quán)以外的人如需使用毗連房屋的共有部位時(shí)，應(yīng)取得各所有人一致同意，并簽訂書(shū)面協(xié)議。開(kāi)發(fā)商利用其優(yōu)勢(shì)地位以合同的方式約定將外墻使用權(quán)歸其所有，其有權(quán)設(shè)置廠告牌、廣告燈箱等，與建設(shè)部的有關(guān)規(guī)定明顯不符，顯失公平。最后判決確認(rèn)上述合同約定的關(guān)于“該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)歸出賣人所有，出賣人有權(quán)設(shè)置廣告牌，廣告燈箱等”的條款無(wú)效。
自此，收入超百萬(wàn)元的外墻今后開(kāi)始要交給業(yè)主們經(jīng)營(yíng)管理。
結(jié)合上面的典型案例，本律師給大家分析三個(gè)問(wèn)題：
(一) 外墻面應(yīng)當(dāng)歸誰(shuí)所有
區(qū)分所有分為專有部分和共有部分，專有部分即各區(qū)分所有人單獨(dú)所有的房屋主體，在性質(zhì)上與一殷所有權(quán)權(quán)并無(wú)不同;共有部分是指區(qū)分分所有的建筑物及其附屬物的共同部分，即專有部分之外的建筑物的其他部分，如建筑物的支柱、屋頂、外墻等基本構(gòu)造部分，建筑物的樓梯、、走廊、電梯、自來(lái)水管、貯水塔營(yíng)、消防設(shè)備、大門等公用部分，建筑物的共有部為相關(guān)區(qū)分所有人所共有，均不得分割。
根據(jù)建建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，區(qū)分所有權(quán)人.(購(gòu)房入)基予對(duì)所購(gòu)房屋享有專有權(quán)，而對(duì)建筑物共用部分以及附屬物部分享有共有權(quán)。建設(shè)部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第3條規(guī)定的住宅共用部位也包括了戶外墻面，因此，本案訴爭(zhēng)的外墻面應(yīng)屬建筑物的共有部分歸建筑物所有權(quán)人所共有。
(二)外墻面的處分有何特殊要求
按照民法關(guān)于共有的理論，對(duì)于公有物的處分應(yīng)取得共有人的一致同意，即對(duì)本幢建筑物外墻面的處分，應(yīng)該由該建筑物全體區(qū)分所有權(quán)人一致同意后，方為有效。任何單一的共有人不能就共有部分單獨(dú)迸行處分。關(guān)于這一點(diǎn)，建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第7條亦作出了明確規(guī)定:“異產(chǎn)毗連房屋所有權(quán)以外的人如需使用毗連房屋的共有部位時(shí)，應(yīng)取得各所有人一致同意，-并簽訂書(shū)面協(xié)議。”由此可見(jiàn)，讓與或處分建筑物區(qū)分所有權(quán)共有部分的權(quán)利主體應(yīng)屬區(qū)分所有權(quán)人全體而非單獨(dú)之個(gè)體，當(dāng)然更非開(kāi)發(fā)商了。
(三)、合問(wèn)約定外墻面使用權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有是否有效
1. 購(gòu)房人購(gòu)買了商品房，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)當(dāng)移轉(zhuǎn)該房屋完整的所有權(quán)給購(gòu)房人，外墻作為房屋結(jié)構(gòu)的重要組成部分屬于合同標(biāo)的物所有權(quán)包括的內(nèi)容，因而外墻面使用權(quán)作為所有權(quán)的一項(xiàng)權(quán)能，應(yīng)當(dāng)隨著所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓。購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商履行完合同后，外墻面使用權(quán)即歸購(gòu)房房人所有。開(kāi)發(fā)商如果要使用的話必須經(jīng)過(guò)全體購(gòu)房人的一致同意，其以合同約定的方式將外墻使用權(quán)等予以保留，不符合法律規(guī)定。
2.商業(yè)宣傳廣告對(duì)于商家從事商業(yè)括動(dòng)，獲取商業(yè)利益的影響非常直接和巨大，而商業(yè)房產(chǎn)的價(jià)值因此也明顯高于其他房產(chǎn)。如果允許開(kāi)發(fā)商利用預(yù)先設(shè)計(jì)的銷售合同以約定的方式保留外墻面的使用權(quán)和廣告設(shè)置權(quán)等，顯然使其獲得了相應(yīng)的利益，而使房產(chǎn)的買受人對(duì)其所購(gòu)房產(chǎn)的商業(yè)價(jià)值受到了較大影響，有失公平。
3. 根據(jù)以上兩點(diǎn)的分析，可以認(rèn)定該商品房買賣合同中約定的關(guān)于.該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)歸出賣人所有，出賣人有權(quán)設(shè)置廣告牌，廣告燈箱等”屬于排除他人權(quán)利的格式條款，應(yīng)當(dāng)判令無(wú)效。
