從外墻廣告相鄰糾紛案淺析區分所有建筑物的專用使用權
一、案情
A市某路57號第6、7層非住宅房屋原系新*達公司購買所有。1997年11月，新*達公司與新*隆公司訂立《外墻使用協議》，約定新*達公司將57號房屋7層臨街面外墻提供新*隆公司修建廣告牌，其廣告牌的收益歸新*隆所有，使用期為12年。1997年12月，新*達公司向農業銀行貸款，將上述57號第6、7層房屋抵押給農業銀行作為擔保。1998年9月，因新*隆公司不能償還A市商業銀行貸款，遂將57號房屋7層外墻廣告的使用權益抵償給A市商業銀行，該抵償得到新*達公司的認可。2000年11月，A市商業銀行與星*辰公司訂立《戶外廣告媒體轉讓協議》，約定將57號房屋7樓外墻戶外廣告權利轉讓給星*辰公司。該協議簽訂后，星*辰公司即在該外墻上發布了廣告，廣告牌完全遮蓋了第7層的所有窗戶。2001年1月，因新*達公司不能歸還農業銀行貸款，遂經過司法程序最終將抵押的57號第6、7層房屋抵償給農業銀行。
2001年8月，農業銀行取得該房屋所有權證、土地使用權證。2004年5月，A市房屋安全鑒定所受農業銀行委托對上述房屋及外墻附著廣告牌進行檢測認定，該建筑地處主干道，廣告牌鋼架結構銹蝕嚴重，存在重大安全隱患，建議對廣告牌鋼架立即拆除，以保護房屋及外通道行人安全。2004年8月，農業銀行以星*辰公司發布的廣告侵犯其與其他業主權利，侵犯采光、通風、安全等權利為由，向法院提起訴訟，訴求判令星*辰公司拆除廣告牌，停止侵害，恢復原狀。
二、案件判決要旨
法院經審理認為，A市某路57號第6、7層房屋已由農業銀行取得兩證，故依法對該房屋享有占有、使用、收益和處分的權利。相鄰關系的主體，既可以是所有權人，也可以是非所有權人。故農業銀行作為案件的訴訟主體是適格的。星*辰公司的廣告牌完全遮蓋了第7層的所有窗戶，已嚴重影響了該層房屋的采光和通風，且《房屋安全性鑒定報告》中也載明廣告牌鋼架結構銹蝕嚴重，存在重大安全隱患。另星*辰公司亦未能舉示外墻使用已獲全體業主許可的相關證據。農業銀行要求星*辰公司立即拆除廣告牌，停止侵害，恢復原狀，理由正當。遂判決星*辰公司立即將懸掛的外墻廣告牌全部拆除，恢復原狀。
三、案件所涉及的外墻設置廣告之權利實質為區分所有建筑物上的共有部分的專用使用權。
1、A市某路57號房屋系區分所有建筑物A市某路57號房屋系一棟樓房，該樓房被修建劃分為數個具有獨立使用價值的部分，如第幾層的第幾號房，這些部分被數個不同的所有權人分別所有，并在房屋行政管理機關予以單獨分別登記。這種在結構上可以被區分為數個具有構造上和使用上的獨立部分，且區分部分由不同所有人所有的建筑物被稱為區分所有建筑物。區分所有建筑物包括專有部分和共有部分，獨立使用并被登記的部分即是專有部分，除此專有部分外共用的部分即為共有部分，共有部分是基于為了成就專有部分的功用而存在，沒有專有、共有區分的建筑物不是區分所有建筑物。通常典型的共有是不同所有權人對建筑物不分部分針對建筑物全部的共有，如數個繼承人對一套房屋的共有，該房屋則不為區分所有建筑物。案件涉及的57號樓房中樓梯、屋頂、電梯、外墻、門廳、樓道等均屬于該區分所有建筑物的共有部分，而樓內的成套房屋則屬專有部分。：
2、專用使用權是對區分建筑物共有部分設置的專用權利區分所有建筑物的共有部分雖為全體區分所有權人共同所有，但往往區分所有權人或第三人為了盡量發揮其效益對一些特定的共有部分設置專用使用權。如在樓道的墻壁安置電視廣告、電梯的箱壁上設置廣告牌等等，這都是在作為共有部分的樓道上、電梯上設置了專用使用權，即廣告發布者在約定的范圍內享有對樓道墻壁、電梯箱壁特定部分的專用使用權。案件中在6、7層外墻發布廣告就是在該區分所有建筑物的作為共有部分的外墻上設置專用使用權。
四、案件中57號樓房6、7層外墻的專用使用權的取得需經全體區分所有權人即全體業主按法定方式設定共有部分因共有之屬性，按共有之法理需由全體區分所有權人共同表示設定專用使用權，否則即為侵權。
現一般有兩種方式設定專用使用權，一為依現行《物業管理管理條例》之規定，可由全體業主經業主大會程序在公約或特定事項的決定中設定，如公約規定屋頂設置專用使用用于發布廣告，收益用于房屋修繕;二為開發商(房屋出賣人)在出售房屋時在預售(買賣)合同中約定，如預售合同約定頂層業主對屋頂的專用使用，但此方式應受相關條件限制。新*達公司未經法定程序，擅自對外墻予以專用使用，屬侵犯其它業主之權利，故其未能取得合法之外墻專用使用權，此專用使用的后續受讓人，包括A市商業銀行、星*辰公司亦不能享有該專用使用權，后續受讓人亦不得以此受讓對抗其他業主。
五、專用使用權應受相鄰權存在的限制區分所有建筑物的相鄰關系不同于通常的建筑物相鄰關系，通常相鄰關系發生在獨立的單獨所有權建筑物之間，而區分建筑物相鄰關系既包括專有部分之間的相鄰，如樓上與樓下業主之間的相鄰，也包括專有與共有之間的相鄰，如底層業主與樓外空地的相鄰。
專用使用權的設定除法定或約定外不得損害專有部分的功用和共有部分的基本功用。專有部分是區分所有建筑物存在的核心基礎，各業主因對專有部分功用的需求而匯集一起才產生共有，如房屋買受人因對房屋功用的需求從而購房才與其他業主共有建筑物的共有部分，故對共有部分設定專用使用權需以不損及業主專有部分功用為前提。即使經法定程序方式取得專用使用權設置廣告，除經特定業主許可外，亦不能侵犯特定業主專有部分的采光、通風等權利。另在共有部分設定專用使用亦不能影響共有部分的基本功用，此基本功用即指為滿足各業主使用其專有部分而存在的功用，如樓道設置廣告體積過大或燈光過強，損及行人行走。案件中的外墻廣告經鑒定已危及房屋及行人安全，房屋安全即為全體業主的必需功用。故即使星*辰公司合法取得外墻的專用使用權，該專用使用權因侵犯其他業主的安全方面相鄰權益亦不得享有行使，只有在不違反法律強制性規定的條件下得到全體或特定業主的許可才能享有行使，如廣告既保障了安全又得到了被妨害的業主的同意，該業主自愿放棄采光、通風之權利，方可行使專用使用權。：
六、專用使用權的轉移可適用“買賣不破租賃”的類似原理案件中農業銀行訴稱廣告侵犯其采光、通風等相鄰權，因農業銀行系該外墻專用使用的設置方新*達公司的受讓人，對其請求權的考察又不盡與其他業主相同。
因為若假定新*達公司設定專用使用權設置廣告系按法定程序方式取得，例如已得到全體業主同意，新*達公司亦是該廣告妨害相鄰權益的對象，則表明其自愿放棄采光、通風等相鄰效益，后將取得期限內的專用使用權讓與他人行使，之后再將房屋抵押與銀行，銀行因實現抵押權取得房屋所有權，此時銀行不得以相鄰權受損為由排除專用使用權，使用人仍得在合同期限之內享有專用使用權。此類似于買賣不破租賃之原理，此是對債權實施物權化的保護。另最高人民法院關于適用擔保法的司法解釋亦規定：“抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。”此可借鑒類推適用。若案件的外墻專用使用權系合法設定，雖此專用使用權損及了銀行的相鄰權，但系設定在先，故銀行無權僅基于未經其同意而請求排除。案件經審理判決排除妨害，是基于新*達公司未經法定程序，擅自對外墻予以專用使用，其未能取得合法之外墻專用使用權，該權利不受保護。另亦基于案件中的外墻廣告危及房屋安全，該專用使用侵犯全體業主的安全方面相鄰權益亦不得行使，從而判決排除妨害。
