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小區(qū)車位歸屬爭(zhēng)議
物權(quán)法出臺(tái)后對(duì)小區(qū)車位的歸屬作了相應(yīng)的規(guī)定,但是車位歸屬爭(zhēng)議依然不斷。主要原因是物權(quán)法第七十四條的出臺(tái)為小區(qū)車位歸屬爭(zhēng)議的解決提供了法律條文的支持,但是由于其過(guò)于原則化,不具有操作性,在實(shí)踐中發(fā)揮的作用也必將有限。
第一,小區(qū)車位歸屬不清晰。在現(xiàn)實(shí)生活中,小區(qū)所有業(yè)主并不一定都需要車位,將建設(shè)小區(qū)車位的資金投入全部由所有業(yè)主分?jǐn)偛⒎欠先w業(yè)主的意愿。當(dāng)開發(fā)商不將車位投資分?jǐn)傇谏唐贩拷ㄖ锟偯娣e中,則車位的建造需要額外投資,在這種情況下將車庫(kù)一律歸全體業(yè)主所有,也有失公平。但是又會(huì)出現(xiàn)另外一種情況,小區(qū)車位的投入是否算入商品房出售價(jià)格之中,業(yè)主根本沒(méi)有知悉的可能,且很難舉出證據(jù)證明。當(dāng)開發(fā)商既算入了商品房總價(jià)格(故意隱瞞),又將車位賣于獨(dú)立的業(yè)主,這時(shí)的權(quán)屬如何確定,物權(quán)法第七十四條沒(méi)有明確。
第二,首先滿足業(yè)主需要的規(guī)定過(guò)于原則化,不具有可操作性。在一般情況下,開發(fā)商在出售商品房時(shí)都會(huì)同時(shí)將車庫(kù)出售或者附贈(zèng)、出租,而業(yè)主在購(gòu)買商品房的同時(shí)并非一定具有購(gòu)買車庫(kù)的經(jīng)濟(jì)能力和現(xiàn)實(shí)需要。在多數(shù)業(yè)主不能同時(shí)買房又買車庫(kù)的情況下,開發(fā)商必然會(huì)將車庫(kù)出讓,甚至?xí)u給非業(yè)主。在這種現(xiàn)實(shí)情況下,首先滿足業(yè)主的需求是與現(xiàn)實(shí)相脫節(jié)的。而且首先滿足業(yè)主的需求如何定量也是一個(gè)難題,是要求每戶一庫(kù)還是幾戶一庫(kù),都需要法律明確規(guī)定。如可以實(shí)行小區(qū)車位的預(yù)購(gòu)制度以及業(yè)主享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等。
第三、按照約定確定車位、車庫(kù)歸屬不利于業(yè)主利益的保護(hù)。
1.實(shí)踐中開發(fā)商與業(yè)主的地位不對(duì)等。當(dāng)今的房屋買賣合同大多是格式合同,或者具有格式合同的性質(zhì)。房屋買受人只能被動(dòng)地接受開發(fā)商提供的房屋買賣合同,而沒(méi)有多大余地進(jìn)行協(xié)商。同時(shí),在商品房建設(shè)、出售中相關(guān)的法律文件房屋買受人是不可能獲得的,開發(fā)商將其作為商業(yè)機(jī)密并不向買受人出示。在產(chǎn)生糾紛后業(yè)主的舉證能力十分有限,而開發(fā)商占據(jù)絕對(duì)證據(jù)優(yōu)勢(shì)。開發(fā)商有多種途徑(合法與非法)證明其對(duì)小區(qū)車庫(kù)擁有所有權(quán)。物權(quán)法第七十四條規(guī)定車庫(kù)歸屬通過(guò)約定的方式,雖然是對(duì)當(dāng)事人雙方意思自治的尊重,但是在雙方當(dāng)事人地位不對(duì)等的情況下,一旦發(fā)生糾紛將不利于業(yè)主利益的保護(hù)。
2.我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度不完善對(duì)業(yè)主利益的影響。目前我國(guó)的房地產(chǎn)登記制度還不完善,尤其是對(duì)于小區(qū)車庫(kù)的容積率是否記入公攤面積不予記載。不動(dòng)產(chǎn)登記簿和權(quán)屬證書作為公示的基本載體,在小區(qū)車位權(quán)利歸屬上并未發(fā)揮其作用,而這種回避態(tài)度使糾紛變得復(fù)雜化。在房地產(chǎn)初始登記的實(shí)務(wù)中,登記機(jī)關(guān)除辦理土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證或房地產(chǎn)證外,對(duì)于共有、他項(xiàng)權(quán)的房地產(chǎn)權(quán)證,登記機(jī)關(guān)并不辦理。停車位的法律權(quán)利歸屬亦不記載于房地產(chǎn)權(quán)證。登記機(jī)關(guān)現(xiàn)行發(fā)放的房地產(chǎn)證對(duì)建筑物共用部位、他項(xiàng)權(quán)利不予記載的登記方式,無(wú)形中給開發(fā)商擬定的有違法律規(guī)定的格式合同條款大開方便之門。房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利人無(wú)法借助所持有的房地產(chǎn)證,以完全物權(quán)的絕對(duì)權(quán)直接對(duì)抗該類違法的合同條款,保護(hù)自身的合法權(quán)益。在登記制度不完善的情況下,對(duì)小區(qū)車位的歸屬由當(dāng)事人約定也勢(shì)必對(duì)業(yè)主的利益造成損害。:
3.物權(quán)法第七十四條的出臺(tái)為小區(qū)車位、車庫(kù)歸屬糾紛的解決提供了法律條文的支持,但是由于其過(guò)于原則化,不具有操作性,在實(shí)踐中發(fā)揮的作用也必將有限。2005年出臺(tái)的物權(quán)法(草案)第七十六條第二款規(guī)定:“會(huì)所、車庫(kù)的歸屬,有約定的,按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明的,除建設(shè)單位能夠證明其享有所有權(quán)外,屬于業(yè)主共有。”相比較而言,物權(quán)法第七十四條不利于業(yè)主利益的保護(hù),建議盡快出臺(tái)相關(guān)配套法規(guī),使物權(quán)法的效用落到實(shí)處,以充分保障雙方當(dāng)事人合法利益。