在房地產糾紛中，除了土地使用權糾紛、建設工程糾紛、房地產開發糾紛、建筑物區分所有權糾紛、房屋租賃糾紛、物業服務合同糾紛外，主要還有房屋買賣糾紛，而房屋買賣糾紛中，逾期辦理房產證糾紛是其中特別多的，本期新華有約，我們邀請到建緯律師事務所盧安龍律師為我們分析逾期辦理房產證糾紛的相關法律問題。
【案例一】
2010年7月18日，張女士與某開發企業簽訂《商品房買賣合同》，按揭購買住房。房款支付方式為首付加按揭，首付款350萬元，按揭60 萬元。合同還約定，開發企業應在房屋交付后12個月內辦理房產證，如果因開發企業的原因逾期未辦，開發企業應按日計算向買受人支付全部已付款萬分之一的違約金。開發企業于2011年3月1日交付了房屋，但房產證至今沒有辦下來。張女士后來得知，因為開發企業違規加層，房產證無法辦理。張女士本打算賣掉這套房子，但因為沒有房產證，導致房子一直無法轉讓。
【案例二】
李先生于2010年與某開發企業簽訂《商品房買賣合同》購買商鋪一間。合同約定，開發企業應于2011年7月31日之前交房，在交房后9個月內辦理房屋所有權證。合同簽訂后，李先生一次性支付了全部購房款，開發企業按時交付了房屋，但并未按合同約定的期限辦理房產證?，F在，李女士找到開發企業要求辦理房產證并支付違約金，但開發商表示辦證材料未備齊無法辦證，并拒絕支付違約金。李女士打算起訴開發企業，但聽說法律規定的訴訟時效為兩年，不知道2014年還能否起訴要求開發企業辦理房產證?
【法律分析】
盧安龍律師提醒：在商品房買賣合同中，一般都約定由開發企業提供辦理房產證所必需的部分資料，這一義務屬于開發企業的主合同義務，如果開發商不能按照購房合同約定的期限辦理房產證，即屬于違約行為，購房者可以主張開發企業承擔相應的違約責任。
在以上案例中，商品房買賣合同約定，開發企業應當在房屋交付后在約定的期限內辦理房產證。因此，開發企業在約定的期限屆滿后仍未辦理房產證，即構成違約。購房者可以要求開發企業承擔違約責任，即按照合同的約定支付相應的違約金。
盧安龍表示，此類糾紛一般涉及以下法律問題：
1、 辦理房產證是誰的義務?
依據我國《合同法》第一百三十五條規定：“出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，并轉移標的物所有權的義務。”國務院《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定：“
預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續;現售商品房的購買人自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。”
可以得出，購房人才是辦理房屋所有權證的申請主體，開發企業應當協助辦理。
2、 什么情況下會造成逾期辦證?
依據《貴州省城鎮房地產經營管理條例》第四十五條規定：“房地產開發企業預售商品房的，應當自商品房竣工驗收合格之日起90日內辦理房屋所有權初始登記，并在初始登記后將登記事實及時書面告知買受人。”“房地產開發企業、商品房買受人應當在商品房買賣合同約定的期限或者商品房交付使用之日起 90日內辦理房屋所有權轉移登記手續。”
《房屋登記辦法》第三十條規定：“因合法建造房屋申請房屋所有權初始登記的，應當提交下列材料： (一)登記申請書;(二)申請人身份證明;(三)建設用地使用權證明;(四)建設工程符合規劃的證明;(五)房屋已竣工的證明;(六)房屋測繪報告;(七)其他必要材料。
《房屋登記辦法》第三十三條規定：“申請房屋所有權轉移登記，應當提交下列材料： (一)登記申請書;(二)申請人身份證明;(三)房屋所有權證書或者房地產權證書;(四)證明房屋所有權發生轉移的材料;(五)其他必要材料。前款第(四)項材料，可以是買賣合同、互換合同、贈與合同、受遺贈證明、繼承證明、分割協議、合并協議、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書，或者其他證明房屋所有權發生轉移的材料。
從以上規定可以看出，房地產開發企業預售商品房的，應當先辦理房屋所有權初始登記，購房人才可以辦理房屋所有權發生轉移。如果開發企業缺少建設用地使用權證明、建設工程符合規劃的證明、房屋已竣工的證明、房屋測繪報告等其他必要材料，就辦不了初始登記，所以逾期辦證，原因就在這里。
3、 逾期辦理房產證的后果是什么?
開發企業逾期辦理房產證的違約狀態的持續，不僅使購房者對房屋的使用受到影響，還可能導致不能及時遷戶口、小孩讀書報不上名、房屋無法出租、抵押或者轉讓，使一些購房者的購房目的無法實現。
4、 逾期辦證會承擔什么責任?
商品房買賣合同中，逾期辦理房產證的違約責任事項往往進行了細致明確的約定，如明確辦理期限、逾期辦理的違約責任、違約金的計算基數和方法、超過什么期限后可以解除合同等。這樣，在出賣人逾期辦理房產證的情況下，有明確的依據主張自己的權利。
最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：
(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;
(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
第十九條 商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
沒有約定的情況下，可以按照最高人民法院的司法解釋的規定，主張權利。
