房地產(chǎn)公司延期辦理產(chǎn)權(quán)證是否構(gòu)成違約
[要點(diǎn)提示]
房屋預(yù)售合同糾紛常常涉及到所有權(quán)屬登記義務(wù)的實(shí)際履行問題，辦案中一方面必須正確理解合同約定內(nèi)容，另一方面應(yīng)當(dāng)全面掌握一時性債權(quán)與繼續(xù)性債權(quán)的運(yùn)用規(guī)則，以便準(zhǔn)確判斷當(dāng)事人是否存在違約及是否超過訴訟時效。
[案情]
原告(被上訴人)：張某霞
被告(上訴人)：湖北大*置業(yè)有限公司
2003年1月23日，原告張某霞與被告大*置業(yè)公司簽訂了一份《商品房買賣合同》，其主要內(nèi)容為：原告購買被告開發(fā)的位于宜昌市東山開發(fā)區(qū)深圳二路**號**幢三單元**號房屋一套，房屋價款為152962元。合同第十五條約定“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后60日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，由出賣人按已付房價款的日萬分之三向買受人支付違約金。被告于2003年9月30日向原告交付了房屋，交付房屋時原告已依約給被告支付了購房款148372.66元。房屋交付一年內(nèi)，原告給被告支付了購房總價款3%的質(zhì)保金共計4589.34元。2004年9月2日，宜昌市房地產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處向被告出具了該幢房屋的產(chǎn)權(quán)證明單。2004年11月4日，宜昌市房地產(chǎn)管理部門受理了原告房屋產(chǎn)權(quán)登記申請。
原告于2006年2月28日向法院起訴，認(rèn)為被告遲延于2004年11月4日履行義務(wù)，導(dǎo)致其比規(guī)定的期限超過374天才取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，請求判令由被告給其支付違約金17162.30元。
被告答辯認(rèn)為：第一、被告在商品房交易中已經(jīng)辦理了整棟商品樓房的大產(chǎn)權(quán)證，有了大產(chǎn)權(quán)證就具備了辦理各商品套房小產(chǎn)權(quán)證的條件，而辦理小產(chǎn)權(quán)證是買受方原告?zhèn)€人的事情，被告作為開發(fā)商只是協(xié)助辦理，能提供法定代表人身份證明及法人委托書即行，故被告不存在違約。第二、合同約定被告遞交相關(guān)資料報有關(guān)部門備案的時間為交房后60天，據(jù)此原告應(yīng)當(dāng)于房屋交付后90天之內(nèi)取得房產(chǎn)證，即2003年12月29日之前，故原告向法院請求保護(hù)的訴訟時效已過。
[審判]
宜昌市三峽壩區(qū)人民法院經(jīng)公開審理認(rèn)為：原告張某霞與被告大*置業(yè)公司于2003年1月23日簽訂的商品房買賣合同有效。被告應(yīng)在交付房屋后60日內(nèi)即在2003年11月30日前將由被告提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。被告在2004年11月4日才將應(yīng)由其提供的資料交房地產(chǎn)管理部門備案，被告履行義務(wù)逾期338天，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。原告主張的被告違約逾期374天有誤，應(yīng)據(jù)實(shí)計算。因本案原告主張的是因被告遲延履行義務(wù)所承擔(dān)的違約責(zé)任，被告履行其合同義務(wù)的時間是2004年11月4日，相應(yīng)違約責(zé)任的時效應(yīng)從次日即2004年11月5日開始起算，故原告于2006年2月28日向法院起訴并沒有超過訴訟時效。因此，被告辯稱原告訴請已過訴訟時效的理由不能成立。據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第一款、《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條的規(guī)定，作出判決：被告大*置業(yè)公司于判決生效后五日內(nèi)給原告張某霞支付違約金15044.99元。
一審宣判后，被告不服，提出上訴。
宜昌市中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：上訴人大*置業(yè)公司與被上訴人張某霞簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。合同簽訂后，被上訴人按約支付了購房款，上訴人卻未按約于交付房屋后60日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由其提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，導(dǎo)致被上訴人未能及時取得房屋權(quán)屬證，侵害了被上訴人的合法權(quán)益，應(yīng)按約承擔(dān)違約責(zé)任。上訴人最終提供完備房屋交易資料的時間應(yīng)以房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)出具《房地產(chǎn)業(yè)務(wù)受理單》的時間為依據(jù)，原審據(jù)此判決本案未過訴訟時效并無不當(dāng)。因此，上訴人的上訴理由不能成立，原判認(rèn)定事實(shí)清楚，實(shí)用法律正確。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項(xiàng)之規(guī)定，判決駁回上訴，維持原判。
[評析]
本案當(dāng)事人原告張某霞與被告大*置業(yè)公司所簽訂的《商品房買賣(預(yù)售)合同》，因雙方當(dāng)事人都具有完全的民事行為能力;簽約經(jīng)平等協(xié)商，合同內(nèi)容具體明確，充分考慮了各種情況，如約定支付購房質(zhì)保金等，這些預(yù)見充分說明雙方是基于各自真實(shí)的意思表示;合同內(nèi)容不違背國家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定;且不違反社會公共利益，故認(rèn)定有效無可爭議。筆者僅就本案中原、被告當(dāng)事人訴辯的違約是否構(gòu)成和原告的訴請是否超過訴訟時效的爭議作如下評析。
(一)認(rèn)定報送登記資料為合同內(nèi)容是判斷被告違約的關(guān)鍵。
原告張某霞與被告大*置業(yè)公司簽訂的《商品房買賣(預(yù)售)合同》中第十五條約定“大*置業(yè)公司應(yīng)在商品房交付給張某霞使用后60日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案”，而事實(shí)上是：2003年9月30日雙方交房付款，2004年9月2日房地產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門出具產(chǎn)權(quán)證明，2004年11月4日房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)受理(張某霞)房屋產(chǎn)權(quán)登記申請。原告訴稱被告遲延了374天，于2004年11月4日才履行將辦理房產(chǎn)權(quán)屬登記資料交登記機(jī)關(guān)的義務(wù)，被告辯稱因已辦理了整棟商品樓房的大產(chǎn)權(quán)證，有了該大產(chǎn)權(quán)證就已經(jīng)完全具備辦理各商品套房小產(chǎn)權(quán)證的條件，而辦理各個商品套房的小產(chǎn)權(quán)證是原告等買受方個人的事情，被告作為開發(fā)商只是協(xié)助辦理，能夠?yàn)槠涮峁┓ㄈ舜砩矸葑C明及法人委托書即行。
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第二款規(guī)定精神，我國現(xiàn)行商品房開發(fā)買賣必須持有房屋所有權(quán)證書，即被告大*置業(yè)公司所稱的大產(chǎn)權(quán)證。開發(fā)商取得該大產(chǎn)權(quán)證后在銷售過程中再分戶辦理買受人各自的房地產(chǎn)權(quán)屬證，即被告大*置業(yè)公司所稱的小產(chǎn)權(quán)證。由此可知，開發(fā)商辦理大產(chǎn)權(quán)證是買受人取得小產(chǎn)權(quán)證的前提。筆者認(rèn)為大產(chǎn)權(quán)證辦理結(jié)束后開發(fā)商的義務(wù)談不上結(jié)束，而僅僅是售房行為的開始。本案中，被告大*置業(yè)公司作為開發(fā)商必須將小產(chǎn)權(quán)證提供給買受人原告張某霞后其義務(wù)才視為結(jié)束。其間，被告不僅要承擔(dān)配合、協(xié)助職責(zé)，而且還應(yīng)當(dāng)積極承擔(dān)報送需由其提供備案資料的義務(wù)，而不應(yīng)當(dāng)拖延至房屋交付使用60日以后。況且被告在簽訂合同后已經(jīng)接受了原告的書面委托，承諾為其辦理小產(chǎn)權(quán)證(筆者認(rèn)為此舉多余)。所以，被告大*置業(yè)公司未在房屋交付給原告張某霞使用后的60日內(nèi)向產(chǎn)權(quán)部門報送辦理房產(chǎn)權(quán)屬登記資料，而是遲延于2004年11月4日才履行，其行為違背了與原告張某霞簽訂的《商品房買賣(預(yù)售)合同》約定，構(gòu)成了違約。
