開發(fā)商未能按照合同的約定如期交房，實(shí)際上是一種違約行為，但開發(fā)商往往不愿履行違約責(zé)任，給業(yè)主相應(yīng)的賠償。業(yè)主與開發(fā)商的交涉大多不歡而散，最后業(yè)主只能拿起法律的武器來維護(hù)自己的合法權(quán)益，這其實(shí)也是解決問題的最有效的手段。近日，萬*邦都市花園二期的業(yè)主宋小姐就是通過法律手段獲得開發(fā)商應(yīng)在去年就賠付的延期交房的違約金。記者采訪到宋小姐，就整個(gè)賠付過程全面還原，給有類似經(jīng)歷的讀者做個(gè)參考。
違約不賠業(yè)主上訴
2000年9月30日，宋小姐和上海萬*邦企業(yè)集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱萬*邦公司)簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》(以下簡(jiǎn)稱《合同》)，購買萬*邦二期的一套房子，總價(jià)為人民幣392601.56元。按照《合同》約定，萬*邦公司應(yīng)于2001年11月30日前將宋小姐所購買的房屋交付使用，且必須符合以下條件：1、房屋取得《住宅交付使用許可證》;2、萬*邦公司對(duì)該房屋設(shè)定的抵押已注銷;3、萬*邦公司已按規(guī)定繳納了物業(yè)維修基金;4、如萬*邦公司在2001年12月31日前沒有取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)，宋小姐有權(quán)單方面解除合同。
但是，萬*邦公司實(shí)際取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證的日期為2002年2月5日，實(shí)際交納物業(yè)維修基金的時(shí)間為2002年1月29日，按照《合同》約定已經(jīng)違約。在與萬*邦公司多次交涉未果的情況下，宋小姐遂委托代理人秦某德先生向上海市浦東新區(qū)人民法院依法提起訴訟，要求萬*邦公司賠付違約金人民幣7066.82元(違約金的計(jì)算自2001年12月1日起至2002年1月29日止，每天的違約金按總房?jī)r(jià)的萬分之三計(jì)算)，并負(fù)擔(dān)本案訴訟費(fèi)。
開發(fā)商無奈找“原因”
萬*邦公司稱延期交房事出有因。在本案涉訟房屋建造期間，本市遭遇特強(qiáng)降雨五天，在施工期間還遇到酷熱天氣二十三天，在這些情況下無法正常施工。此外，當(dāng)時(shí)又恰逢上海召開APEC會(huì)議，交通受到限制，所需建材無法運(yùn)至導(dǎo)致無法施工。基于上述原因，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)免除萬*邦公司部分逾期交房責(zé)任。
法院維護(hù)業(yè)主權(quán)益
法院認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)。被告萬*邦公司在《合同》規(guī)定的期限內(nèi)沒有辦理出上海市房地產(chǎn)權(quán)證，違反了交房條件的約定。因此，即使宋小姐在萬*邦公司辦理出上海市房地產(chǎn)權(quán)證并繳納物業(yè)維修基金前入住所購商品房，萬*邦公司的行為也構(gòu)成了違約，理應(yīng)按照合同的約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。法院還認(rèn)為，萬*邦公司辯稱的逾期交房理由，不構(gòu)成不可抗力，故不能部分地免除被告逾期交房的民事責(zé)任。
據(jù)此，浦東新區(qū)法院在去年11月依法判取萬*邦公司支付違約金人民幣7066.82元給宋小姐，并承擔(dān)案件受理費(fèi)人民幣292元。
律師分析
為了從法律的角度把延期交房、辦不出產(chǎn)證等問題闡述清楚，記者采訪了上海市中聯(lián)鼎峰律師事務(wù)所的謝學(xué)鋒律師。
謝律師認(rèn)為，最高人民法院已經(jīng)頒布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的若干解釋》(簡(jiǎn)稱《解釋》)，并于2003年6月1日開始實(shí)施。根據(jù)《解釋》，不僅規(guī)定了購房者可以向延期交房開發(fā)商索賠，而且規(guī)定了開發(fā)商由于自身的原因使房產(chǎn)證遲延辦理，購房者也可索賠，此外還明確了賠付的具體標(biāo)準(zhǔn)。
現(xiàn)實(shí)生活中，房屋雖然已實(shí)際交付但產(chǎn)證遲延辦理的情況比比皆是，這有配套上的原因，也有規(guī)范上的原因等等，但訴訟時(shí)以購房者勝訴的居多。謝律師稱，他最近還代理了萬*邦都市花園三期一百多名業(yè)主狀告開發(fā)商遲延辦證的官司，每戶的索賠額都在兩三萬元左右。而該項(xiàng)目三期的業(yè)主共有五百余戶，開發(fā)商要面對(duì)這么多業(yè)主，一旦賠付，那將是一筆不小的款項(xiàng)。謝律師最后提醒購房者，如果開發(fā)商辦不出產(chǎn)證，業(yè)主可以聯(lián)合起來向法院提起訴訟，因?yàn)樵V訟往往會(huì)迫使開發(fā)商加快辦證的進(jìn)程，同時(shí)業(yè)主也能盡早獲得賠償、維護(hù)自身權(quán)益。
記者手記：延期交房并非萬*邦“獨(dú)唱”
據(jù)宋小姐的委托代理人秦某德先生稱，萬*邦二期的600多戶業(yè)主中共有近200戶業(yè)主在他的代理下獲得了應(yīng)得的賠償。
其實(shí)，近年來由于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)上產(chǎn)生了供不應(yīng)求的局面，因此銷售的大多是期房，而開發(fā)商延期交房的現(xiàn)象也頻頻發(fā)生，記者接到這方面的投訴也很多。比如名江七星城、美晶佳園等就很有代表性。
據(jù)記者了解，開發(fā)商延期交房的情況是有一定的普遍性的，也是潛藏風(fēng)險(xiǎn)的。因?yàn)檠悠诮环康脑虺３Ｊ寝k不出大產(chǎn)證，而產(chǎn)證辦不出來，就潛藏著開發(fā)商因不堪債務(wù)負(fù)荷而將業(yè)主購買的房子抵押出去的可能，這種事情曾經(jīng)也發(fā)生過，后果非常嚴(yán)重。
再者，如果開發(fā)商突然倒下，那么業(yè)主找誰去辦產(chǎn)證、找誰去辦入住許可證?對(duì)此，許多業(yè)主都明確表達(dá)了他們的擔(dān)心，而且容易激化與開發(fā)商之間的矛盾，甚至最后對(duì)簿公堂，是應(yīng)該引起高度重視的時(shí)候了。
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名江七星城延期交房在打“太極”
據(jù)陳先生反映，2002年4月他在上海虹*置業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱虹*公司)開發(fā)的名江七星城購買了一套期房，按照預(yù)售合同的約定，開發(fā)商應(yīng)于2003年6月30日之前交房。但實(shí)際上，開發(fā)商是到了2003年9月15日才辦出入住許可證。因此，開發(fā)商應(yīng)向業(yè)主支付從2003年6月30日到2003年9月15日這段時(shí)間的延期交房的違約金。
虹宸公司的副總經(jīng)理張先生說，違約金的事情找售樓處的蘇經(jīng)理;而當(dāng)找到蘇經(jīng)理時(shí)，蘇經(jīng)理卻說公司領(lǐng)導(dǎo)沒有“吩咐”，他自己也管不了這件事情。很明顯，開發(fā)商是在打“太極拳”、在踢“皮球”。據(jù)虹口區(qū)房地局的有關(guān)人士稱，開發(fā)商是答應(yīng)給業(yè)主賠付違約金的，但不承諾賠付的時(shí)間。而沒有承諾賠付的日期，主動(dòng)賠付就有可能遙遙無期。
美晶佳園擅自交房無法辦產(chǎn)證
“2002年9月，我在上海嘉信有限公司開發(fā)的美晶佳園購買了一套期房，按照合同約定，開發(fā)商應(yīng)于2003年3月底交房，可是到現(xiàn)在都一年多過去了，開發(fā)商連大產(chǎn)證都沒有辦出來，更不知道何時(shí)才能真正交房?”業(yè)主王先生向記者訴說心中的無奈與憤懣。
為什么延期一年多辦不出產(chǎn)證、不能交房?記者采訪了徐匯區(qū)住宅發(fā)展局質(zhì)量管理科的馮工程師，問題的癥結(jié)立馬水落石出。馮工一針見血地指出，開發(fā)商沒有交清配套費(fèi)，就辦不出大產(chǎn)證;而辦不出大產(chǎn)證，入住許可證就肯定拿不到;而拿不到入住許可證，開發(fā)商就沒法給業(yè)主交房。據(jù)馮工透露，去年12月，開發(fā)商在未拿到入住許可證的情況下擅自通知業(yè)主入住，現(xiàn)已被罰款。且直到現(xiàn)在還差200多萬元未交清，且因延期交房而要賠付給業(yè)主的違約金估計(jì)也在200萬元以上。
