律師提示:
最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十三條規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。”
依以上規(guī)定，質(zhì)量嚴重影響正常居住該如何理解?出賣人又該承擔怎樣的責任?如果只是一般的商品房質(zhì)量問題又該如何處理呢?
可以從以下兩方面來理解。
1.一般質(zhì)量問題，出賣人應當在保修期內(nèi)承擔修復責任。
所謂修復責任，是指商品房出賣人對交付使用的商品房的質(zhì)量瑕疵進行修理并達到質(zhì)量要求的責任。該解釋使用了“修復責任”這一概念，與《商品房銷售管理辦法》第三十三條中的“保修責任”措辭有所區(qū)別。“修復”一詞重在強調(diào)修理的結(jié)果，“保修”一詞強調(diào)了出賣人的作為義務—修理，對修理的結(jié)果似乎并沒有明確的要求。
2.因商品房質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用的，買受人享有合同解除權，并可以請求賠償損失。
但以上“嚴重影響正常居住使用”中何謂“嚴重”，司法解釋并沒有進一步規(guī)定。因此，質(zhì)量問題是否嚴重，成了一個見仁見智的主觀判斷。發(fā)生糾紛后，法官可能結(jié)合房屋價格、是否可以修復、修復成本、影響的頻度等情況考察。在此無法做一個確切的判斷，購房者認為質(zhì)量問題嚴重影響使用的，只能先追究責任或起訴了再說，是否嚴重交由法官判斷，即爭議存在較大的不確定性。
3.商品房主體結(jié)構不合格，買受人享有合同解除權，并可請求賠償損失。
最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十二條規(guī)定：“因商品房主體結(jié)構質(zhì)量不合格不能交付使用，或者商品房交付使用后，商品房主體結(jié)構質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”
建設部《房屋接管驗收標準》第4.5.1條《主體結(jié)構》編對商品房主體結(jié)構的質(zhì)量標準進行了規(guī)定。
商品房主體結(jié)構質(zhì)量不合格不能交付使用，是指不能通過商品房建筑工程竣工驗收的情形。《建筑法》第六十一條規(guī)定：“交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標準，有完整的工程技術經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”
商品房主體結(jié)構質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，是指通過商品房建筑工程竣工驗收的房屋，購房者仍然認為其質(zhì)量不合格，并申請相關工程質(zhì)量檢驗部門檢驗后發(fā)現(xiàn)確屬不合格的，即適用該條需進行重新檢驗。
