房屋質(zhì)量賠償不完善
建設(shè)部今年初曾出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)住宅工程質(zhì)量管理的若干意見(jiàn)》，其中規(guī)定“建設(shè)單位(含開(kāi)發(fā)商)，是住宅工程質(zhì)量的第一責(zé)任者，對(duì)建設(shè)的住宅工程質(zhì)量全面負(fù)責(zé)”。對(duì)此，北京市建委于近日做出補(bǔ)充條款。條款規(guī)定，“建設(shè)單位在房屋買賣合同中與購(gòu)房者還應(yīng)就住宅工程保修范圍和保修期、因住宅工程質(zhì)量原因解除合同(退房)的條件、雙方對(duì)工程質(zhì)量爭(zhēng)議的解決方式進(jìn)行明確約定。建設(shè)單位未履行保修義務(wù)的，由建設(shè)單位依法承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
在房地產(chǎn)行業(yè)，有關(guān)房屋質(zhì)量責(zé)任的問(wèn)題一直是各方爭(zhēng)論不休的焦點(diǎn)，從開(kāi)始時(shí)由政府有關(guān)部門竣工驗(yàn)收，到后來(lái)政府退出，進(jìn)行開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工四方論證，實(shí)行“竣工備案制”，再到后來(lái)一些開(kāi)發(fā)商自發(fā)倡導(dǎo)的“工程質(zhì)量擔(dān)保制度”，直到日前建委下發(fā)通知，要求將“房屋質(zhì)量賠償寫進(jìn)合同”，有關(guān)房屋質(zhì)量的職責(zé)問(wèn)題一步步地清楚起來(lái)。從本次建委的通知不難看出，房屋質(zhì)量賠償寫進(jìn)合同，實(shí)際上就是由開(kāi)發(fā)商首先對(duì)質(zhì)量負(fù)責(zé)。
據(jù)市建委有關(guān)負(fù)責(zé)人解釋，根據(jù)建設(shè)部的要求，因住宅工程質(zhì)量原因所造成的退房、保修以及保修賠償方式等，都應(yīng)在開(kāi)發(fā)企業(yè)的房屋買賣合同中以條款形式明確規(guī)定。在保修期內(nèi)發(fā)生的住宅工程質(zhì)量投訴，由開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)查明責(zé)任，并組織有關(guān)責(zé)任方解決質(zhì)量問(wèn)題。暫時(shí)無(wú)法落實(shí)責(zé)任的，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)先行解決，待質(zhì)量問(wèn)題的原因查明后由責(zé)任方承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。另外，為了維護(hù)業(yè)主的權(quán)益，北京市還特別要求，開(kāi)發(fā)單位委托物業(yè)管理部門處理工程質(zhì)量問(wèn)題的，應(yīng)向業(yè)主出示書(shū)面委托書(shū)。據(jù)了解，房屋買賣合同明確了開(kāi)發(fā)企業(yè)在質(zhì)量問(wèn)題方面的責(zé)任，明確約定因住宅工程質(zhì)量原因給購(gòu)房者造成損失的賠償辦法。可使購(gòu)房者依據(jù)合同更好地維護(hù)權(quán)益，也有利于司法機(jī)關(guān)在買賣雙方出現(xiàn)糾紛時(shí)進(jìn)行裁決。
北京市建委有關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，“住宅工程質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，首先是開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，開(kāi)發(fā)商是第一責(zé)任人，發(fā)生經(jīng)濟(jì)賠償時(shí)開(kāi)發(fā)商首先應(yīng)該進(jìn)行賠償，這一點(diǎn)必須明確，否則很容易造成市場(chǎng)的混亂。?據(jù)悉，北京新華聯(lián)家園已在京城率先響應(yīng)建委的這一規(guī)定，從5月1日起，凡在新華聯(lián)家園簽購(gòu)房合同的消費(fèi)者均可與開(kāi)發(fā)商就房屋質(zhì)量賠償條款寫進(jìn)購(gòu)房合同。該項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)陳海旭在接受記者采訪時(shí)說(shuō)，新華聯(lián)之所以歡迎此規(guī)定，是因?yàn)槿魏螚l款都是“雙刃劍”，“質(zhì)量賠償條款寫進(jìn)合同”表面看起來(lái)對(duì)開(kāi)發(fā)商不利，實(shí)際上也為開(kāi)發(fā)企業(yè)省卻了不少麻煩。因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)生活中，如果房屋真的發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商肯定脫不了干系。但最讓開(kāi)發(fā)商頭痛的是個(gè)別業(yè)主為了達(dá)到某種個(gè)人目的，拿質(zhì)量問(wèn)題“說(shuō)事”，并以損害企業(yè)信譽(yù)為要挾。所以將賠償條款明確下來(lái)對(duì)買賣雙方都是有好處的。
對(duì)于建委下發(fā)的《通知》，專家認(rèn)為顯然能更好地維護(hù)絕大多數(shù)購(gòu)房者的合法利益，但其操作性還有待完善。因?yàn)橥ㄖ胁](méi)有明確規(guī)定建設(shè)單位如果不按此通知進(jìn)行約定該怎樣處理。同時(shí)也沒(méi)有明確監(jiān)督約定的具體部門。中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴法律事務(wù)部主任王前虎認(rèn)為，房屋的質(zhì)量問(wèn)題一般肉眼很難看出來(lái)，因此最好經(jīng)過(guò)有關(guān)權(quán)威部門的鑒定。如果權(quán)威部門認(rèn)定房屋有嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，這樣開(kāi)發(fā)商應(yīng)該允許購(gòu)房者退房、換房并給予賠償。如果房屋質(zhì)量沒(méi)有問(wèn)題，只是帶有一些瑕疵，如精裝修房中的一些小問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該派遣單位領(lǐng)導(dǎo)人員在現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)解決維修。
