最高人民法院日前公布《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《司法解釋》)，將于6月1日起施行。
最高人民法院副院長黃某有說，為及時指導各級人民法院公正處理商品房買賣合同糾紛，規范房地產市場的交易行為，最高人民法院決定制定《司法解釋》。
買賣合同
不能輕易確認無效
關于商品房買賣合同的效力，《司法解釋》根據《合同法》的規定主張，對當事人在平等自愿基礎上訂立的合同，只要沒有合同法第52條規定的合同無效情形，就應盡量尊重雙方當事人的意思表示，不輕易確認合同無效。
《司法解釋》規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是房地產開發企業就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。而買賣合同的訂立則視為買房戶對房地產開發企業要約的承諾。解釋特別提到，這些說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
“縮水”3%以內
購房合同難以解除
買房者都會擔心一個問題———“縮水”，也都明白一個3%的界線。而在現實中，有些買房人不能接受這一誤差比例，要求與房產商解除合同。《司法解釋》規定，商品房買賣中，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按照合同約定的價格據實結算，買房戶請求解除合同的，法律不予支持。
除此外，《司法解釋》還規定，房地產開發商交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對值超出3%，買房戶請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買房戶同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買房戶按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由房地產開發商承擔，所有權歸買房戶;房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由房地產開發商返還買房戶，面積誤差比超過3%部分的房價款由房地產開發商雙倍返還買房戶。
惡意欺詐
房產商將負懲罰性賠償責任
商品房買賣過程中，房地產開發企業惡意違約和欺詐，致使買房戶無法取得房屋的，將擔負懲罰性賠償責任。
《司法解釋》第8條規定，具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買房戶可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求房地產開發企業承擔不超過已付購房款1倍的賠償責任：商品房買賣合同訂立后，房地產開發企業未告知買房戶又將該房屋抵押給第三人;商品房買賣合同訂立后，房地產開發企業又將該房屋出賣給第三人。
《司法解釋》第9條規定，房地產開發企業訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買房戶可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求房地產開發企業承擔不超過已付購房款1倍的賠償責任：故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
三種類型房
不適用《司法解釋》
黃某有表示，我國目前存在著多種類型的房屋，有房地產開發企業建造的商品房、政府組織建設的經濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房等。經濟適用房、房改房、集資房等房屋不能自由買賣，其交易要受到國家政策的調整，不適用《司法解釋》。《司法解釋》將其調整的范圍明確限定為商品房買賣行為，包括商品房預售和商品房現售。
房屋質量有問題
開發商要負責按期修復
《司法解釋》規定，如果購買的商品房因質量問題嚴重影響正常居住使用，買房戶請求解除合同和賠償損失的，人民法院應予支持。同時，如果交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，房地產開發企業應當承擔修復責任;房地產開發企業拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買房戶可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由房地產開發企業承擔。
黃某有說，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買房戶請求解除合同和賠償損失的，人民法院也應該支持。
包銷商
也要參加合同糾紛訴訟
《司法解釋》規定，如果發生買房戶因為商品房買賣合同與房地產開發企業發生糾紛，人民法院將會通知包銷商也參加訴訟。如果包銷合同約定明確，應當按照約定確定雙方的權利義務;如果當事人對包銷期滿后未出售房屋的歸屬沒有約定的，應當按照包銷價格由包銷人購買。《司法解釋》還規定，如果房地產開發企業違反包銷合同約定，自行出賣已經約定由包銷人銷售的房屋，應當承擔違約責任，賠償包銷人的損失。
拆遷戶
有權優先取得補償安置房
《司法解釋》對處于“弱勢地位”的拆遷戶的合法權益給予保護，規定人民法院應該支持拆遷戶優先取得補償安置房屋。
《司法解釋》規定，拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，人民法院應予支持。
如果被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議，黃某有表示，無法取得房屋的拆遷戶可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求房地產開發企業承擔不超過已付購房款1倍的賠償責任。
買賣合同無效
可請求解除“按揭”貸款
商品房擔保貸款，也就是人們通常所說的商品房“按揭”。《司法解釋》明確了當事人行使商品房買賣合同解除權的條件。《司法解釋》規定，在商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，當事人可以請求解除“按揭”貸款。
對當事人在簽訂商品房買賣合同時，明確約定以擔保貸款方式付款的，如因當事人一方的原因或者不可歸責于當事人雙方的原因，買房戶不能簽訂擔保貸款合同而導致買賣合同無法繼續履行的情況，應當允許當事人解除合同，否則買房戶沒有能力支付購房款，也無法實現商品房買賣合同的目的。同時，《司法解釋》還明確了當事人行使擔保貸款合同解除權的條件。買房戶簽訂商品房擔保貸款合同的目的是為了購買商品房，當商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，買房戶貸款已經失去了意義，如果不允許解除合同，對買房戶是不利的。而貸款銀行在沒有任何擔保的情況下將大量的貸款供給買房戶，也將面臨很大的風險。因此，在商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，當事人可以請求解除商品房擔保貸款合同。
此外，《司法解釋》規定，商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，房地產開發企業應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買房戶。
