現(xiàn)在有很多購房者選擇購買回遷房，回遷房價格較商品房要低，所以受到大家的歡迎。回遷房價格便宜，所以就有人提問：
回遷房是不是小產(chǎn)權(quán)房?我們知道小產(chǎn)權(quán)房是不受法律保護(hù)的，價格便宜。那么回遷房是不是小產(chǎn)權(quán)房呢?
回遷房，也就是發(fā)展商在征收土地之時所配給回遷戶的房子。(什么是回遷戶?回遷戶指的就是一塊地上的原有住戶，因開發(fā)商建設(shè)新樓的需要而將其房子拆掉了，不過在新樓修建完成之后，又以相應(yīng)比例給原來的住戶分配上了新房子。這樣的住戶就被稱作是回遷戶。)基本上每一個樓盤都有回遷房的，而售價也普遍比商品房售價低。
小產(chǎn)權(quán)房，這并不是一個法律概念，只是俗稱。小產(chǎn)權(quán)房指的是在農(nóng)村集體土地上所建設(shè)的房屋，尚未繳納土地出讓金等費用。小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)證并不是由國家房管部門來頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或是村政府頒發(fā)，所以又被稱作是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。這樣的房子是沒有國家發(fā)放的土地使用證以及預(yù)售許可證的。
回遷房和小產(chǎn)權(quán)房之間的區(qū)別首先應(yīng)該看開發(fā)商是不是走正規(guī)程序，在審批之后所取得的土地使用權(quán)。而回遷房并不是所有都像商品房一樣，有房產(chǎn)證。有房產(chǎn)證的回遷房可以進(jìn)行上市交易，那么，沒有房產(chǎn)證的回遷戶手里所持有的便是購房合同，是無法進(jìn)行上市交易的。后一種情況就可能是小產(chǎn)權(quán)房了。
回遷房是不是小產(chǎn)權(quán)房?小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)大體可以分為兩種：
1.未經(jīng)過國家正規(guī)手續(xù)的審批，今后也不可能取得產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，這類產(chǎn)權(quán)便是俗稱的小產(chǎn)權(quán)，這樣建設(shè)起來的房子屬于違規(guī)用地，目前國家正在打擊此類違規(guī)建設(shè)行為。
2.通過了正規(guī)用地的審批，今后是可以辦理正規(guī)產(chǎn)權(quán)的。這種用地就好比是危舊房改造、綠化隔離帶改造、就村改造等。這樣的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)叫做“等同于經(jīng)濟(jì)適用房管理”。換言之，這樣的產(chǎn)權(quán)證在下發(fā)后將被注明“經(jīng)濟(jì)適用房”的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。不過，取得房產(chǎn)證之后繳納了成交價格3%的土地出讓金，是可以作為二手房來再交易的。此時便就相當(dāng)于商品房性質(zhì)了。
而回遷房與商品房之間也僅是未繳納土地出讓金的區(qū)別，回遷房是由政府統(tǒng)一來劃分土地，土地性質(zhì)是屬于國有劃撥土地。回遷房的審批程序得到了政府的承認(rèn)，沒有繳納土地出讓金是不可以用作銀行抵押的。
所以說，回遷房是小產(chǎn)權(quán)房嗎?這個問題是需要依據(jù)用地性質(zhì)和拆遷補(bǔ)償協(xié)議來確定的，不可以統(tǒng)一作答。
農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房能不能買?購買小產(chǎn)權(quán)房有什么顧慮?
農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房是社會關(guān)注的熱點，近段時間這個問題也十分受關(guān)注。很多人選擇購買農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房，那么，購買農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房是合法的嗎?
農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房在一定程度上滿足了中低收入者購買低價房的需求，即便如此，在法律上小產(chǎn)權(quán)的存在依舊是違法的。小產(chǎn)權(quán)房是在農(nóng)村集體土地上所修建的，其未繳納土地出讓金等費用。小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)證并不是有國家房管部來頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或者是村政府頒發(fā)、小產(chǎn)權(quán)房沒有國家所發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購買合同在國土房管局是沒有備案的。那么，其產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
我國法律規(guī)定，農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房是不能向非集體成員的第三者轉(zhuǎn)讓或是出售，唯有在集體成員中進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和置換。為什么這么說呢?據(jù)《中華人民共和國土地管理法》所規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地僅可享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。
以產(chǎn)權(quán)劃分來看產(chǎn)權(quán)房，“大產(chǎn)權(quán)房”是指國家頒發(fā)了產(chǎn)權(quán)證的，而國家沒有頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的就叫做“小產(chǎn)權(quán)房”。小產(chǎn)權(quán)房并不構(gòu)成真正法律意義的產(chǎn)權(quán)。
由以上敘述來看，農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房是不能買的。不過，因其價格較低，滿足了廣大人士“求房”的需求。與商品房相比，農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房沒有土地出讓金的概念，也沒有開放商高浮的利潤，使得小產(chǎn)權(quán)房的價格比同地區(qū)的商品房價格的三分之一還低。于是乎，購買農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)象便火熱起來了。
為什么農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房會如此火熱?主要因為這幾個方面的原因：
一.城市房價高企。中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，有的大城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展突飛猛進(jìn)，房價也是一路飆高，高房價甚至超出了當(dāng)?shù)厝说氖杖胨剑瞥龅慕?jīng)濟(jì)適用房、廉租房仍無法滿足愈加頑劣的住房需求。此時，小產(chǎn)權(quán)房便有機(jī)可乘了。
二.農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)打了法律的擦邊球。目前政策法規(guī)還存在許多模糊的邊緣地帶，各地的小產(chǎn)權(quán)房也正是打了法律的擦邊球，泛濫起來。
三.農(nóng)地制度不合理，農(nóng)民集體通過出售小產(chǎn)權(quán)房來獲得較高的收益，且收益明顯的高于政府征收土地所給予的補(bǔ)償。
所以，依照法律條文而言，農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房是不能買的。不過目前國家尚未立場鮮明地有所表示，也沒有強(qiáng)制拆卸小產(chǎn)權(quán)房，則可說：人各有志，你也可以購買小產(chǎn)權(quán)房。最后，還是要提醒，購買小產(chǎn)權(quán)房有風(fēng)險，須謹(jǐn)慎行之。
