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關于綠化隔離帶農民拆遷安置房買賣相關問題探討
案件簡述綠化隔離帶農民拆遷安置房轉讓不受購買年限的限制。
鄔錦梅律師
2004年3月份，X女士在東方世紀嘉園樓盤取得綠化隔離地區新村建設拆遷安置房一套購買權。其與X先生口頭協商，愿將該房購買權轉讓給X先生，X先生支付X女士轉讓費5萬元；2004年3月21日，X先生在X女士的陪同下，挑中了世紀東方嘉園X樓X單元X室，該房總價為：208713元；X女士按照X先生的要求與北京世紀城房地產開發有限公司簽署了《房屋買賣合同》，并辦理了購房手續；當日下午，X先生繳納了各項入住所需物業費、暖氣費等并取得準住證、收房鑰匙等。當天下午，雙方簽署《購房協議》約定X先生以X女士名義購買世紀東方嘉園X樓X單元X號房屋，X先生支付購房款及其他費用共計258713元，該房屋的使用權及產權歸X先生所有，待房產證下發后，根據有關規定此房可以過戶時，X女士應協助及時過戶。協議簽署后當場X先生給了X女士房款208713元及“其他相關費用”（即轉讓費）5萬元，共計258713元；X女士將《房屋買賣合同》原件交給X先生。次日，X先生開始裝修后居住至今。
2008年8月，開發商通知可以辦理房屋產權證。X先生多次致電X女士請求其辦理產權證，以便將來辦理過戶登記手續。可X女士稱現在房價漲了，要求補償，否則不同意辦理產權證，也不同意辦理過戶手續。X先生一籌莫展。
2009年3月，X先生偶然聽到北京新聞廣播《法制天地》欄目，鄔錦梅律師講到一個承辦過的類似案例。X先生終于看到了一絲曙光，經咨詢并委托鄔律師后，一紙訴狀將X女士告上法庭，要求X女士繼續履行雙方簽署的《購房協議》，協助辦理產權證及過戶手續。
接到訴狀的X女士很快提交了答辯意見，并提交了反訴狀：認為其與X先生簽署的《購房協議》無效。理由為：1、涉案房屋從購買之日至今尚未取得產權證，為取得房產證房屋不得轉讓，此系法律強制性規定；2，涉案房屋為農民回遷房，屬小產權房屋，該房屋不能上市流通；3、即使訴爭房屋為經濟適用房，根據國家法律規定，經濟適用房買賣亦有嚴格程序規定，雙方簽訂的協議不符合經濟適用房的流通程序，亦屬無效。故不同意X先生的訴訟請求。并反訴要求確認《購房協議》無效；要求X先生將本案所涉房屋返還給X女士。
針對對方的答辯，我方收集并提交了相關證據：如所涉房屋所占用的土地性質；涉案房屋的性質是屬于經濟適用房還是綠化隔離帶拆遷安置房、還是農民回遷房；該房是否能辦理產權證；目前是否具備辦理產權證等相關證據。
經三次開庭審理，經幾輪唇槍舌戰。該案于2009年6月19日送達判決書。法院認為：民事活動應遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用原則。X先生與X女士簽訂的《購房協議》的內容，系雙方真實意思表示，不違反法律、法規的強制性規定，應認定合法有效。根據雙方簽訂《購房協議》之約定，X先生已履行支付房款及轉讓費之義務，X女士應協助其辦理房屋過戶手續，現訴爭房屋可以辦理產權登記手續，協議繼續履行條件已成就，故雙方應當予以履行。故本院對X先生要求X女士繼續履行《購房協議》之義務，協助其辦理位于朝陽區南磨房鄉世紀東方家園房屋權屬登記及過戶手續的訴訟請求，本院予以支持。對X女士反訴要求確認《購房協議》無效及X先生騰退房屋的訴訟請求不予支持。
至此，X先生的合法權益終于得到了公正合理的保障。
1、沒有辦理產權證的房產是否能轉讓？
本案被告認為“世紀東方嘉園X樓X單元X室，系按規定由被告所有的拆遷安置房，該房沒有產權證，根據法律規定亦不能買賣，請求確認無效，及返還房屋。”但本代理人認為：本房產是原告挑房、以被告名義購買，并非被告買下房產后才轉讓給原告；雙方簽署的合同是對拆遷安置房的購買權的轉讓，根據京政辦發[2000]20號《關于加快本市綠化隔離地區建設的暫行辦法》第十二條規定：“允許農民將自住房的購買權部分或者全部有償轉讓。雖然《中華人民共和國房地產管理法》第三十八條第六款“未依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓”，該規定不適用本案，且該規定旨在規范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易，在性質上該條規定屬于管理型的禁止規范，并非效力型的禁止規范，而對合同效力發生影響的是效力型的禁止規范，故不能僅以違反此項規定為由確定房屋買賣合同無效。
2、綠化隔離帶農民拆遷安置房是小產權房嗎？
農民拆遷房能否轉讓給城鎮居民，取決于拆遷后安置房所占用的土地是否為國有劃撥性質。本案中，我方收集了《土地使用證》，證明該房產所占的土地為國有劃撥，是國有建設用地；《華瀚投資集團證明信》、京政辦發[2000]20號第八條規定：“新村建設用地，須經過規劃和土地管理部門批準，其用地面積不得突破原有農民宅基地面積。對農民住宅地用于新村建設的，一律征為國有建設用地，不再進行貨幣補償，實行土地無償劃撥使用和政策性補償。劃撥土地的使用權屬于新建住宅樓的產權人，可以申領房屋所有權證”，可見，綠化隔離帶農民拆遷安置房可以辦理產權證，屬于大產權房。
3、綠化隔離帶農民拆遷安置房轉讓是否受購買年限的限制？
綠化隔離帶農民拆遷安置房按照經濟適用房管理，經濟適用房上市交易需要受購買年限的限制。本案房產轉賣是否受賣方購買年限限制？
根據京政辦發[2001]97號《北京市綠化隔離地區土地置換管理辦法》第二十五條“購買新建樓房的住戶，可以依有關規定將所購房屋上市出售”根據京國土房管權字（2001）1073號《北京市國土資源和房屋管理局關于辦理綠化隔離地區新村建設房屋權屬登記的通知》第三條“按劃撥方式供地的農民自住房可核發經濟適用房房屋所有權證。在上市出售時，由買房人按照銷售額繳納3%的土地出讓金后所購房屋核發商品房房屋所有權證”
據此，綠化隔離帶農民拆遷安置房轉讓不受購買年限的限制。
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