尾房即那些在樓盤(pán)項(xiàng)目中已進(jìn)入銷售最后階段的少部分剩余房屋，尾樓給人的直觀感覺(jué)就是“被人挑到最后剩下的”，剩下的就是不好的，開(kāi)發(fā)商都不賣(mài)，進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)作為二手房來(lái)賣(mài)了，肯定是無(wú)利可圖的。但事實(shí)恰恰相反，尾盤(pán)是極具投資價(jià)值的。 尾房不等于差房子 尾房容易
尾房即那些在樓盤(pán)項(xiàng)目中已進(jìn)入銷售最后階段的少部分剩余房屋，尾樓給人的直觀感覺(jué)就是“被人挑到最后剩下的”，剩下的就是不好的，開(kāi)發(fā)商都不賣(mài)，進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)作為二手房來(lái)賣(mài)了，肯定是無(wú)利可圖的。但事實(shí)恰恰相反，尾盤(pán)是極具投資價(jià)值的。
尾房不等于差房子
尾房容易給人的感覺(jué)是賣(mài)不出去的差房子，而實(shí)際上留到最后的不一定就是不好。尾房應(yīng)分為兩大類：一、有問(wèn)題、賣(mài)不出去的尾房，如：朝向差，樓層次，景觀不理想，戶型不合理等。二、沒(méi)有問(wèn)題或沒(méi)打算賣(mài)出去的尾房，如：開(kāi)發(fā)商留作自用，開(kāi)發(fā)商留作日后出租等。這類尾房極有可能是一些比前期推出的還要好的房子。
通常對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，當(dāng)整體銷售超過(guò)55%就意味著該項(xiàng)目過(guò)了“生死線”，而當(dāng)銷售率超過(guò)75%時(shí)，超出部分就是項(xiàng)目賺錢(qián)的空間了。因此，面對(duì)這剩下的25%的尾房，需要開(kāi)發(fā)商作出非常理智的決定。若開(kāi)發(fā)商覺(jué)得這部分尾房屬于不好的尾房，又要同樣銷售出去，就應(yīng)該在售價(jià)上做出相應(yīng)的調(diào)低。但不少項(xiàng)目，對(duì)所謂“降價(jià)”之事所采取的態(tài)度通常是能不降就不降，而其結(jié)果是剩下一些價(jià)格又高、品質(zhì)又差的房子，加上市場(chǎng)上新項(xiàng)目不斷，自己的尾房又過(guò)了先前的銷售氣氛，徹底失去了與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的能力，而成為真真正正的“尾房”。作為買(mǎi)家買(mǎi)尾房有以下幾點(diǎn)是不利的：1、價(jià)格上不一定有優(yōu)勢(shì)，有時(shí)尾房?jī)r(jià)格高過(guò)其早期售價(jià)。2、質(zhì)量相對(duì)差些，比如說(shuō)朝向好的東南面、中高樓層可能已沒(méi)有了。
買(mǎi)尾房有優(yōu)勢(shì)
1、價(jià)格、付款方式及談判有空間。購(gòu)買(mǎi)尾房時(shí)，買(mǎi)家可以在價(jià)格、付款方式上有一定的討價(jià)空間。
2、能更客觀、冷靜。一般項(xiàng)目在開(kāi)盤(pán)時(shí)都能造成令人產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)的銷售氛圍，不少買(mǎi)家就是在這種被炒熱的情況下一時(shí)沖動(dòng)買(mǎi)房的。買(mǎi)家在項(xiàng)目接近尾聲中會(huì)變得更客觀、冷靜。
3、風(fēng)險(xiǎn)低、買(mǎi)得更踏實(shí)。在尾房時(shí)期去挑房，會(huì)對(duì)項(xiàng)目的前期承諾、技質(zhì)量，特別是將來(lái)鄰居的構(gòu)成有更準(zhǔn)確的認(rèn)定，能看到的東西總比圖中看到的更真實(shí)，買(mǎi)房也買(mǎi)得更踏實(shí)。
4、“性價(jià)比”更合算。同一幢樓宇的成本中，地價(jià)、配套設(shè)施、公共部分、裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)對(duì)每個(gè)買(mǎi)家來(lái)說(shuō)是一樣的，而所不同的只是體現(xiàn)在朝向、景觀、樓層上。在現(xiàn)行的銷售過(guò)程中，特別是在北方，由于市場(chǎng)需求的存在及項(xiàng)目包裝的必要，通常樓層差與朝向差最大之和可達(dá)30%-40%。一般來(lái)說(shuō)，這不太現(xiàn)實(shí)。再加上現(xiàn)在買(mǎi)房并不意味著要住一輩子，很有可能將來(lái)再換或出租用。若購(gòu)買(mǎi)者是年輕人，白天幾乎不在家，晚上回來(lái)天已黑了，對(duì)朝向、樓層、景觀的要求相對(duì)低。所以，對(duì)待尾房中的所謂朝向、樓層差的戶型，綜合其他因素，若在售價(jià)上有如此大的差別，購(gòu)買(mǎi)此類尾房其“性價(jià)比”相對(duì)來(lái)說(shuō)就更合算些。
數(shù)據(jù)顯示尾盤(pán)投資排第二
要知道一項(xiàng)投資劃算與否，需要對(duì)價(jià)格、風(fēng)險(xiǎn)和選擇范圍三方面來(lái)作綜合分析。其中，價(jià)格因素最重要，占60%的影響力，風(fēng)險(xiǎn)和選擇面的影響力各占20%的權(quán)重。專家分析認(rèn)為，設(shè)定尾盤(pán)中期的購(gòu)房總價(jià)為1，各階段的投資價(jià)格比＝尾盤(pán)中期價(jià)／階段價(jià)。價(jià)格比越高，說(shuō)明房?jī)r(jià)越便宜，對(duì)投資就越有利。有了價(jià)格比，就可以算出價(jià)格權(quán)重值(價(jià)格權(quán)重值＝價(jià)格比×價(jià)格權(quán)重)，同理可以得出投資風(fēng)險(xiǎn)和投資選擇的權(quán)重值。然后將三者權(quán)重值相加得出的投資綜合值，也就是我們所需要的投資綜合分析數(shù)據(jù)，這個(gè)數(shù)越大，投資就越劃算！通過(guò)公式計(jì)算得出的數(shù)據(jù)可以看出，開(kāi)盤(pán)期權(quán)重值總和最大，為0.8632，也就是說(shuō)這時(shí)買(mǎi)房投資最劃算，這和大多數(shù)投資者的觀點(diǎn)相吻合。而令投資者意想不到的是，尾盤(pán)中期以0.8222的分值位居第二，比起結(jié)構(gòu)封頂期、竣工入住期，是一個(gè)更為劃算的投資時(shí)期。
市場(chǎng)分析尾盤(pán)投資為最佳
當(dāng)然，上面的投資只是單純從投入、支出的角度去分析，并沒(méi)有考慮投資收益的問(wèn)題，實(shí)際當(dāng)中，投資是必須考慮收益的，收支相比才可以準(zhǔn)確體現(xiàn)投資的價(jià)值。商品房投資收益最常見(jiàn)的兩種方式是出租和出售。由于我們對(duì)比的是同一套房子不同時(shí)期的投資價(jià)值，所以無(wú)論你什么時(shí)候買(mǎi)的房，購(gòu)買(mǎi)時(shí)期的不同不會(huì)影響房子在同一時(shí)期出租或出售的租金或售價(jià)，而收益的不同主要體現(xiàn)在時(shí)間和收益預(yù)測(cè)上。開(kāi)盤(pán)期買(mǎi)房無(wú)論出租或出售都要等入住后，所以不能立刻取得收益，而尾盤(pán)期則不同，支出和收益幾乎是同步的，從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，尾盤(pán)期的收益明顯要好于開(kāi)盤(pán)期，起碼可以立刻以租售的收益來(lái)緩解購(gòu)房的壓力。
