商業(yè)地產(chǎn)是近二、三年來伴隨房地產(chǎn)市場快速發(fā)展而催生的產(chǎn)物，目前呈現(xiàn)日益加速發(fā)展的趨勢。之所以開發(fā)商如此熱衷，一方面出于提升房地產(chǎn)開發(fā)效益的考慮；另一方面，增加居住或商務(wù)環(huán)境價值的考慮。此外，投資經(jīng)營性地產(chǎn)的需求也表現(xiàn)得日益強烈。前兩種原因形成商業(yè)地
商業(yè)地產(chǎn)是近二、三年來伴隨房地產(chǎn)市場快速發(fā)展而催生的產(chǎn)物，目前呈現(xiàn)日益加速發(fā)展的趨勢。之所以開發(fā)商如此熱衷，一方面出于提升房地產(chǎn)開發(fā)效益的考慮；另一方面，增加居住或商務(wù)環(huán)境價值的考慮。此外，投資經(jīng)營性地產(chǎn)的需求也表現(xiàn)得日益強烈。前兩種原因形成商業(yè)地產(chǎn)的供給，后一種原因引發(fā)市場需求。
商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險產(chǎn)生的原因
1、開發(fā)規(guī)模過量
以北京為例，所謂“過量”是指在北京的房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)超過了北京對商業(yè)地產(chǎn)的需求量。同時，在具體開發(fā)地塊上，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)量超過該地塊或商圈的合理需求量。
前一種整體過量引發(fā)資金分流，通常使新增商業(yè)地產(chǎn)項目處于銷售或出租不暢，價格走低的狀態(tài)。后一種過量，使地塊或商圈內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目同樣面臨租售困難，并進(jìn)而形成市場冷清的困難。
這兩種因素是互相影響的，特別是總量過剩的不良影響更大。
2、建設(shè)結(jié)構(gòu)不合乎商業(yè)經(jīng)營需要
不同業(yè)態(tài)的商業(yè)建筑具有對一般性經(jīng)營的要求，如經(jīng)營場地寬敞、透視性良好等，但也存在著一些特殊性的要求，如倉儲式超市和普通超市對建筑層高的要求差距甚大。百貨店和專賣店在經(jīng)營設(shè)施和場地面積上的需求也是極不相同的。
由于大多數(shù)開發(fā)商和建筑設(shè)計單位很少具備這方面的專業(yè)經(jīng)驗，致使商業(yè)地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)和最終使用者的要求不吻合，從而在租、售方面造成了諸多問題。
3、投資或經(jīng)營者的市場風(fēng)險在增強
其一，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了從無到有，由少至多的一系列過程，現(xiàn)在已經(jīng)處于買方市場，投資者或經(jīng)營者可從容選擇，使商業(yè)地產(chǎn)資金的變現(xiàn)速度開始停滯，因而變數(shù)正在增多，風(fēng)險也在加大。
其二，投資者或經(jīng)營者在商業(yè)地產(chǎn)投資或經(jīng)營上落敗的事件不斷增多，這也促使他們提高了風(fēng)險意識，謹(jǐn)慎決策漸成風(fēng)尚。
其三，投資者或經(jīng)營者的實踐能力增強，表現(xiàn)為對商業(yè)地產(chǎn)項目識別能力的不斷提升。
上述三種原因說明，商業(yè)地產(chǎn)需求方已過盲目投資的階段，進(jìn)入到投資的成熟和穩(wěn)健期。
4、營銷計劃缺乏創(chuàng)意，流于俗套
由于開發(fā)商缺乏對商業(yè)經(jīng)營的深刻了解，即使所提供的商業(yè)地產(chǎn)項目切合實際，也難以認(rèn)識和挖掘商業(yè)地產(chǎn)的特殊價值所在。這無疑使其營銷缺乏訴求點和打動人心的創(chuàng)意，從而也就難以激活商業(yè)地產(chǎn)投資人的購買欲望。這種延滯直接影響商業(yè)地產(chǎn)的投入與產(chǎn)出的最優(yōu)安排。
5、小區(qū)人口入住率偏低，商業(yè)投資過程緩慢
多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)都是伴隨大盤居住區(qū)開發(fā)而產(chǎn)生的，及時在規(guī)劃與設(shè)計上，商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)相適應(yīng)，但由于提高入住率非地產(chǎn)開發(fā)商所能左右，因而在很長時期內(nèi)往往造成商業(yè)地產(chǎn)在投入經(jīng)營后的困難。這種現(xiàn)象的增多會使投資者延遲出手，以致于商業(yè)地產(chǎn)的銷售滯后于商品房的銷售。這也會加大其風(fēng)險，增加其銷售的變數(shù)。
商圈的識別與開發(fā)的定位
所謂“商圈識別”是指充分、具體了解目前與未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域周邊的市場狀況及其特點。只有調(diào)研清楚商圈狀況才能提供與之匹配，即取得良好效益的商業(yè)地產(chǎn)項目，從而達(dá)到開發(fā)商、投資者與商鋪經(jīng)營者的滿意目標(biāo)。
1、商圈識別的層次與考慮的基本因素
首先在層次上分為宏觀環(huán)境調(diào)研和微觀環(huán)境調(diào)研。
宏觀調(diào)研要考慮的因素：宏觀經(jīng)濟(jì)狀況(GDP、經(jīng)濟(jì)周期階段等)、房地產(chǎn)市場狀況、本項目所在城市經(jīng)濟(jì)狀況、本項目所在城市商業(yè)地產(chǎn)市場狀況。
宏觀環(huán)境分析的目的是理清客觀經(jīng)濟(jì)走勢與房地產(chǎn)市場當(dāng)前的趨勢。特別是商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)在的發(fā)展特點。在此基礎(chǔ)上，為企業(yè)決策提供進(jìn)退的間接依據(jù)。
微觀環(huán)境要考察的因素：人口規(guī)模、收支狀況、區(qū)域規(guī)劃、交通狀況、競爭對手。
微觀環(huán)境分析即商圈識別，以探求潛在商業(yè)規(guī)模、市場特點、機會與風(fēng)險，從而為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)決策提供直接依據(jù)。
