從8月1日起，個稅新政結合此前的“全額營業稅5年大限”的執行，削弱了市場上以房產做為中短期投資的贏利能力。冷靜下來的人們更加重視日后如何將升值的房產變現的技巧。 一、當前投資房產要算清帳 據一些房產中介專業分析人士指出，人們可以從購買商品房、出售該房產生
從8月1日起，個稅新政結合此前的“全額營業稅5年大限”的執行，削弱了市場上以房產做為中短期投資的贏利能力。冷靜下來的人們更加重視日后如何將升值的房產變現的技巧。
一、當前投資房產要算清帳
據一些房產中介專業分析人士指出，人們可以從購買商品房、出售該房產生的稅費比較中了解詳情。購買商品房（以單價5000元為例），主要包括3％契稅、1％公共維修基金、以及約為0.5％的過戶、辦證、印花稅等相關支出。相關費用合計為3％＋1％＋0.5％≈4.5％。而若在五年內銷售該房，主要包括5.5％營業稅、一般中介公司平均代理費1％、約為0.5％的過戶、辦證、印花稅等相關支出。個稅按“轉讓收入-房屋原值-轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用”的20%征收。在憑證不全的情況下，稅務機關有權在住房轉讓收入1%-3%的幅度內征收個稅。新政策對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。
此外很多市民買房通過了銀行，對于個人貸款購買的首套住房執行的是下浮10%后的優惠利率，即5.751%。以一筆20萬元20年期的貸款為例，每月還款額為1404.28元，共需支付利息137027.49元。一些銀行人士還提醒，貸款利率近年來已經多次上調，而且我國大多數銀行目前執行的是浮動利率，遇到央行政策調整，貸款老客戶也會從每年1月1日起執行新的利率，無形中又增加了人們的利息支出。有專業機構針對“2006年個人房產投資的傾向”進行的問卷調查顯示：理性投資者將房產投資回報率定位在5%左右。但是人們如果轉讓“5年大限”之內的房產，從成本角度出發，房價至少要增長20%以上。否則房產只是滿足了人們的居住需求。
二、轉按揭將增值房產“淘出錢”
在國家對市場宏觀調控的大背景下，很多地區房價持續快速上漲的勢頭已經出現疲態。其實對于房產已經增值的人們來說，可通過“同名轉按揭”業務進行融資。據中信銀行天津分行零售部有關人士介紹，正處在住房按揭期間的借款人，為了增加（減少）貸款金額或延長（縮短）貸款年限，通過擔保公司擔保等手段把住房按揭從其他銀行轉到該銀行。該行的老客戶也可把已經辦理貸款房屋進行重新評估，將增值部分獲得更多的貸款。
例如，有的市民三年前買的80萬元的住房，貸款40萬元，如今市價已達到100萬元，重新申請的貸款金額有可能達到70萬元，還清原銀行貸款40萬元后，還剩余30萬元，貸款人可以利用多出的貸款進行其他合理的消費和投資。銀行規定：房產建筑面積低于90平方米（含），貸款最高金額為其抵押房產評估價值的80%；房產建筑面積高于90平方米，貸款最高金額為其抵押房產評估價值的70%。貸款期限、利率、還款方式享受與住房按揭貸款業務一樣的各項優惠政策。不過銀行要求增值部分資金如超過20萬元，貸款人要提供貸款用途證明。同時嚴格規定原按揭貸款房產已經辦妥房產證，原按揭貸款當前沒有逾期，且近兩年未出現過不良還款記錄。
業內人士指出，這種方式滿足借款人充分利用已抵押房產的增值獲取更多的資金，滿足借款人購車、購房、、出國留學及其他個人綜合消費用途或投資需要。特別對于一些急用錢的人來說不必急于賣房變現，辦理轉按揭業務獲取增值現金來周轉。普通住房過了5年大限后，就合理規避了部分稅費。
