下面，就給大家梳理了幾點(diǎn)買房時(shí)候需要注意的法律問題。
看“五證”
購房時(shí)要看開發(fā)商是否備齊“五證”。所為的“五證”乃開發(fā)商在銷售或者預(yù)售商品房時(shí)需要具備的資格文件，即《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》。
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解和適用》第二條的規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
看合同條款
簽訂買賣合同時(shí)要仔細(xì)看合同條款。商品房買賣合同一般是由開發(fā)商提供的格式合同，其合同條款大多也是開發(fā)商事先擬好的格式條款。所以對(duì)于格式條款，應(yīng)當(dāng)細(xì)看。如果發(fā)現(xiàn)格式條款對(duì)自身不利，或出現(xiàn)權(quán)利義務(wù)不對(duì)等的情況，可以與開發(fā)商協(xié)商，若協(xié)商不成，則不要冒險(xiǎn)簽訂合同。
合同一旦簽訂，則買受人要嚴(yán)格按照合同的約定履行自身義務(wù)，違反合同約定，則要承擔(dān)違約責(zé)任。
案例
李某于2015年3月25日與某開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，合同約定：買受人應(yīng)在簽訂本合同之日起30日內(nèi)就全部未付房款與按揭銀行就按揭貸款簽訂借款、抵押及全部相關(guān)合同并辦理完畢按揭貸款所需全部手續(xù)，否則視為買受人違約，每逾期一天，按未付房款總額的萬分之二向出賣人支付違約金。李某稱由于工作太忙沒有時(shí)間，而且也未注意到這個(gè)條款，所以才未能在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)辦理銀行按揭貸款。但是，有合同約定在先，而且是由于李某自身的原因才未能按時(shí)辦理按揭貸款，近日，興寧區(qū)法院審理該案后判決李某承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
看交房條件
根據(jù)《中華人民共和國建筑法》第六十一條的規(guī)定，交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定，建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。一個(gè)工程只有當(dāng)土建、消防、電梯、燃?xì)狻⑷朔馈⒁?guī)劃、環(huán)保等部分通過驗(yàn)收合格，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門審核頒發(fā)《竣工驗(yàn)收證書》以后才算合格工程，才具備交付條件，這也是房屋買賣中房屋交付的基本條件。
一般情況下，開發(fā)商與購房者簽訂合同時(shí)均約定單體竣工驗(yàn)收合格，就是指商品房取得建設(shè)、施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、勘察單位五方聯(lián)合驗(yàn)收合格即可交付，但是其實(shí)這是沒有達(dá)到房屋交付的法定標(biāo)準(zhǔn)的。此時(shí)，開發(fā)商如果交房，購房者可以追究開發(fā)商的違約責(zé)任。
案例
2014年3月31日，黃某與某公司（出賣人）簽訂《南寧市商品房買賣合同》，約定黃某購買某公司開發(fā)的房產(chǎn)。關(guān)于交房條件和期限，合同約定“出賣人應(yīng)當(dāng)在2015年8月31日前，依照國家和地方政府有關(guān)規(guī)定，將具備下列第2種條件，并符合《商品房買賣合同》約定的商品房交付買受人使用……2、該商品房經(jīng)建設(shè)、施工、設(shè)計(jì)、勘察、監(jiān)理等單位驗(yàn)收合格。……”合同簽訂后，黃某即支付了首付購房款，其余房款已辦理銀行按揭。2015年8月21日，涉訴房屋經(jīng)建設(shè)、施工、設(shè)計(jì)、勘察、監(jiān)理等五個(gè)單位驗(yàn)收合格。2015年8月31日，黃某領(lǐng)取了涉訴房屋鑰匙并辦理了房屋交接手續(xù)。后雙方因逾期交房問題發(fā)生爭議，黃某逐訴至法院請(qǐng)求依法判決。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，雖然涉案房屋經(jīng)建設(shè)、施工、設(shè)計(jì)、勘察、監(jiān)理等五個(gè)單位驗(yàn)收合格，但并不能等同于已符合法定交房條件。根據(jù)法律規(guī)定，建設(shè)單位組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收后，還需向建設(shè)行政主管部門備案，經(jīng)建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的《商品房竣工驗(yàn)收備案表》才是證明商品房經(jīng)驗(yàn)收合格的依據(jù)。案件中，涉案房屋所屬工程雖于2015年8月21日經(jīng)建設(shè)單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、勘察單位五方聯(lián)合驗(yàn)收合格，但某公司2016年7月8日才取得《工程竣工驗(yàn)收備案表》，此時(shí)涉案房屋才具備交付條件。故某公司應(yīng)當(dāng)自交房之日起至涉案房屋具備法定交房條件時(shí)，即辦理竣工驗(yàn)收備案之日止，依照合同約定承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。
看“辦證”時(shí)間
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解和適用》第十八條的規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：
（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；
（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
因此，在房屋交付后，出賣人由于不能在約定或者法定的時(shí)間內(nèi)將辦理房屋所有權(quán)登記所需的證件材料提交給買受人等原因，導(dǎo)致買受人未能按時(shí)取得房屋權(quán)屬證書，如果雙方?jīng)]有特殊約定，則可以追究出賣人的違約責(zé)任。
