案情
鄧某將自有的一套商品房委托某置業(yè)經(jīng)紀(jì)公司掛牌銷售。后該置業(yè)經(jīng)紀(jì)公司與徐某簽訂一份房屋買賣合同，房屋所有人鄧某未到場(chǎng)也不知情。某置業(yè)經(jīng)紀(jì)公司負(fù)責(zé)人肖某代合同的甲方即出賣方鄧某在合同上簽名，并代鄧某收取了買房者徐某定金2萬(wàn)元。合同約定，如甲方鄧某違約，需雙方返還定金給徐某。合同簽訂后，肖某通過(guò)微信及電話與鄧某聯(lián)系，協(xié)商買房事宜，雙方最后未能達(dá)成一致意見，鄧某不同意出賣房屋。徐某要求鄧某、某置業(yè)經(jīng)紀(jì)公司雙倍返還定金4萬(wàn)元。
分歧
關(guān)于鄧某不同意出賣房屋，徐某可否根據(jù)合同的定金條款，主張鄧某、某置業(yè)經(jīng)紀(jì)公司雙方返還定金，存在兩種不同觀點(diǎn)：
第一種意見認(rèn)為，鄧某、某置業(yè)經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)當(dāng)雙方返還定金。因?yàn)樾炷澈湍持脴I(yè)公司簽訂的房屋買賣合同成立并已生效。合同雖然沒有鄧某的簽名，但是在鄧某授權(quán)和認(rèn)可的情況下簽訂的，且合同簽訂后得到了鄧某的追認(rèn)。
第二種意見認(rèn)為，合同未成立，某置業(yè)公司應(yīng)當(dāng)返還徐某定金2萬(wàn)元。因?yàn)楹贤瑳]有出賣方鄧某的簽字，簽訂合同后，鄧某也未作出同意追認(rèn)合同效力的意思表示。
分析
筆者同意第二種意見，主要理由如下：
第一，關(guān)于合同的效力問(wèn)題。合同的訂立是當(dāng)事人意思表示一致的行為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在公平、自愿的基礎(chǔ)上訂立合同。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十八條規(guī)定，行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。本案中，某置業(yè)經(jīng)紀(jì)公司作為中介方，在未得到房屋所有人鄧某明確授權(quán)委托的情況下，與購(gòu)房者徐某立房屋買賣合同，是為無(wú)權(quán)代理行為。某置業(yè)經(jīng)紀(jì)公司負(fù)責(zé)人肖某在合同上代鄧某簽名，與徐某簽訂房屋買賣合同，且未得到鄧某的追認(rèn)，故該合同對(duì)鄧某不發(fā)生法律效力。筆者不同意第一種意見，認(rèn)為簽訂合同后肖某通過(guò)微信及電話與鄧某聯(lián)系，鄧某追認(rèn)了合同的效力，只是因?yàn)槌鲑u車庫(kù)及房屋過(guò)戶問(wèn)題才反悔的。筆者認(rèn)為，催告合同相對(duì)方對(duì)房屋買賣合同效力的追認(rèn)，應(yīng)當(dāng)是在合理的期限對(duì)方內(nèi)作出明確的真實(shí)意思表示，不能僅以某個(gè)時(shí)間點(diǎn)上某個(gè)并不明確的意思表示為依據(jù)認(rèn)定對(duì)方追認(rèn)了合同的效力。而本案中，肖某與鄧某的微信及電話聯(lián)系中，鄧某反復(fù)表示再考慮考慮，最后并未作出同意追認(rèn)合同效力的意思表示。因此，涉案房屋買賣合同未得到出賣方鄧某的追認(rèn)，合同未成立。
第二，關(guān)于是否應(yīng)當(dāng)雙方返還定金。合同無(wú)效或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力，定金條款屬于合同的一部分，也沒有法律約束力。《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條規(guī)定，合同無(wú)效或者撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中，因涉案房屋買賣合同不成立，合同的定金條款也不發(fā)生法律效力，某置業(yè)經(jīng)紀(jì)公司代為收取保管的定金20000元應(yīng)當(dāng)予以返還給買受方徐某。
