近日，蘇州中院審結一起商品房買賣合同糾紛案件，購房者要求開發商賠償因交付房屋與樣板房、樓盤模型不符造成的損失，未得到法院的支持。
案情簡介
2010年，劉女士購買了A置業公司開發的商品房一套，合同約定房屋建筑面積72.14平方米，總價554186元，房屋交付日期為2012年6月30日前。合同中約定開發上逾期交房不超過90日的，自合同規定的最后交付期限第二日起至通知交付之日止，開發商按日向購房者支付已付房款千分之一的違約金。房屋產權登記面積與合同約定面積發生誤差的，誤差比絕對值在3%以內的，按合同約定的房屋單價據實結算房屋價款。雙方還約定，售樓廣告、宣傳資料與樣板房、模型所展示的平面空間布局、裝飾裝修等售房資料僅作參考，均為要約邀請，不構成合同組成部分。
合同簽訂后，A公司逾期19天交房，且房屋產權登記的建筑面積為71.85平方米。劉女士收房時認為A公司交付的房屋在窗戶、房間尺寸等方面與樣板房不符；樓盤西側現有一棟大樓在建，與樓盤模型展示的不符，大樓建成后將會影響其商品房的采光。雙方就上述問題協商未成，劉女士訴至法院，要求判令A公司支付逾期交房違約金、返還面積誤差價款，并賠償其因實際交付房屋與樣板房、樓盤模型不符造成的損失。
一審法院經審理認為，雙方當事人簽訂的商品房買賣合同真實有效，當事人應當按照約定全面履行。
關于逾期交房違約金，A公司對逾期交房19天不持異議，但提出約定的違約金標準過高，請求調整。法院依據違約金兼具補償性與懲罰性的原則，綜合考慮合同約定的違約金標準與劉女士因逾期交房可能產生的房屋租金損失，酌定逾期交房違約金為5265元。
對于面積誤差價款，由于雙方均表示面積誤差問題已經按照合同約定在交房時進行結算，劉女士雖對產權登記面積有異議，但沒有提供足以否定房產主管部門測繪核定的產權登記面積的證據，故對該訴訟請求不予支持。
關于劉女士要求A公司賠償其因實際交付的房屋與樣板房及樓盤模型不符造成損失的訴訟請求，因雙方在合同中明確約定樣板房、模型等售房資料，均為要約邀請，不構成買賣合同的組成部分，故劉女士的主張缺乏充分依據，難獲支持。
最終，一審法院判決A公司向劉女士支付逾期交房違約金5265元，駁回劉女士的其他訴訟請求。
劉女士不服一審判決，上訴至蘇州中院。二審經審理后判決駁回上訴，維持原判。
法官釋法
商品房買賣過程中，能夠引發糾紛的問題不少，本案中就涉及了三個方面的問題：逾期交房違約金、面積誤差價款以及房屋實際情況與樣板房、樓盤模型的情況不符。
對于逾期交房違約金，原則上當事人應當按照合同約定履行。但根據《合同法》第114條第2款規定，國家可對當事人約定的違約金數額過高或低于損失的情況予以調整。一般情況下，如果當事人約定的逾期付款違約金計算標準高于中國人民銀行規定的逾期貸款利息的標準的四倍，宜認定為“過高”。
關于房屋面積誤差，根據誤差比雙方已經按照合同約定的方式進行結算，劉女士稱登記面積不實，但未提供相關證據予以證明，故其請求沒有得到法院支持。
關于實際交房與樣板房、模型不一致的問題，由于雙方在合同中約定售房資料僅作為要約邀請，不構成合同內容。且劉女士也未能證明A公司存在隱瞞對其不利的真實情況或夸大虛假事實，構成欺詐。故法院對此請求也未支持。
法官提示
購房對于大多數中國人來說，都是人生大事，但是，由于購房者缺乏專業知識，而開發商總是想盡辦法使利潤最大化，因此導致許多糾紛。為了最大程度維護自己的合法權益，購房者要對購房保持謹慎的態度，多進行實地觀察與比較，不要輕信宣傳廣告與開發商的口頭承諾，對于開發商答應的、可能影響購房者購買決定的承諾，應要求開發商計入書面合同中。
需要注意的是，雖然售樓資料原則上屬于要約邀請，但也有例外。根據最高院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的若干解釋》第三條的規定，開發商就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立及房屋價格有重大影響的應當視為要約。
