一、開發(fā)商逾期交房如何認定?
一般而言，出賣人認為房屋的交付使用就是買受人直接占有使用房屋，也就是俗稱的“交鑰匙”;而買受人則有可能認為，房屋的交付使用不僅僅是交付房屋的占有，而且還包括交付房屋所有權(quán)證書。對此《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條規(guī)定“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外”。因此，在當事人沒有明確約定房屋的交付使用為交付房屋所有權(quán)證書的，出賣人對房屋的轉(zhuǎn)移占有即為合同約定的房屋交付使用。如果當事人在合同中明確約定房屋的交付使用不僅是轉(zhuǎn)移房屋占有，還應(yīng)辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記的，出賣人則應(yīng)按約定履行義務(wù)。
此外，依照相關(guān)規(guī)定，在商品房銷售合同中，房屋的交付使用必須達到合同約定的條件，且須經(jīng)過竣工驗收和消防驗收合格，否則，不能視為房屋已合格交付使用。若未達到合同約定的交付條件，須同時具備鑰匙已交付、竣工驗收合格以及已通過消防驗收，才視為房屋已實際交付使用。房屋管理行政部門出具的商品房交付使用通知書是證明開發(fā)商所建房屋符合交付條件的重要依據(jù)。開發(fā)商雖已取得商品房交付使用通知書，但房屋購買人有充分證據(jù)證明開發(fā)商交付的房屋不具備合同約定條件的，不能認定房屋已符合交付條件。開發(fā)商以商品房已取得商品房交付使用通知書為由，主張其已按約履行房屋交付義務(wù)不應(yīng)承擔逾期交房責任的，人民法院不予支持。
相關(guān)裁判案例如下：
原告郭某因起訴被告金某房地產(chǎn)公司要求其承擔逾期交房違約金以及因逾期交房導(dǎo)致原告在外租房的費用，理由是原告按約至某小區(qū)相應(yīng)房屋準備收房時發(fā)現(xiàn)經(jīng)第三方驗房的房屋發(fā)現(xiàn)墻體開裂等二十余處問題，原告多次要求被告修整，但均無果而終，原告無法完成收房。被告公司認為原告購買的房屋已于2012年12月某日通過了當?shù)胤抗芫值慕桓妒褂脗浒福桓嬉灿谕障蛟驵]寄接房通知書，原告于當月29日簽收，故原告購買的房屋符合交付使用標準，且被告已提前通知原告接房，現(xiàn)因原告拒絕收房導(dǎo)致交房延遲被告不應(yīng)承擔責任;原告在驗房時提出的質(zhì)量瑕疵，不影響房屋的正常使用，依據(jù)合同約定或法律規(guī)定，不影響房屋的交付;對于原告提出的問題，被告本著負責任的態(tài)度積極予以整改，但是原告仍拒絕收房，導(dǎo)致目前延遲收房，損失應(yīng)由其自行承擔。
法院經(jīng)審理認定：雖然2012年某月某日被告取得了當?shù)胤抗芫殖鼍叩摹赌车厣唐贩拷桓妒褂猛ㄖ獣罚桓娈敃r交付的房屋并不符合合同的約定，直至2013年某月經(jīng)整改結(jié)束并驗收通過，涉案房屋才符合合同的約定。但當日后原告郭某仍拒絕收房，視為被告當日已交房。故被告公司應(yīng)按照合同的約定承擔相應(yīng)的逾期交房違約金，計算至實際交房之日止。
綜上所述，郭某關(guān)于要求金某房地產(chǎn)公司承擔逾期交房違約金的上訴理由成立，予以支持，金某房地產(chǎn)公司應(yīng)承擔逾期交房違約金95550元;郭某的其他上訴理由均不能成立，不予支持。
二、如遇到開發(fā)商逾期交房的情形，購房人可以采取什么措施?
如果遇到開發(fā)商逾期交房的情形，購房人可以選擇通過解除合同或者要求開發(fā)商支付違約金或者賠償損失等途徑維護自身合法權(quán)益。
一是購房人行使合同解除權(quán)：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定：“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人延遲交付房屋，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，買受人請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當事人另有約定的除外。”即開發(fā)商延期交房的話，購房人可以要求解除合同和退房，但是必須按照法定的條件和程序辦理。因此，在開發(fā)商延遲交房時，不管購房者是不是真的準備解除合同，都應(yīng)當在開發(fā)商延遲交房后立即發(fā)函催告，并最好以快遞等可保留憑證的方式進行。
二是購房者可以要求開發(fā)商支付違約金或賠償損失：《合同法》第一百零七條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”關(guān)于違約金的數(shù)額問題，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定：“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。”第十六條規(guī)定：“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。”即遇到此類問題，購房人須注意購房合同中針對延期交房違約賠償?shù)南嚓P(guān)條款約定。合同有約定的，按照約定賠償。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少。
