一、借名買房”的所有權(quán)歸屬的處理
1、在訟爭房屋上的他項(xiàng)權(quán)存續(xù)情況下，須征詢他項(xiàng)權(quán)人(銀行、典當(dāng)公司等)的意見，在實(shí)際購房人同意出資滌除相關(guān)權(quán)利后，各方面行確認(rèn)權(quán)屬。[2]
2、貸款購房后，首付款出資人拖延、拒不還貸，名義購房人亦參與了部分實(shí)際償還貸款、或借用其名義貸款、購房，亦會(huì)給其今后購房、貸款造成不利影響，借名方涉及不當(dāng)?shù)玫玫惹樾慰刹扇♂屆鳟?dāng)事人應(yīng)另案主張的處理方式，避免使案件法律關(guān)系復(fù)雜化，給審判工作增加難度。
3、對訟爭房屋是否涉及其他隱名權(quán)利人進(jìn)行審查，如在購買房屋時(shí)，出借方及借用方是否已有配偶。如發(fā)現(xiàn)其他隱名權(quán)利人，應(yīng)及時(shí)通知其參加訴訟或取得其明確的意見。
二、借名買房合同有效嗎?
借名買房是指房屋的實(shí)際出資人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。
借名買房是否有效，主要看借名人(實(shí)際購買人)和出名人(房屋登記人)之間是否有借名協(xié)議，這主要是根據(jù)我國《民法通則》關(guān)于當(dāng)事人“意思自治”原則的規(guī)定，如果借名人和出名人在房屋購買以前簽訂了房屋借名協(xié)議，將房屋的權(quán)屬約定清楚的，應(yīng)該認(rèn)定借名行為有效，房屋的實(shí)際權(quán)屬歸借名人。同時(shí)， 根據(jù)《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見》第十五條規(guī)定：當(dāng)事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人(出名人)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。
但是，當(dāng)事人一方提供證據(jù)證明其對房屋的購買確實(shí)存在出資關(guān)系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認(rèn)房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持;其向登記人另行主張出資債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)出資的性質(zhì)按照相關(guān)法律規(guī)定處理。
