一、什么叫轉(zhuǎn)按揭?
“轉(zhuǎn)按揭”就是個(gè)人住房轉(zhuǎn)按貸款，個(gè)人住房轉(zhuǎn)按貸款是指已在銀行辦理個(gè)人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延長(zhǎng)貸款期限或?qū)⒌盅航o銀行的個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。
二、轉(zhuǎn)按揭需要走什么流程?
轉(zhuǎn)按揭一般辦理流程為：
1、甲銀行在今年對(duì)于首次購(gòu)房的在按揭客戶，一般執(zhí)行下浮10%-15%的優(yōu)惠利率。
2、乙銀行推出房貸業(yè)務(wù)執(zhí)行下浮30%的優(yōu)惠利率，正常客戶可向銀行申請(qǐng)。
3、乙銀行審核房產(chǎn)和借款人資信。
4、審核通過(guò)，乙銀行出資結(jié)清用戶在甲銀行的貸款。
5、用戶在乙銀行辦理房貸業(yè)務(wù)并享受最新優(yōu)惠利率。
對(duì)于房子的出讓方來(lái)說(shuō)，辦理轉(zhuǎn)按揭主要需要提供“轉(zhuǎn)按”申請(qǐng)書(shū)、有效身份證原件和復(fù)印件、《借款抵押合同》原件和“提前還款申請(qǐng)書(shū)”。購(gòu)買方則需要備齊普通房貸的所有資料之外，與原借款人簽訂一份轉(zhuǎn)讓合同、協(xié)議或意向書(shū)。
三、轉(zhuǎn)按揭相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示
1、購(gòu)買二手按揭房屋，賣方是否符合贖樓、注銷抵押登記的條件，將直接影響到合同的履行，如不能辦轉(zhuǎn)按揭或注銷抵押登記，則賣方可能構(gòu)成違約;由買方以賣方名義繼續(xù)還款，在買方違約情況下，賣方依然需對(duì)銀行承擔(dān)還款的合同責(zé)任，賣方只享有向買方主張違約責(zé)任的權(quán)利。
2、轉(zhuǎn)按揭房屋買賣合同通常會(huì)約定“按揭不足部分，由買方以現(xiàn)金方式補(bǔ)足”，但若按揭因政策停緩等不可抗力導(dǎo)致受阻，在賣方明顯無(wú)責(zé)的情況下，合同無(wú)法繼續(xù)履行的后果，依據(jù)前款通行約定，往往由買方來(lái)承擔(dān)違約的法律后果，包括新增加的貸款利息、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。
3、按揭房買受人采用繼續(xù)使用出賣人名義向銀行償還按揭貸款，在出賣人更換銀行卡違約導(dǎo)致買受人無(wú)法繼續(xù)償還按揭款的情況下，買受人起訴，可要求繼續(xù)履行合同。如要求法院直接確認(rèn)其所有權(quán)，或要求以買受人名義直接向銀行償還按揭款的，均無(wú)法律依據(jù)。
4、合同約定的先履行義務(wù)，因情勢(shì)變化導(dǎo)致履行受阻或履行無(wú)必要的，先履行義務(wù)人應(yīng)對(duì)此舉證。比如約定出賣人有申請(qǐng)轉(zhuǎn)按揭的義務(wù)，因最終未在約定期限內(nèi)辦理，出賣人應(yīng)就系其所稱買受人不滿意按揭貸款成數(shù)所致進(jìn)行舉證;再比如，實(shí)踐中，合同約定出賣人就案涉房抵押手續(xù)辦理完畢，因未履行的，出賣人應(yīng)就其所稱的系買受人因不愿承擔(dān)實(shí)際高出的面積差價(jià)款而取回首付款進(jìn)行舉證。
5、合同履行中的通知、協(xié)助等附隨義務(wù)的不作為，亦可能成為一方違約的口實(shí)。在轉(zhuǎn)按揭房屋買賣合同履行中，在非歸因于買賣雙方的情況下導(dǎo)致轉(zhuǎn)按揭辦理受阻，買方有義務(wù)通知賣方協(xié)商解決的途徑。
