【案情】
原告陳甲、代某夫妻二人原為黑石頭村村民。1992年4月14日，兩原告與劉娘府大隊的駱家簽訂了房屋產權轉讓契約證書，購買駱家所有的西小府(為劉娘府大隊所轄)8號院房屋及院墻。由于房子小且破舊，陳甲1992年5月7日向劉娘府大隊申請建房，在建房用地證說明一欄中載明：本戶是黑石頭大隊的社員，在1992年4月14日經石證字第87號文買原西小府村駱家的宅院，有三間舊北房和院落，房子舊和小。申請多次建西和東附屬房。四至情況為東至院東墻，南至院內南墻，西至陳丙(本案被告陳乙之父)院東墻離50公分，北至北房前。村公所同意陳甲在院內建附屬用房，并加蓋北京市石景山區石景山鄉人民政府劉娘府村公所印章。
另查，2000年本案被告之父陳丙去世后，被告陳乙享有西小府9號院房屋的繼承權。此后，兩原告與被告互為鄰里期間，因門前水溝流水問題時常發生糾紛。2006年7月14日，經中間人楊某某調解，代某與陳乙達成協議，內容如下：坐落在西小府9號院的東墻，鄰院代某門樓西3.5米的院墻屬9號院陳乙所有，靠院墻門樓處留水溝眼不是永久的，如9號院門樓改造，此院墻不存在留水溝眼的問題，鄰院自己想辦法解決。注：水溝眼只允許走雨水。中間人楊某某在協議上簽字確認。經法院向中間人楊某某詢問，楊某某表示駱家與代某之間的買賣契約中已表明該院南墻賣給了代某家，2006年7月14日所簽協議是為了鄰里和睦，不讓陳乙堵墻門樓處的水溝眼，所以代某才承認該墻是陳乙的。陳乙于2009年6月13日將鄰院代某門樓西3.5米的院墻拆除,并新建一門樓及院墻。原告代某認為被告陳乙拆墻的行為損害了其財產，遂以恢復原狀為由提起訴訟。
【評析】
本案涉及的核心法律問題主要包括原告與駱家房屋買賣合同的效力、院墻之物權歸屬的確定、原告權利救濟的方式等三個方面。
(一)房屋買賣合同效力分析
1、買賣基礎資格分析。根據《土地管理法》第六十二條第四款的規定農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。從該款的立法目的可以看出，農村宅基地因屬集體所有，宅基地權利人原則上僅具有使用權。但享有宅基地使用權是獲得在其上所建造住宅之所有權的基礎，宅基地使用權人因合法的建造行為而直接取得房屋的所有權。即因合法建造等事實行為發生物權效力。 就本案而言，駱家正是基于對房屋及院墻的合法建造行為，取得了對房屋及院墻的物權，因此具備了出賣房屋及院墻的資格。從買受人的角度看，原告簽訂合同時雖非劉娘府村村民，但其當時的身份亦是農民，且買賣合同簽訂后原告即從黑石頭村搬出，駱家也遷出劉娘府村，在宅基地使用問題上，并未造成法律所禁止的一戶多宅的狀況。與城市居民購買農村房屋的情況不同，原告受讓房屋的行為并未導致農村集體經濟組織的利益受損，實際上僅僅是使用權人的變更而已，從證據表明這種變更亦是得到該集體經濟組織所認可的。
2、合同生效要件分析。首先，原告與駱家簽訂的房屋買賣合同雙方意思表示真實，駱家已經實際交付房屋，原告也已占有并使用該房屋，雙方房屋買賣合同已經實際履行，且并未違反法律的強制性規定，因此，房屋買賣合同符合法律的基本生效要件。其次，從特殊生效要件的角度分析，本案買賣合同的標的物是農村房屋，屬于法律法規規定需經辦理批準手續方可生效的合同。那么原告是否履行了有關批準手續呢?從本案查明事實看，1992年5月原告申請再建房時，得到了有關部門的批準，并履行了相關手續，且在劉娘府建房用地證中載明陳甲經92年4月14號經石證字第87號文買原西小府村駱家的宅院，村公所亦未對原告與駱家房屋買賣行為提出異議。因此，有關部門批準原告再建新房的行為，可視為對原告與駱家房屋買賣行為的認可，對原告作為宅基地合法使用權人身份的確認。故原告與駱家房屋買賣合同成立并生效，原告對買受房屋及新建房屋均享有所有權。
(二)院墻之物權歸屬的確定
1、房屋與院墻可看作主物與從物的關系，對主物的處分及于從物。就一般社會常識而言，院墻的功能主要在于將本人房屋與他人房屋相區分，確保本人居住的安全性和活動空間的私密性。與房屋及內墻整體和部分的關系不同，房屋與院墻的關系從居住這一層面上來講，在法律上可視為主物與從物的關系。房屋與院墻這兩種物相互配合、按照居住的目的組合在一起，起主要作用的房屋為主物;配合主物的作用而起輔助作用的院墻為從物。區分主物與從物，其意義在于：當事人沒有特別約定時，對主物的處分及于從物，以貫徹物盡其用原則。 院墻的權利歸屬，應以出賣人對院墻所具有的源權力為基礎，出賣人若擁有院墻的所有權，其在房屋買賣合同中對房屋的處分行為，自然及于院墻，買受人亦因此繼受取得院墻的所有權。
2、和解協議對不動產的處分不必然發生物權變動的效力。通常來講，雙方達成的和解協議只要具備合同生效要件即具備合同效力。而本案，和解協議的內容涉及院墻這一不動產，因此在具備物權變動要件之前，協議內容即使符合法律規定，也僅產生協議成立并生效的可能，并不發生物權轉移的效力。我們認為，2006年7月代某與陳乙簽訂的協議中原告代某表示該院墻系被告陳乙所有，無論從意思表示角度分析，還是物權變動要件的觀察，都不應當發生所有權轉移的效力。理由有二：其一，原告因害怕被告堵自家的水溝眼，為盡快解決鄰里糾紛，作為妥協原告被迫承認院墻是被告家的。因此，放棄院墻權利的行為系受脅迫而為，并非原告真實的意思表示;其二，該協議中原告承認院墻系被告所有的意思表示，勢必會引發對現有房屋所有權以及宅基地使用權的變動。而宅基地使用權的變動必須經有關部門批準，履行相關手續，方能產生物權變動之效力。本案原告與被告所達成的協議既未履行相關審批手續，亦未得到有關部門的認可，不可能發生院墻之物權變動效力。因此，原被告所簽訂的和解協議并未能使院墻的所有權發生轉移，原告仍是院墻的所有權人。
3、審批制度可視為農村房屋產權轉移的物權公示程序。根據物權法，城市房地產登記制度為房屋物權的特定公示方式。而本案買賣合同的標的物為農村房屋，農村房屋因為一般不允許買賣，所以并未對其物權變動實行房產登記制度，房屋權利人手中自然也沒有房屋產權證。那么，農村房屋在特定條件下的物權變動是否需要公示呢?本案原告代某房屋及院墻的買受行為是否履行了物權公示的程序呢?我們認為，農村房屋在特定條件下的物權變動同樣是需要公示的，只有公示方可產生公信力。本案原告雖然并未履行登記程序，但劉娘府村公所批準其翻建房屋，并頒發建房用地證的行為，可以視為原告與駱家的房屋買賣行為履行了公示程序，符合房屋物權變動條件要求，能夠產生公信力。因為，村公所的批準頒證與房地產管理部門的登記，除了具體行為方式不同之外，在行為性質、公示效果以及對第三人的對抗效力上并無不同。因此，原告因物權公示滿足了房屋及院墻受讓的條件，理應能夠取得院墻的物權。
(三)權利救濟手段的選擇
對物權的私法保護既包括債法上的保護手段，也包括物權法的保護手段。物權法上的保護手段既物上請求權。物上請求權是指物權人于其物被侵害或有被侵害之危險時，可以請求恢復物權圓滿狀態或防止侵害的權利。從這一概念來分析，物上請求權行使應當以物的存在為前提。在本案中，原告對院墻所享有的物權已因被告的拆毀行為而導致滅失，原告請求恢復物權圓滿狀態、返還原物的物上請求權已無法實現。因此，原告應當采取債法的權利救濟手段。
