由于孫先生身在外地，于是用書(shū)面委托的形式委托自己的父親以周先生作為中間人，以孫先生本人的名義與杜先生簽訂了一份二手房屋買賣合同，購(gòu)買位于某地的商品房一套。隨后孫先生的父親按合同約定交付給杜先生定金3萬(wàn)元。合同簽訂后，孫父將合同傳真給孫先生。孫先生發(fā)現(xiàn)該合同上賣方寫(xiě)的是張某，而在上面簽名的卻是杜先生，經(jīng)到房產(chǎn)局咨詢和核實(shí)后，得知該房屋是劉某為張某購(gòu)買的，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。
孫先生找到杜先生，要求退還定金3萬(wàn)元，而實(shí)際上孫先生的父親所交的3萬(wàn)元定金已經(jīng)交到劉某手中。于是孫先生再次找到劉某，經(jīng)交涉，劉某同意退回 2.5萬(wàn)元。孫先生在收到2.5萬(wàn)元后，出具了收條。而后孫先生在向劉某索要5000元未果的情況下，訴訟至人民法院，要求劉某返還剩余的5000元定金，杜先生對(duì)劉某的返還義務(wù)負(fù)連帶責(zé)任。
律師說(shuō)法
法院經(jīng)過(guò)審理認(rèn)為，孫先生委托其父與賣方杜先生、中間人周先生簽訂的二手房屋賣賣合同，因杜先生并非房屋的所有權(quán)人，而劉某亦未依法登記領(lǐng)取該房屋的權(quán)屬證書(shū)，故該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同違反了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》相關(guān)條款中的“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，系無(wú)效合同。
同時(shí)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》中的“合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還”的規(guī)定，因此劉某應(yīng)當(dāng)返還全部定金3萬(wàn)元;被告杜先生與孫先生簽訂了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，并收取了定金，應(yīng)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。所以，法院依法判決了劉某應(yīng)返還孫先生5000元定金款，以及被告杜先生對(duì)上述款項(xiàng)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
判斷民事合同的效力，其法律依據(jù)是民事法律法規(guī)，是《民法通則》、《合同法》，而不應(yīng)該是行政法規(guī)。本案中當(dāng)事人簽訂的二手房屋賣賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效合同，合同簽訂人杜先生既不是房主本人，其甚至與房主沒(méi)有任何聯(lián)系。杜先生明知?jiǎng)⒛巢皇欠恐鳎约杭葲](méi)有房主的委托手續(xù)，也沒(méi)有劉某的委托手續(xù)，而以自己的名義簽訂合同并收取定金，其主觀存在過(guò)錯(cuò)。并且杜先生將定金轉(zhuǎn)交給劉某也是沒(méi)有任何法律和合同依據(jù)的，該轉(zhuǎn)交行為也存在過(guò)錯(cuò)，因此杜先生對(duì)二手房屋賣賣合同無(wú)效和定金的轉(zhuǎn)交均存在過(guò)錯(cuò)，其應(yīng)承擔(dān)連帶返還責(zé)任。依據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定：合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。
