主要步驟如下：
第一步，要驗(yàn)明開(kāi)發(fā)商主體資格
《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是有關(guān)合同雙方當(dāng)事人的約定。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，不具備主體資格簽約無(wú)效，合同主體不相符簽約也無(wú)效，無(wú)效的合同，均無(wú)法律約束力。
因而，應(yīng)從以下六方面查驗(yàn)出賣(mài)人的主體資格。
1、開(kāi)發(fā)單位、銷(xiāo)售單位、所有權(quán)人是否一致。如所購(gòu)房屋，開(kāi)發(fā)企業(yè)執(zhí)照的公司名稱(chēng)、銷(xiāo)售許可證上的銷(xiāo)售單位、房屋所有權(quán)人不一致，開(kāi)發(fā)商則是“掛羊頭賣(mài)狗肉”。
2、賣(mài)房者與所賣(mài)之房的產(chǎn)權(quán)所有人是否相同。出賣(mài)人和房屋的產(chǎn)權(quán)所有人名稱(chēng)要相同。賣(mài)期房的，要看其是否有所賣(mài)房屋的《商品房預(yù)售許可證》;賣(mài)現(xiàn)房的，要看其是否有所賣(mài)房屋的《商品房銷(xiāo)售許可證》。
3、前期工程和后期工程是否都具備預(yù)售資格。如有的樓盤(pán)所建造的商品房，交納了地價(jià)，取得預(yù)售許可證，具備合法銷(xiāo)售權(quán);而二期工程建造的商品房，由于未交納地價(jià)或其它原因未取得預(yù)售許可證，有的開(kāi)發(fā)商就用一期工程的預(yù)售證預(yù)售二期工程建設(shè)的房屋。
4、總公司與分公司都擁有合法銷(xiāo)售權(quán)。許多房地產(chǎn)公司都有下屬分公司、子公司或銷(xiāo)售公司。如與購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同的甲方是該房產(chǎn)公司屬下的分公司或銷(xiāo)售公司，則該分公司或銷(xiāo)售公司未取得該總公司正式的書(shū)面法定代表人簽字的委托文件，該分公司或銷(xiāo)售公司則無(wú)權(quán)銷(xiāo)售，更無(wú)權(quán)作為簽約甲方的主體資格簽訂購(gòu)房合同。
5、房屋中介代理是否具有正式委托的文件。房屋中介機(jī)構(gòu)作為該樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)總代理必須具備以下三個(gè)條件：一是該代理中心必須具有房地產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)的《資質(zhì)證書(shū)》和工商行政管理部門(mén)頒發(fā)的《經(jīng)紀(jì)人證書(shū)》。二是該代理公司必須具有經(jīng)工商行政管理部門(mén)頒發(fā)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》。營(yíng)業(yè)范圍必須有代理營(yíng)銷(xiāo)房屋的項(xiàng)目。只有符合以上條件，才具備簽訂合同的主體資格。
6、合同簽約人是否具備簽字資格。商品房預(yù)售、銷(xiāo)售合同的簽字人，必須是該公司的法定代表人，或公司法定代表人親筆簽字蓋章、注明代理權(quán)限的簽約代表。
第二步，注意合同所列明的商品房情況
買(mǎi)受人所購(gòu)商品房的基本情況’是標(biāo)準(zhǔn)合同第三條的內(nèi)容。應(yīng)留心其中填空處所填的條款，其中特別注意列明自然層數(shù)和層高幾米。此外，新版合同中提出買(mǎi)賣(mài)人在簽訂本買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)與出賣(mài)人或其委托的物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，業(yè)主還可就物業(yè)管理方面的具體問(wèn)題與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，保證買(mǎi)家入住的前期物業(yè)管理。
對(duì)于預(yù)售商品房，許多開(kāi)發(fā)商尚未確定物業(yè)管理公司及相應(yīng)的維修，管理標(biāo)準(zhǔn)，就讓消費(fèi)者在沒(méi)有見(jiàn)到任何書(shū)面材料的情況下，在簽約時(shí)接受有關(guān)物業(yè)管理事宜及費(fèi)用的條款，這顯然是不符合法律原則的。建議另設(shè)條款約定物業(yè)管理的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。
第三步，明了房屋面積的計(jì)價(jià)方法
房屋的合同價(jià)款一般按實(shí)際建筑面積或套內(nèi)面積計(jì)算，但在有些商品房買(mǎi)賣(mài)合同中卻有這樣的條款：“若因設(shè)計(jì)原因造成房屋面積增多3%或減少3%，合同價(jià)款不變”。事實(shí)上沒(méi)有哪家房地產(chǎn)公司在開(kāi)發(fā)商品房時(shí)會(huì)使房屋面積增加，相反，若減少3%，消費(fèi)者就要承受少則幾千元，多則上萬(wàn)元的經(jīng)濟(jì)損失。
第四步，注意合同中對(duì)違約責(zé)任的約定
合同中買(mǎi)受人和出賣(mài)人違約責(zé)任條款都是權(quán)責(zé)不對(duì)等的。如規(guī)定，購(gòu)房者不按合同約定時(shí)間付款，則應(yīng)按中國(guó)人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)算繳納滯納金，而開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按時(shí)交樓卻沒(méi)什么處罰措施。比如參照購(gòu)房者不按時(shí)付款的懲罰標(biāo)準(zhǔn)追究或購(gòu)房者有權(quán)解除合同。
第五步，關(guān)注合同中配套設(shè)施等承諾
1、交樓標(biāo)準(zhǔn)
業(yè)主可以在買(mǎi)房時(shí)，把開(kāi)發(fā)商的承諾寫(xiě)進(jìn)合同。雙方應(yīng)在合同中用明確的條款來(lái)加以規(guī)范和界定交樓的標(biāo)準(zhǔn)，如贈(zèng)送裝修、家電、櫥柜等的，應(yīng)注明贈(zèng)送的品牌和數(shù)量或加“不能低于樣板房的標(biāo)準(zhǔn)”的字樣，避免使用某些開(kāi)發(fā)商在售樓廣告中所用的高檔、豪華、進(jìn)口等詞語(yǔ)。
2、將規(guī)劃寫(xiě)進(jìn)合同
要求開(kāi)發(fā)商不得主動(dòng)提出要求把原規(guī)劃的花園改變用途。如開(kāi)發(fā)商把花園建了樓，并拿來(lái)政府的批文，說(shuō)是政府批準(zhǔn)的，此時(shí)，可以到有關(guān)部門(mén)查詢(xún)其報(bào)建申請(qǐng)，就可以證明是開(kāi)發(fā)商主動(dòng)提出的改變規(guī)劃，構(gòu)成違約行為。若政府為了公共利益，要求開(kāi)發(fā)商改變規(guī)劃的除外。若開(kāi)發(fā)商拒絕將此承諾條款寫(xiě)進(jìn)合同，就十分可疑，應(yīng)慎重。
3、其他承諾的配套設(shè)施如學(xué)校等也應(yīng)列明。
第六步，注意合同中產(chǎn)權(quán)登記的內(nèi)容
簽合同時(shí)，建議購(gòu)房者勿接受開(kāi)發(fā)商若不能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理房產(chǎn)證，不退房，只支付××違約金的類(lèi)似約定，最好在合同中約定。如因開(kāi)發(fā)商的原因造成購(gòu)房者不能在約定的期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)，購(gòu)房者有權(quán)提出退房，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在雙方約定的期限內(nèi)返還房款，并賠償經(jīng)濟(jì)損失。
