購房，是不少中國人一生中最重要的大事之一。然而，購房過程中、購房之后，房地產糾紛也成為不少購房人不愿面對卻又不可回避的問題。
房地產糾紛，包括房屋買賣糾紛土地、使用權糾紛、建設工程糾紛、房地產開發糾紛、建筑物區分所有權糾紛、房屋租賃糾紛、物業服務合同糾紛等等。1995年1月1日，《中華人民共和國城市房地產管理法》正式實施，標志著中國房地產業的發展邁入了法制管理的新時期，為依法管理房地產市場奠定了堅實的法律基礎。
那么購房者在購房過程中，如何做到不被房地產銷售過程中的“迷霧”蒙蔽?如何規避市場網絡購房帶來的風險?即將成為現實的不動產登記，又將對購房人帶來何種影響呢?新華房產《新華有約》欄目本期特邀湖南金州律師事務所熊超，為購房者一一解答房屋買賣中的陷阱以及政策背后的市場影響。
購房中需要注意五點
隨著中國地產行業的空前發展，房屋是人民對美好生活的追求的一部分，買房對大多數人來說都是一件大事。但是在購房過程中，仍然有不少購房者遇到過交了定金難歸還、收房后發現實際面積有誤差，更有一些購房者甚至遇到了“一房兩賣”的情況。
針對在購房中容易出現的問題，熊超律師提示購房者應該在購房過程中特別注意合同簽訂、認購定金、房屋面積、違約責任和警惕“一房多賣”五個方面。
“一、合同簽訂前的階段：首先要看開發商是否具有商品房預售許可證書，其次，開發商為了吸引顧客會做出一系列關于項目的優勢宣傳和優惠條件，針對開發商的宣傳和承諾，購房者要去了解其項目開發的規劃設計方案和開發進度。同時如果開發商的宣傳具體明確，則在法律上構成合同的要約，購房者在簽訂購房合同時，可要求將這些宣傳寫進房屋買賣合同并約定相應的違約責任，防范開發商的虛假宣傳。二、認購定金難歸還。簽訂《商品房認購書》時，開發商會要求購房者先交納定金，并規定自簽訂認購書后幾日之內與其簽定《商品房買賣合同》，同時交納首期房款，否則定金不予以退還。一旦購房者在簽《商品房買賣合同》時發現有些條款難以達成一致，并不能接受時，購房者就會陷入被動局面。三、房屋面積誤差。依據我國相關司法解釋的規定，因銷售的房屋面積存在誤差的，購房者和開發商之間有約定的從約定;沒有約定的，按法律規定的原則處理。因此購房者可在合同中約定對自己有利的方面，如開發商交付房屋的實際面積超出合同約定面積的，可以約定超出部分無償歸購房者所有，不予補差;房屋面積小于合同約定面積的，可以約定解除合同、賠償損失等。四、違約責任。開發商作為交易的賣方，針對其交付房屋的義務、房屋的質量及與房屋權屬相關的附屬義務(如辦理權屬證書等)可約定具體合理的期限，期限不可約定過長，并相應設置嚴格的違約責任，以免開發商任意拖延。五、警惕一房多賣。簽訂購房合同后，在房屋價格漲幅較快的時候，開發商為了獲取房價漲幅的利益，出現一房多賣的現象，對此，購房者可以在合同中對開發商因此解除合同約定高額的違約金。”
此外，熊超律師表示：“購房者在購買期房時應當辦理商品預告登記，能有效阻止‘一房兩賣’，維護消費者自身合法權益。”
網絡購房保持謹慎
今年以來，樓市成交一直呈現低迷態勢，多元化的渠道營銷成為不少樓盤拓展銷售業績的選擇，其中，樓盤聯合電商網站進行“網上團購”或“第三方待售形式”成為主流方式之一。這種“網上團購”是否存在風險?購房者又應該注意哪些問題?
“網購商品房是一種新的交易模式。網上購房購房信息公開透明，減少了中間環節。”熊超認為，在購房時，購房者需要綜合考慮戶型、建筑風格、周邊環境以及交通便利等影響著房屋的價值的因素。
熊超指出，針對房屋銷售的營銷代理公司等第三方機構也越來越多，銷售形勢也日益多樣化。“購房者在購房的過程中，要注意第三方代理機構的代理權限，即是否經過了開發商的授權。只有經過了開發商授權的第三方代理機構才能夠發布相關團購優惠政策并開展授權范圍內的事宜。”
不動產登記有利于規范房地產市場
為整合不動產登記職責，規范登記行為，方便群眾申請登記，保護權利人合法權益，國土資源部起草了《不動產登記條例(草案送審稿)》報送國務院審議。國務院法制辦公室經征求有關方面的意見，修改形成了《不動產登記暫行條例(征求意見稿)》。7月30日，國務院常務會議討論征求意見稿，決定向社會公開征求意見。
從一開始，不動產統一登記就備受社會各界關注，近來在各地落效率頗高。國土部日前公布消息稱，目前在我國106個重點城市中，已經有約50%的城市啟動了不動產統一登記相關工作，河北、山東等11個省份已經基本完成不動產登記省級職責整合。
“從長遠來看，不動產統一登記對于規范房地產市場將起到關鍵性作用。”在熊超看來，不動產統一登記將為房地產市場未來的長足健康發展提供法律層面的指出。
熊超告訴記者，“《不動產登記暫行條例》實施，將會成為政府查證個人名下的房產、套數、以及征收房產稅的法律依據。”
