買房置業，對于很多人來說都是人生中的一件大事。
但有的人在房屋買賣過程中，或者因為礙于親戚、朋友關系，或者因為法律意識淡薄，和對方只是達成口頭購房協議，就匆匆交付房款。由此，為十幾二十年后的糾紛，埋下了一顆“定時炸彈”。
案例一
20年未辦房屋過戶
拆遷引發姐弟糾紛
說起自己居住了近20年的二手房，市民小林就郁悶，為了這房子，早已離婚的姐姐和姐夫，聯手把自己告上了法庭。
事情要從1994年說起。那年，大林從單位購買了一套房改房，并先后取得了房屋所有權證和土地使用證。這年底，大林把房子給了弟弟小林住，小林一家在這房子里一住就是19年。2013年7月，因為城市建設，這套房屋拆遷了，煩惱也隨之而來，早已離婚了的大林和前夫老張，一起上門找到小林，要求小林把房子歸還給他倆。
面對“齊心協力”的姐姐和前姐夫，小林哭笑不得又惱怒不已，他拿出從1998年至2004年，有著大林和前姐夫簽名的合計1.38萬元的收條，和這套房改房的房屋所有權證和土地使用證原件，爭辯說，你們不是早就把房子轉讓給我了嗎?只是一直沒有協助我去辦理過戶手續。但大林和前夫都說，1.38 萬元是小林交給他們的房租，房屋所有權證和土地使用證原件，只是寄放在小林那兒，他倆在2006年離婚時，對這套屬于夫妻二人共同財產的房改房，離婚協議中沒有做出分割，現在房子必須歸還給他們。
姐弟倆的親情一觸即斷，兩家人爭吵不休，小林無奈把姐姐和前姐夫告上了法庭，要求確認雙方的口頭房屋買賣協議有效。一審法院審理認為，《城市房地產管理法》第四十一條規定：“房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。”小林的主張缺乏事實和法律依據，駁回了小林的訴訟請求。
小林不服一審判決，向三明市中級人民法院提出上訴。
二審爭議焦點是：雙方存在的是房屋買賣關系，還是房屋租賃關系?
小林認為，他和姐姐之間存在房屋買賣關系，事實清楚、證據充分。他在這房屋里居住了19年，在支付1.38萬元以外，還支付了辦理土地證費用 2000多元、水表電表改造費1000多元，而且他們的母親還幫助自己支付了8000元給姐姐，合計支出2.49萬元。大林以1.6萬元買來房改房，以 2.49萬元轉讓，符合市場行情。付清房款后，大林把《房改房購房方案》、《房屋買賣契約》、《房屋所有權證》等原件交付給自己，印證了房屋買賣的事實，自己是因為太相信親情，20年了都沒有想到去辦理過戶手續。
大林和前夫老張辯稱，因為以前姐弟關系融洽，大林又一直在外地工作，房子給小林居住，為了方便辦理房屋的相關手續就把材料原件放在小林那兒，他們沒有和小林簽訂房屋買賣書面合同。
事情又陷入了僵局。這時，小林和大林的親哥哥林某站了出來，他向法庭作證說，當初，這套房改房是由自己的母親先出資8000元，從大林那兒買來給小林做婚房，當時約定好剩余購房款由小林分期付給大林，所以小林付的1.38萬元是購房款。
法庭上，小林提出，這套房改房拆遷后，補償了49萬元，他愿意拿出20萬元給大林，希望能維系姐弟之間的親情。
三明市中級人民法院審理認為，林某和本案沒有直接利害關系，他作為二人的親生長兄，證言可以采信。從整體事實來看，小林主張和大林之間存在房屋買賣關系，1.38萬元是購房款，有事實依據，理由成立。大林主張1.38萬元是租金，但雙方沒有書面租賃合同或是口頭約定房屋租金，沒有證據證實收取的是房屋租金，而且在從2004年收取完1.38萬元的最后一筆款項后，近10年里，大林都沒有要求再收取“租金”，不符合常理，所以她的主張缺乏事實依據，法院不予采納。
法院審理認為，小林支付購房款，持有房屋的相關證件，并長期使用、管理房屋直到拆遷，大林實際履行了交付房屋，移交相關證件等賣房義務，法院確認雙方存在房屋買賣關系，雙方約定的口頭房屋買賣合同合法有效。對于大林提出的沒有和小林簽訂房屋買賣書面合同，房屋買賣關系不成立的主張，法院審理認為，由于房地產轉讓必須簽訂書面合同的規定，是對辦理房地產產權轉讓登記管理上的強制性規定，不是房屋買賣合同效力上的強制性規定，因為雙方沒有簽訂房屋買賣書面合同，并不能導致房屋買賣關系不成立，因此大林的辯解理由不成立，法院不予采納。
依照《物權法》第十五條，《合同法》第八條、第十條、第一百零七條，《最高院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條，《民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百七十條第一款第(二)項之規定，市中院判決如下：一、撤銷原審法院民事判決;二、確認小林和大林之間的口頭房屋買賣協議合法有效。
案例二
購房10年沒過戶
賣家反悔引糾紛
無獨有偶，不久前，建寧的老王也遭遇了同樣的事，因為10年前的一份口頭房屋買賣協議，他被原房主告上了法庭，要求他返還住房。
老王回憶說，2003年底，他和老孫口頭約定好，老孫把一套建筑面積為208平方米的自有住房以3萬元的價格賣給老王，但這房子要留一間給老孫的母親養老。老王先分兩次支付了2.4萬元給老孫，請裝修工小姜進行房屋裝修，隨后因為老孫不在家，征得他的同意，又分別向老孫的兒子小孫、老孫妹妹支付了剩余的房款，一家人搬進房屋居住到現在，老孫的母親也在這房里居住。
法庭上，老王提供了雙方確認房屋交易價格為3萬元的錄音、4張收條、和有自己姓名的這套房屋的水電費、城市垃圾處理費收費發票。小姜等也為老王作了證人。老王認為，是這10年來房屋價格飛漲，讓老孫后悔了當初的交易，而自己法律意識淡薄，不知道要辦好各項法定手續，但老孫否認房屋價格是3萬元，并提出自己這套房屋沒有土地使用權，雙方沒有辦理房屋產權過戶手續，不存在買賣關系。
原審法院審理認為，老王提供的各項證據和多年實際使用、管理、居住事實，可以證實雙方確實存在房屋買賣的事實，老王已經支付了全部的購房款。對于老孫提出的房屋沒有土地權，法院向房地產管理部門調查查明，這一房屋是1989年拆遷新建，老孫已經繳納了土地使用費，該土地性質為劃撥地，我國法律并沒有禁止“以劃撥方式”取得的土地使用權予以轉讓，只要當事人履行了相關法定手續，就可以轉讓。因此不影響房屋轉讓協議效力，只是轉讓手續不完善，雙方應當按照口頭約定全面履行自己的義務，法院審理認為，房屋轉讓協議成立后，房屋所有權沒有轉移前，雙方依協議建立的債權債務關系依然存在。根據最高院《關于貫徹執行<民法通則>若干問題的意見(試行)》第八十五條、《合同法》第三十六、四十、六十、一百零七、一百三十五條，《物權法》第一百四十七條、《房地產管理法》第六十一條第三款，《民事訴訟法》第一百四十二條等相關規定，法院判決：老孫要在判決生效后十日內協助老王辦理好房屋所有權、土地使用權過戶手續。
老孫不服，向三明市中級人民法院提出上訴。
三明市中級人民法院審理認為，原判認定事實清楚、適用法律正確，老孫要求撤銷一審判決，駁回老王訴訟請求的主張不成立，不予支持，判決：駁回上訴，維持原判。
書面合同不可少
過戶手續要完備
打完官司后，兩起案件的當事人小林和老王以及他們的家人都長舒了一口氣，又都很懊悔當初的大意和無知，給10多年后的麻煩埋下了一顆“定時炸彈”。
“房屋買賣是一件大事，不容忽視，有些人在賣房時，或者因為礙于親戚、朋友關系，或者因為法律意識淡薄，沒有寫下正式的書面購房合同，沒有及時辦理好完備的房屋過戶手續，給日后帶來麻煩。如果證據不充分，很有可能敗訴，讓一生的心血打水漂，當事人一定要防范這一風險。”在此告誡買房人，在簽訂完備的購房協議后，一定要及時辦理好過戶登記手續，以免日后產生不必要的麻煩。
