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買房門檻:越有錢越貸款 各種過戶算成本
發(fā)布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:908 ℃

  據(jù)悉,對大多數(shù)人來說,房產(chǎn)是一個家庭最大的財產(chǎn)。拼三代買套房,比比皆是。

  中國式買房,從寫名字開始,首付、貸款、還貸、出售、傳承,都有一本理財經(jīng)。

  房產(chǎn)證寫子女名,未必好

  案例:2008年前,楊陽父母已買下2套建筑面積90平方米的住房,并把楊陽的名字列入房產(chǎn)證。

  至今,楊陽父親都很得意自己的盤算:楊陽已經(jīng)成年,可以楊陽的名義再買一套房,這樣楊陽名下就有3套房,可以保證楊陽今后生活無虞。

  可憐天下父母心,為規(guī)避未來可能的遺產(chǎn)稅,很多家長像楊陽父母一樣,在買房時會寫上孩子的名字。但這種愛心表現(xiàn)效果未必好。

  第一:孩子獨立買房時可能多付首付。如果孩子和父母沒有共有房產(chǎn),即父母房產(chǎn)證上沒有孩子的名字,那么孩子成年后購買首套房時,按照政策首付三成,并可享受首套優(yōu)惠房貸利率。

  如果孩子在限購政策出臺前、在未成年時和父母共有房產(chǎn)不超過2套,根據(jù)政策,成年后可獨立購買1套住房。有些銀行規(guī)定,這套房貸款利率可以享受首套房優(yōu)惠,但首付卻可能要按照二套房標準,付七成。

  目前上海中外環(huán)之間的新房,二房二廳房價基本在400萬元左右。以首付三成計,即120萬元; 首付七成計,則是280萬元。兩者相差160萬元。對于大多數(shù)工薪階層來說,首付120萬元還能咬咬牙湊出來,首付280萬元,就可能拼光三代老本了。

  第二:孩子婚后買家庭第二套房時可能交房產(chǎn)稅。目前上海房產(chǎn)稅人均免稅面積是60平方米,三口之家總免稅面積180平方米。如果孩子婚后再購家庭第二套房、又不想賣出首套房的話,家庭免稅面積超標后就要征收房產(chǎn)稅。記者向閔行區(qū)房產(chǎn)交易中心稅務(wù)窗口了解到,計算征收房產(chǎn)稅的住房面積時,還將包括之前和父母共有房產(chǎn)的孩子名下部分,即存量房也納入征稅計算面積。比如孩子在未成年時和父母共有2套房產(chǎn),每套面積在90平方米,如果房產(chǎn)份額事先不做約定的話,默認每人三分之一份額,即孩子名下已經(jīng)有60平方米房產(chǎn)。

  成年后孩子以自己名義購買首套房建筑面積100平方米,按照政策,首套房無論面積多大,都不計征房產(chǎn)稅。及至孩子婚后想購買家庭第二套房,假設(shè)建筑面積是120平方米,則孩子名下的房產(chǎn)總建筑面積達280平方米,扣除小家庭一家三口 180平方米的免稅面積,還有100平方米需要征收房產(chǎn)稅,其中60平方米就是未成年時父母出于愛心在房產(chǎn)證上添加孩子名字的結(jié)果。

  第三:孩子如婚后發(fā)生意外,配偶有權(quán)繼承婚前財產(chǎn)。如果孩子在婚后不幸去世,其配偶、孩子和父母同為第一順序繼承人,有權(quán)繼承逝者的所有財產(chǎn),包括婚前財產(chǎn)。

  這意味著,如果孩子在未成年時和父母共有房產(chǎn),孩子名下的房產(chǎn)也將作為遺產(chǎn)分割和繼承。作為父母,白發(fā)人送黑發(fā)人已經(jīng)痛徹肺腑,現(xiàn)在連自己的房子都住不安穩(wěn),晚年生活情何以堪?

  有沒有化解之招?房產(chǎn)和法律專家支招,一是可以作公證,約定子女未成年時和父母共有的房產(chǎn),在父母生前,權(quán)益屬于父母所有。二是直接到房產(chǎn)交易中心做房產(chǎn)份額變更,減少子女名下的房產(chǎn)份額,最少可變更為1%。這樣,即使子女成年后以自己名義所購房產(chǎn)超標,需要征收房產(chǎn)稅時,至少和父母共有的房產(chǎn)部分,計稅量將極其有限。

  越有錢,越貸款

  案例:相戀3年的張煒和李蓉打算年底結(jié)婚,買房提上日程。小兩口看中外環(huán)附近一個新盤,二房二廳總價在350萬元。小兩口每月平均總收入近4萬元,但雙方家長都很有實力,商定各自拿出150萬元,加上小兩口的積蓄,全款買房不貸款。按張煒父母的意思:問銀行貸款,利息要占貸款額的一半,太不合算了。

  工薪階層要像張煒和李蓉的父母那樣有實力,畢竟還不多,但有相同思路的人卻很多。大多數(shù)人的買房思路是:房貸越少越好,有錢就提前還貸,給銀行賺利息太不合算了。事實上,在目前市場態(tài)勢下,這樣的思路恰恰是不合算的。會理財者擬采取這樣的策略:越有錢越貸款,貸款越多越好,期限越長越好。自己的錢呢,去做投資理財。

  咱就給張煒小兩口買房算筆賬吧,350萬元房款,首付三成是105萬元,貸款245萬元,貸款期限為30年。為方便計算,假設(shè)張煒小兩口全部做商業(yè)貸款,采取等額還貸法,按5年以上基準貸款利率6.55%計算,每月還貸15566元,30年利息總額315萬元。一次性付款,確實省了這筆巨額利息。但如果張煒夫婦首付105萬元,將其余245萬元另做投資,比如購買信托產(chǎn)品,或者靠譜的P2P 產(chǎn)品,結(jié)果會怎樣呢?按照目前信托產(chǎn)品或 P2P 產(chǎn)品比較普遍的年化收益率12%計算,張煒夫婦只需投入156萬元,作為歸還房貸的“老母雞”,這個“母雞”每月平均生“雞蛋”1.56萬元,足以支付每月房貸本息。事實上,張煒夫婦還可以申請公積金貸款,5年期以上貸款利率是4.5%,每月實際支付的貸款本息將低于1.55萬元。

  其余89萬元同樣可投資于信托或P2P,按12%年化收益計算,通過復(fù)利效應(yīng),30年后可達多少?超過2000萬元!加上用以下蛋的“老母雞”156萬元,總額在2200萬元左右。30年后張煒夫婦已年過60臨近退休,這筆錢正好作為兩人的養(yǎng)老金。

  曾經(jīng)有人算過,30年后的1萬元只相當(dāng)于現(xiàn)在573元,即便通脹這樣吞噬財富,30年后的2200萬元也相當(dāng)于現(xiàn)在的126萬元了,對張煒夫婦度過滋潤的退休生活應(yīng)該是很有助益的。但假如張煒夫婦全額付款買房,這筆錢就無從談起了。

  也許有人認為這個如意算盤打得呱呱叫,但30年漫長的歲月里,萬一投資收益沒有理想的那么高怎么辦?很簡單,只要投資收益超過房貸利率,就是賺的。哪天投資收益低于房貸利率了,再提前還貸也不遲。

  如今投資渠道不斷拓寬,市場上超過商業(yè)房貸利率6.55%的投資產(chǎn)品俯拾即是,比如信托產(chǎn)品,固定類年化收益率普遍在9%-12%。信托產(chǎn)品剛性兌付的不成文行規(guī)至今延續(xù),因此安全性還比較高。P2P理財市場群雄逐鹿,年化收益率普遍在14%-16%,年化12%收益率并不難獲取,關(guān)鍵是沙里淘金,找到一個靠譜的P2P機構(gòu)。

  理財師認為,普通百姓要能借到銀行的大筆錢,利率還給打折,也就是房貸了,因此要善用這個機會理財。

  等本和等額,利息差大了

  案例:在張江一家網(wǎng)絡(luò)公司上班的鄧星海代表了大多數(shù)年輕人的買房模式:父母出首付,自己付貸款。最近小鄧夫婦在外高橋看中一套住宅,父母支付首付后并去除公積金貸款后,小鄧夫婦還要商業(yè)貸款100萬元,貸款期限為20年。辦理貸款手續(xù)前,他在銀行工作的同學(xué)再三叮囑,在還貸方式上,一定要選擇等額本金法,不要選擇等額本息法,兩者息差大了。

  對于一門心思要節(jié)約利息的購房者而言,選對還貸方式,節(jié)約的利息可以6位數(shù)計。

  所謂等額本息法,即每月歸還的本金逐月遞增,利息逐月遞減,月還款數(shù)不變,還貸壓力均衡。這種還貸方式適合收入不高、前期資金緊張的還貸者。

  所謂等額本金法,即每月歸還的本金相同,利息逐月遞減,月還款數(shù)呈先高后低、逐月遞減態(tài)勢。這種還貸方式適合目前收入較高、預(yù)計將來收入大幅增長或準備提前還款的還貸者。

  以小鄧夫婦為例,同樣是100萬元商業(yè)貸款,還款期限和利率相同,如采用等額本息法,每月還貸7485元,總利息為79.6萬元。如采用等額本金法,首月還貸9625元,以后逐月減少23元,總支出利息65.7萬元。兩種還貸方式的總利息相差近14萬元。對于積蓄不多、每月靠工資收入還貸的年輕人而言,這不是一筆小錢。

  在實際生活中,大多數(shù)人會選擇提前還貸,有些提前還貸并不劃算,比如,采用等額本金法還貸者。因為等額本金是將貸款總額平分成本金,根據(jù)所剩本金計算還款利息。也就是說,這種還款方式越到后期,所剩的本金越少,因此所產(chǎn)生的利息也越少。當(dāng)還款期超過1/3時,借款人已還了將近一半的利息,再選擇提前還貸的話,償還的更多是本金,不能有效地節(jié)省利息支出。同樣,采用等額本息還款法的購房者,假如還款已到中期,也沒必要提前還款。因為等額本息法越到后來歸還的本金越多,利息越少。還款中后期再提前還貸,對還貸者而言,該還的利息大頭都付了,提前還的只是本金,并沒有節(jié)省利息。

  要是未來有較大支出的市民最好不要選擇提前還貸。比如近期有生小孩、買車等計劃的市民,提前還貸會大量擠占資金。此外,一些市民購買房屋簽訂商業(yè)貸款合同時,享受的是七折利率優(yōu)惠,或者采用的是公積金貸款,這些利率都低于市面上的理財產(chǎn)品年化收益率。因此,要特別珍惜廉價的貸款。

  各種過戶算成本

  案例:家住楊浦區(qū)的陳阿婆已經(jīng)80多歲了,怎樣把自己居住的價值200多萬元的房子傳給兒子?聽人說,可以賣給兒子,也可以送給兒子,還可以在自己百年后由兒子自然繼承。每一種方式都有利弊。這下陳阿婆摸不著頭腦了:到底哪種方式好?

  這個問題幾乎每個家庭或早或晚都會遇到。據(jù)了解,房產(chǎn)過戶分贈與、買賣、繼承幾種方式,究竟哪種最便捷,哪種最省錢?且算成本:

  繼承法——主要費用:繼承權(quán)公證費。按照繼承人所繼承的房地產(chǎn)的評估價的1%來收取,最低不低于200元。

  這種方法的優(yōu)點是稅費最低。繼承的房產(chǎn)沒有營業(yè)稅、個稅和契稅。繼承人憑遺囑辦理繼承權(quán)公證,憑繼承權(quán)公證書到房管局轉(zhuǎn)名即可。

  但缺點也顯而易見:手續(xù)繁多跑死人。繼承房產(chǎn)需要滿足三個條件:第一是證明自己有繼承房產(chǎn)的法律資格,或是法定繼承人,或是遺囑指定繼承人。所謂法定繼承即法律規(guī)定的遺產(chǎn)繼承人; 遺囑繼承必須是遺產(chǎn)人逝世前曾做過公證的遺囑才有法律效力。第二,遺產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是被繼承人生前屬于個人所有的財產(chǎn)。第三,因遺產(chǎn)是所有繼承人的共同財產(chǎn),房產(chǎn)的分割協(xié)議,需要每個繼承人同意并簽字方可生效。

  從上述規(guī)定可見,采用繼承法過戶房產(chǎn),繼承人需要辦出各種證明,期間要花費大量的時間和精力。

  贈與法——主要費用:個稅+契稅+公證費。直系親屬贈與免個稅; 非直系親屬贈與視同買賣,需要支付個稅,即房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%(房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除)。此外還有契稅3%和公證費1%。

  需要提醒的是,以繼承法和贈與法過戶房產(chǎn),繼承人或受贈人日后賣出此房時,如房產(chǎn)證年滿5年且是唯一住房,可免征個稅。否則,將計征20%個稅。

  買賣法——主要費用:營業(yè)稅+個稅+契稅。在房產(chǎn)過戶中,買賣是最常見的方式,也是操作較為便捷和安全的方式。但是,如果買入價比較低的話,日后出售時賣出價與買入價的差額會增大,再出售時則需要繳納更多的稅費。

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