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    私屋買賣合同效力的確認(rèn)
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:947 ℃

      關(guān)于私有房屋買賣合同效力的確認(rèn)

      這個(gè)問題是處理和解決房屋買賣糾紛首先應(yīng)當(dāng)解決的問題,私有房屋買賣是私有房屋所有權(quán)產(chǎn)生轉(zhuǎn)移、變動的重要原因,然而房屋是重要的不動產(chǎn),房屋的買賣與一般動產(chǎn)的買賣有著不同的要求:

      1、房屋買賣合同為要件合同,即首先,應(yīng)以書面形式辦理,其次,它必須經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)和辦理有關(guān)手續(xù)。

      2、私有房屋買賣合同的主體上有特殊性,即買方一般須為公民個(gè)人,賣方須對房屋有完全的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。

      《城市私有房屋管理?xiàng)l例》規(guī)定“機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)、事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋,如因特殊需要必須購買,須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)”。私有房屋分為農(nóng)村和城鎮(zhèn)兩方面,其中農(nóng)村私有房屋的買賣,國家并未明確規(guī)定需經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)和辦理任何手續(xù),但國家對于宅基地的轉(zhuǎn)讓是有規(guī)定的,例如:1985年國務(wù)院《關(guān)于制止農(nóng)村建房侵占耕地的緊急通知》中規(guī)定:分配給社員的宅基地等,社員只有使用權(quán),即不準(zhǔn)出租、買賣和擅自轉(zhuǎn)讓,也不準(zhǔn)在承包地、自留地上建房。

      1982年 2月13日國務(wù)院發(fā)布的《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》中規(guī)定:由于買賣房屋轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的,必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù),更換證書。《土地管理法》中也規(guī)定:依法改變土地的所有權(quán)和使用權(quán)的,必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)、更換證書。

      除以上規(guī)定,一般來說,農(nóng)村居民私有房屋的買賣也應(yīng)經(jīng)房屋所在村民委員會同意,否則,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。這一方面不再多述。而對于城鎮(zhèn)私有房屋買賣,則與農(nóng)村私有房屋買賣有著不同的規(guī)定,主要的法律依據(jù)有:

      1、1983年12 月國務(wù)院發(fā)布的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》,該《條例》規(guī)定:買賣城市私有房屋,賣方須持房屋所有權(quán)證和身份證明,買方須持購房證明和身份證明,到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理手續(xù),……任何單位或個(gè)人都不得私自買賣城市私有房屋。

      2、1987年最高人民法院民他字第42號文件中規(guī)定,《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第56條規(guī)定,只適用于解決《條例》實(shí)施前的歷史遺留問題,《條例》實(shí)施之后,應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》辦理。

      另外,《條例》還規(guī)定,買賣城市私有房屋,經(jīng)房屋所在地房管機(jī)關(guān)同意后才能成交。根據(jù)該規(guī)定,只有經(jīng)房屋管理部門同意的城鎮(zhèn)私有房屋買賣合同才能有效,但是辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)是否為私有房屋買賣合同生效的必要條件呢?未辦理登記手續(xù)的買賣合同是否就無效呢?

      對此在司法界有不同的認(rèn)識:

      一種觀點(diǎn)認(rèn)為,未辦理登記手續(xù)的應(yīng)認(rèn)定為無效,因?yàn)檫@違反了有關(guān)法律法規(guī)。

      另一種觀點(diǎn)認(rèn)為:辦理所有權(quán)過戶登記手續(xù)不應(yīng)是私有房屋買賣合同的有效要件,因?yàn)閺摹冻鞘兴接蟹课莨芾項(xiàng)l例》的規(guī)定看,所有權(quán)登記手續(xù)僅是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必經(jīng)程序,而不是買賣合同的有效條件,當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不能認(rèn)定房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移,但不能以此來認(rèn)定買賣合同無效;另一方面,買賣合同是辦理所有權(quán)登記的必須證件之一,而無效合同是不能作為產(chǎn)權(quán)登記證件的。

      所以最高人民法院在有關(guān)的文件中所指的“買賣無效”應(yīng)當(dāng)理解為不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力,在實(shí)踐中,如果將登記要件絕對化,不區(qū)分具體情況,則不利于保護(hù)善意一方當(dāng)事人的利益,維護(hù)交易秩序和財(cái)產(chǎn)秩序。

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