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  • 姓名:尤辰榮(19年資深律師)      
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    購房者的權(quán)利有哪些?
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:992 ℃

      購房者在購房過程中享有什么權(quán)利?怎樣保障自己的權(quán)利,本文為你解答。

      為了使廣大購房者能迅速地明確自己在購房過程中的各項(xiàng)權(quán)利,本人特整理了這份“購房者權(quán)利清單”供大家參考。其中每項(xiàng)權(quán)利均可展開專題論述,但由于篇幅所限,本文不作深入的分析。

      1、締約知情權(quán)。

      (1)獲得出賣人相關(guān)信息的權(quán)利(營業(yè)執(zhí)照和開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級等)。

      (2)要求出示有關(guān)達(dá)到商品房銷售條件的有關(guān)資料和許可證的權(quán)利。

      (3)獲得商品房規(guī)劃、設(shè)計(jì)有關(guān)信息的權(quán)利。

      (4)獲得商品房建設(shè)施工有關(guān)信息的權(quán)利。

      (5)獲得作為合同標(biāo)的物的商品房質(zhì)量、面積、環(huán)境等的有關(guān)信息的權(quán)利。

      (6)獲得商品房權(quán)利狀態(tài)的有關(guān)信息的權(quán)利。

      (7)獲得商品房有無法律禁止轉(zhuǎn)讓情形的權(quán)利。

      (8)被明示有關(guān)商品房銷售法律法規(guī)的權(quán)利。

      2、平等協(xié)商權(quán)。

      (1)驗(yàn)證簽約主體權(quán)。

      (2)檢查銷售條件權(quán)。

      (3)要求依法銷售權(quán)。

      1)不得一房兩賣。

      2)不得返本銷售。

      3)不得售后包租或變相售后包租(針對未竣工商品房)。

      4)不得拆零銷售。

      3、自主選擇權(quán)。參照消費(fèi)者權(quán)益,作為購房者,有權(quán)自主選擇提供商品房的開發(fā)者,自主選擇購買具體哪套商品房,自主決定購買或者不購買。在自主選擇商品房時(shí),有權(quán)進(jìn)行比較、鑒別和挑選。

      4、公平交易權(quán)。參照消費(fèi)者權(quán)益,作為購房者,享有公平交易的權(quán)利。在購買商品房時(shí),有權(quán)獲得質(zhì)量保障、價(jià)格合理、計(jì)量正確等公平交易條件,有權(quán)拒絕經(jīng)營者的強(qiáng)制交易行為。其中,公平議價(jià)權(quán)包括:

      (1)計(jì)價(jià)方式協(xié)商權(quán)。按套(單元)計(jì)價(jià)或按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)或按建筑面積計(jì)價(jià)。

      (2)計(jì)價(jià)方法協(xié)商權(quán)。單價(jià)計(jì)價(jià)或總價(jià)計(jì)價(jià)。

      (3)價(jià)格構(gòu)成明確權(quán)。

      5、全面協(xié)商權(quán)。購房者有權(quán)要求與開發(fā)商就商品房買賣相關(guān)的事宜全面地進(jìn)行協(xié)商,要求商品房買賣合同條款完備全面。

      6、依法強(qiáng)制約定權(quán)。

      (1)有權(quán)依法要求將開發(fā)商廣告或宣傳資料的明示事項(xiàng)在合同中約定。

      (2)有權(quán)要求按照根據(jù)不同的計(jì)價(jià)方式約定法律法規(guī)要求應(yīng)當(dāng)約定的事項(xiàng)。

      1)按套(單元)計(jì)價(jià)或者套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的,應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

      2)按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋,應(yīng)當(dāng)附上所售房屋平面圖,并標(biāo)明詳細(xì)尺寸,約定誤差范圍。

      3)按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的,應(yīng)當(dāng)載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)等級面積發(fā)生誤差的處理方式。

      4)按建筑面積計(jì)價(jià)的,應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e,并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積和套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差的處理方式。

      (3)商品房銷售管理辦法規(guī)定的應(yīng)當(dāng)寫進(jìn)合同的13項(xiàng)內(nèi)容。

      7、預(yù)售合同備案權(quán)。商品房預(yù)售合同必須到房地產(chǎn)主管部門備案。

      8、追究締約過失責(zé)任權(quán)。當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一,給對方造成損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任:(一)假借訂立合同,惡意進(jìn)行磋商;(二)故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況;(三)有其他違背誠實(shí)信用原則的行為。

      9、認(rèn)購保障權(quán)。現(xiàn)實(shí)中購房者往往以認(rèn)購書、預(yù)訂書等形式認(rèn)購商品房,但很多認(rèn)購書、預(yù)訂書中的定金條款被“異化”,使認(rèn)購人的認(rèn)購權(quán)益得不到保障。

      10、變更合同權(quán)。當(dāng)事人協(xié)商一致,可以變更合同。法律、行政法規(guī)規(guī)定變更合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的,依照其規(guī)定。因購房者重大誤解訂立的,在訂立合同時(shí)顯失公平的,或者被開發(fā)商以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危,使購房者在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同,購房者有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更合同(也可以撤銷合同)。

      11、規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更獲知權(quán)。開發(fā)商不得擅自變更規(guī)劃和設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)規(guī)劃變更或經(jīng)設(shè)計(jì)單位同意設(shè)計(jì)變更,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)通知買受人。

      12、規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更退房權(quán)。已通知的,購房者可在15天內(nèi)決定是否退房;未通知的,可退房而無明確的時(shí)間限制。

      13、合同履行抗辯權(quán)。

      (1)后履行抗辯權(quán):當(dāng)事人互負(fù)債務(wù),有先后履行順序,先履行一方未履行的,后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。一方在對方履行債務(wù)不符合約定時(shí),有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。

      (2)同時(shí)履行抗辯權(quán):當(dāng)事人互負(fù)債務(wù),沒有先后履行順序的,應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行。一方在對方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求。一方在對方履行債務(wù)不符合約定時(shí),有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。

      (3)先履行抗辯權(quán)和依法中止履行合同權(quán):應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人,有確切證據(jù)證明對方有經(jīng)營狀況嚴(yán)重惡化,轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、抽逃資金,以逃避債務(wù),喪失商業(yè)信譽(yù),有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形的,可以中止履行合同。

      14、要求依約按期交房權(quán)。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照合同約定,將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。

      15、依法依約自行驗(yàn)收權(quán)。購房者有權(quán)按照法律規(guī)定和合同的約定全面自行檢驗(yàn)商品房。有權(quán)要求出具工程通過竣工驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收有關(guān)資料,有權(quán)要求出具實(shí)測面積資料,有權(quán)自行到現(xiàn)場按照合同約定檢驗(yàn)商品房。

      16、要求提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的權(quán)利(針對住宅商品房)。

      17、要求質(zhì)量保修權(quán)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù),并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

      18、要求協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)變更和登記手續(xù)的權(quán)利。

      19、依法委托重新檢驗(yàn)工程質(zhì)量的權(quán)利。買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。

      20、依法解除合同權(quán)。當(dāng)事人協(xié)商一致,可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí),解除權(quán)人可以解除合同。有下列情形之一的,當(dāng)事人可以解除合同:因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;在履行期限屆滿之前,當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;法律規(guī)定的其他情形。今年6月開始實(shí)施的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱《解釋》)中具體明確了9種情形可以解除合同。

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