房屋買(mǎi)賣(mài)中房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間的認(rèn)定:這是一個(gè)處理房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛中的又一重要環(huán)節(jié)。
《中華人民共和國(guó)民法通則》第72條規(guī)定,按照合同或其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的,財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移,法律另有規(guī)定和當(dāng)事人另有約定的除外。這一條是一般原則性的規(guī)定。一般認(rèn)為,這里規(guī)定的當(dāng)事人另有約定,只能是對(duì)于特定物買(mǎi)賣(mài)的約定,法律另有規(guī)定一般是指對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的規(guī)定。
具體到私有房屋買(mǎi)賣(mài)上,農(nóng)村私房買(mǎi)賣(mài)合同,因這一方面國(guó)家目前還沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的管理部門(mén)負(fù)責(zé)產(chǎn)權(quán)登記,一般的處理原則是:凡是買(mǎi)賣(mài)合同有效成立的,買(mǎi)賣(mài)發(fā)生在《土地管理法》生效之前的,應(yīng)自交付時(shí)起轉(zhuǎn)移,反之,應(yīng)自辦理完土地使用權(quán)屬變更登記手續(xù),取得宅基地使用權(quán)證書(shū)之日起轉(zhuǎn)移,而城市私有房屋買(mǎi)賣(mài)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移則從房管部門(mén)變更登記之日起轉(zhuǎn)移。
但在近幾年的司法實(shí)踐中,遇到了一些新的情況值得我們討論、研究。
例如:一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商(或公民個(gè)人)把自建的房屋售給公民個(gè)人,因管理制度上尚不夠完善,一直不組織辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),也有一些情況是銷(xiāo)售方也收取了辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的相關(guān)費(fèi)用,但遲遲不予辦理相關(guān)手續(xù),而銷(xiāo)售方又將房屋賣(mài)給另一方,或購(gòu)買(mǎi)方又將房屋賣(mài)給其他公民,該類(lèi)房屋所有權(quán)從何時(shí)轉(zhuǎn)移呢?象這類(lèi)情況,房屋未辦理產(chǎn)權(quán)登記的原因完全在銷(xiāo)售方或政府部門(mén),而購(gòu)房方毫無(wú)過(guò)錯(cuò)和違約行為,故不能讓購(gòu)房一方來(lái)承擔(dān)不利的法律后果,而且對(duì)于此類(lèi)房屋的買(mǎi)賣(mài)如一律以未辦理登記而不承認(rèn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移,既違反民法原理中的公平原則,也不利于經(jīng)濟(jì)關(guān)系的穩(wěn)定。
在處理此類(lèi)糾紛時(shí),應(yīng)當(dāng)根據(jù)《民法通則》第72條的一般性規(guī)定處理,自交付之日起所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移,按照地方慣例和市場(chǎng)交易習(xí)慣,如賣(mài)房一方將自己一方的原有房產(chǎn)權(quán)證書(shū)或住房鑰匙等能夠控制、管理、居住、使用房屋的手續(xù)交付給了買(mǎi)房一方,就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定已經(jīng)交付,房屋所有權(quán)已發(fā)生了轉(zhuǎn)移。
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