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    購(gòu)房合同補(bǔ)充條款應(yīng)注意的問(wèn)題
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:967 ℃

      導(dǎo)讀:由于房屋買賣雙方都不是專業(yè)的法律人士,所以在簽訂房屋買賣合同時(shí),有可能會(huì)對(duì)約定的相關(guān)事項(xiàng)未作很明確的說(shuō)明,這時(shí)就需要增加一些補(bǔ)充條款,那么,購(gòu)房合同補(bǔ)充條款應(yīng)注意的問(wèn)題有哪些?

      在補(bǔ)充條款簽訂的時(shí)候應(yīng)該把握幾個(gè)問(wèn)題。

      第一、應(yīng)該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去,這是維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益的一個(gè)很重要的方式。

      第二、明確房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間。因?yàn)橘?gòu)銷合同里通常沒(méi)有說(shuō)多長(zhǎng)時(shí)間把產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái),這通常在補(bǔ)充條款里約定。

      第三、要明確按揭辦不下來(lái)的話,雙方的責(zé)任。現(xiàn)在買房通常需要按揭,確實(shí)有的情況下按揭沒(méi)有辦下來(lái),沒(méi)有辦下來(lái)的原因比較復(fù)雜,有購(gòu)房者的原因,也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因,甚至也有一些是銀行方面的原因,也有一些是綜合的。要明確,如果按揭辦不下來(lái),雙方各自的責(zé)任是什么。

      第四、明確關(guān)于公攤建筑面積。現(xiàn)在面積爭(zhēng)議最多的就是公用面積的分?jǐn)倖?wèn)題,而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章,所以要和開發(fā)商約定清楚,不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字,而且要約定公攤的是哪一部分,要確定公攤的位置。現(xiàn)在有很多贈(zèng)與這個(gè),贈(zèng)與那個(gè),實(shí)際上有的時(shí)候是公用的面積。

      第五、應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。以后逐漸的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是精裝修,那么就必須對(duì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說(shuō)裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級(jí)材料等這種不明確、含糊的表述,一定要明確使用什么品牌,甚至包括顏色等。

      第六、明確退房的責(zé)任。購(gòu)房者接到入住通知之后,經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋,比如說(shuō)買家電什么的,但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因,必須寫明開發(fā)商是什么樣的責(zé)任,寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還,甚至包括銀行的利息、罰金等。

      知識(shí)拓展:

      簽訂購(gòu)房合同前應(yīng)注意哪些問(wèn)題:

      第一、買房前要注意簽訂認(rèn)購(gòu)書,交定金。

      定金與訂金不是同一個(gè)概念,定金是一個(gè)專門的法律概念,其目的是在于對(duì)合同的成立、履行其擔(dān)保作用,并有特定定金的規(guī)則,它有特定的法律內(nèi)涵,叫做給付定金的一分不履行債務(wù)的無(wú)權(quán)要求返還定金,接受定金的不履行債務(wù)的應(yīng)該雙倍返還定金。而訂金不是對(duì)合同起擔(dān)保作用,它只是起擔(dān)保作用,叫做給付訂金的一分不履行債務(wù)的可以要求返還訂金。

      所以,在認(rèn)購(gòu)書中寫的定金一定要分清是哪個(gè)“定”(訂),因?yàn)橛胁煌姆筛拍睢Mǔ7康禺a(chǎn)開發(fā)商在認(rèn)購(gòu)書中有這樣的條款,買房應(yīng)該在簽訂認(rèn)購(gòu)書多少之日起買房,否則的話不給退還。

      第二、查看開發(fā)商的五證兩書。

      五證就是:建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證、國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證。其中前兩個(gè)證是由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)的,開工市是由市建委核發(fā)的,國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。

      兩書是指住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書。開發(fā)商在竣工驗(yàn)收合格時(shí)通知購(gòu)房者入住之后提供的兩份法律文件。

      住宅質(zhì)量保證書通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的登記,在使用年限內(nèi)承擔(dān)的保修責(zé)任,正常使用情況下,各部件的保修期。

      住宅使用說(shuō)明書,通常應(yīng)該包括開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、委托監(jiān)理單位、住宅的結(jié)構(gòu)類型、裝修裝飾注意事項(xiàng)、上水下水、電、燃器、消防等設(shè)施配制的說(shuō)明,以及門窗類型使用事項(xiàng),配電負(fù)荷,承重墻、保溫墻、陽(yáng)臺(tái)等部位需要說(shuō)明的問(wèn)題以及其他需要說(shuō)明的問(wèn)題。生產(chǎn)廠家另有說(shuō)明書的,應(yīng)附于住宅使用說(shuō)明書里。

      第三、商品房銷售面積的計(jì)算問(wèn)題。

      商品房銷售面積有三種計(jì)算方式。一種是按套計(jì)價(jià),一種是按建筑面積計(jì)價(jià),還有一種是按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)值。通常,按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的方法比較少用,而通常用的是按照建筑面積,它是指按住宅面積外圍線來(lái)計(jì)算。一般商品房的銷售面積是套內(nèi)銷售面積和分?jǐn)偟墓妹娣e之和,是對(duì)購(gòu)房者最為有用的是套內(nèi)的使用面積,因?yàn)檫@種面積是購(gòu)房者真真切切能夠具體使用的。所以,在簽訂商品房買賣合同的時(shí)候,要把套內(nèi)的建筑面積和公攤的面積寫清楚。

      第四、如何處理面積的誤差?

      一般的商品房買賣合同里,面積差異的處理方式有兩種,一種是雙方自行約定,另外一種是開發(fā)商制定的絕對(duì)值。通常,現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商提供的房屋購(gòu)銷合同都有一個(gè)比的絕對(duì)值,通常是3%。面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)的通常約定據(jù)實(shí)結(jié)算房款,面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%,購(gòu)房者或者退房或者是約定開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

      第五、合同里不可抗力因素的約定

      在商品房買賣合同里,開發(fā)商對(duì)于延期交房的免責(zé)理由一般說(shuō)是不可抗力。按照我們國(guó)家的規(guī)定,不可抗力應(yīng)該是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服的客觀情況,比如說(shuō)地震、發(fā)洪水等等,這種是不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服的客觀情況,這種不可抗力才能夠免除開發(fā)商延期交付房屋的責(zé)任,也就是說(shuō)免責(zé)。如果不是這種情況,就不能約定成不可抗力,一般開發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴(kuò)展了,比如說(shuō)施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問(wèn)題不能解決,比如說(shuō)契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來(lái)不同,比如說(shuō)施工配套的批準(zhǔn)和安裝的延誤,都認(rèn)定為不可抗力,這樣等于把不可抗力的范圍擴(kuò)展了。所以,建議購(gòu)房者對(duì)于不可抗力這個(gè)條款一定要僅僅把握住三個(gè)條件,就是不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服的情況下,約定在最小的范圍內(nèi),不要擴(kuò)展。。

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