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    如何簽訂二手房買賣合同
    發(fā)布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,020 ℃

     在進(jìn)行二手房買賣過程中,有很多的購房者將注意力集中在房屋價格方面,從而將一些交易上的細(xì)節(jié)問題遺漏掉,下面小編為您介紹一些在簽訂二手房買賣合同時要注意的細(xì)節(jié):

      二手房買賣合同簽訂前

      一、購房者一定要對售房者有較為全面的了解。

      1、查看產(chǎn)權(quán)所有人的身份證件。

      2、房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)所有人是一位還是幾位?如果是幾位共有,則共有人是否全部同意?

      出售房產(chǎn)時,房屋的產(chǎn)權(quán)共有人一定要全部同意。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時,也要全部到場。如有特殊情況不能到場,需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件,由委托代理人替其簽章。

      二、對即將進(jìn)行交易的房產(chǎn)進(jìn)行必要的了解。

      1、售方提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實?

      2、房產(chǎn)面積多大?

      3、該房產(chǎn)用途是什么?是辦公還是居住,或是其他?

      4、該房產(chǎn)有沒有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利?

      5、該房產(chǎn)是否已設(shè)定抵押?

      根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定:抵押期間,抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的,應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的,轉(zhuǎn)讓行為無效。在這里,如果該房產(chǎn)已設(shè)定抵押,那么抵押方即為售房者,抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行;受讓人就是購房者。這個規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方,在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時,并未通知第三方或未告知購房者此房已設(shè)定抵押,那么轉(zhuǎn)讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下,此房產(chǎn)方可進(jìn)行買賣。

      6、該房產(chǎn)是否已設(shè)定租賃?

      如果該房產(chǎn)已經(jīng)出租,則需要售房者提供該房產(chǎn)的承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明。同時購房者還要查詢售房者與該房產(chǎn)的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案?根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定:轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn),租賃雙方當(dāng)事人已經(jīng)依法辦理租賃合同登記備案的,該租賃合同由房地產(chǎn)受讓人繼續(xù)履行。這個規(guī)定的意思是售房者轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn),因該房產(chǎn)而簽訂的租賃合同是登記備案的,則租賃合同由購房者繼續(xù)履行。也就是說:如果購房者購買該房產(chǎn)是為了投資,這種帶租約的房產(chǎn)是比較適合的;如果購房者購買該房產(chǎn)是為了自己居住,這種帶有已經(jīng)登記備案的租賃合同的房產(chǎn)會對購房者造成較大影響的。

      二手房買賣合同簽訂時

      一、需要準(zhǔn)備的證明材料。

      購置房地產(chǎn),購房者可能是一人,也可能是數(shù)人。無論哪種情況,都需要購房者準(zhǔn)備好如下材料:

      1、身份證原件或護(hù)照原件及復(fù)印件;

      2、未成年人的戶口簿或出生證明;

      3、有委托代理人,須提供經(jīng)公證的委托書及代理人身份證。購房者如是境外人士,所提供的公證材料是外文的需到上外翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經(jīng)下列境內(nèi)外機(jī)構(gòu)公證、認(rèn)證后方為有效:

      1)香港地區(qū):經(jīng)國家司法部授權(quán)的香港律師公證;

      2)澳門地區(qū):中國法律服務(wù)(澳門)公司;

      3)臺灣地區(qū):經(jīng)臺灣地方法院公證后由海基會將副本寄送上海市公證員協(xié)會,當(dāng)事人憑正本前往上海市公證員協(xié)會核對蓋章;

      4)外國:經(jīng)當(dāng)?shù)毓C機(jī)構(gòu)公證并經(jīng)中國駐外使領(lǐng)館認(rèn)證。

      二、看清楚合同中的約定內(nèi)容。

      盡管二手房交易當(dāng)中使用的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》,是由上海市房屋土地資源管理局與上海市工商行政管理局聯(lián)合制定的規(guī)范文書,但其中也有很多地方需要填寫,所以要仔細(xì)些,尤其注意以下幾點的填寫(如果正文寫得不夠全面,可在補充條款中加以說明):

      1、房款的金額是否寫清楚?

      2、付款方式該如何?是一次性付款還是分幾次?每次付款是什么時間?這與購房者自己的資金流轉(zhuǎn)是否有沖突?避免向售房者承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。

      3、購房者如需按揭貸款,在合同中是否已經(jīng)注明?(這里需要提醒購房者,要先了解貸款銀行的操作程序及規(guī)定,一定不要使自己的貸款額度超過貸款銀行的規(guī)定額度,造成貸款審核不能通過,目前上海大多數(shù)銀行可以貸款七成);

      4、何時交房?交房時還有哪些物品(家具、電器等設(shè)備隨房產(chǎn)一并轉(zhuǎn)交購房者,也需要在合同的附件中列出明細(xì)清單);

      5、交房前與交房后的物業(yè)管理費、水電、燃?xì)狻⑼ㄐ诺荣M用由誰來承擔(dān)?一般是交房前由售房者承擔(dān),交房后由購房者承擔(dān);

      6、房地產(chǎn)的風(fēng)險責(zé)任何時轉(zhuǎn)移給購房者?

      《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定是:房地產(chǎn)的風(fēng)險責(zé)任,自房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起由轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移給受讓人(即購房者);但轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日(交房之日)起轉(zhuǎn)移風(fēng)險責(zé)任的,從其約定。大多數(shù)的購房者會選擇使用在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日起轉(zhuǎn)移風(fēng)險責(zé)任;

      7、違約責(zé)任是否約定?違約金的數(shù)額是否約定清楚?

      8、房地產(chǎn)買賣合同何時生效?(這對購房者是否能夠很好地履行合同是至關(guān)重要的)

      1)如果交易雙方?jīng)]有特別約定,則交易雙方簽字后合同即為生效。

      2)交易雙方對合同的效力可以約定附加條件,附加條件自合同成立時生效。

      3)交易雙方對合同的效力可以約定附加期限,附加期限的合同自期限到時生效。

      4)雙方當(dāng)事人中有一方或雙方是境外人士,交易雙方在簽署房地產(chǎn)買賣合同時應(yīng)經(jīng)過公證,此時合同方才生效。

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