在商品房銷售過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商在與購房者簽訂正式的《商品房買賣合同》前一般都要向購房者收取一定的落訂費用，這種費用常被冠以“定金‘、”訂金’、 “押金”、“保證金”等名稱，而且一般對返還問題都沒有明確規(guī)定。由于商品房銷售存在許多可變因素，甚至某些項目本身就不具備銷售條件，因此一旦出現(xiàn)糾紛，消費者不愿購房時，已交付的落訂費用就很難返還。
楊先生與某開發(fā)商簽訂了一份《商品房認購書》，約定楊先生當日交納定金2萬元，預定商品房一套，15天內(nèi)，楊先生應與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》并支付首批購房款，否則開發(fā)商有權(quán)沒收定金并另行銷售該套商品房。在交納了定金后，楊先生于約定日期內(nèi)攜帶首付款前往售樓處簽約。然而，在簽約過程中，雙方因補充協(xié)議條款多次協(xié)商爭執(zhí)不下，導致買賣合同無法簽訂。開發(fā)商認為楊先生違約，決定沒收其已經(jīng)交付的2萬元定金。李則認為是開發(fā)商違約，準備將開發(fā)商起訴到人民法院，要求雙倍返還定金。
曾女士向某房地產(chǎn)開發(fā)公司購買一套售價為46萬元的商品房，簽了《商品房認購書》后，開發(fā)商向他收取了定金2萬元，后來曾女士發(fā)現(xiàn)該樓盤并沒有取得商品房預售許可證，隨要求退回定金。
張小姐不久前與開發(fā)商簽訂了《商品房認購協(xié)議》，并交納訂金1萬元。開盤后，張小姐如期前往簽約，但售樓小姐提供的正式契約及補充協(xié)議與先前的廣告宣傳相差甚遠。張女士有一種被欺騙的感覺，不想再買，并要求退還訂金。
這幾則案例是關(guān)于商品房交易過程中“定金”和“訂金”的區(qū)別，兩者雖一字只差，但從法律的角度而言，卻大相徑庭。
“定金”指在訂立房屋買賣合同時，為保證合同的履行，由購房者先行向開發(fā)商交納部分款項，待合同履行后，定金應當退回或抵作房款。購房者如不履行合同就無權(quán)索回定金。開發(fā)商如不履行合同，應當雙倍返還定金。定金在《擔保法》中有明確規(guī)定：當事人可約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔保，債權(quán)人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或收回。給付定金的一方不履行約定債務的，無權(quán)要求返還定金，收受定金的一方不履行約定債務的，應當雙倍返還定金。并且定金應當以書面形式約定。定金的數(shù)額不得超過主合同標的額的百分之二十。
“訂金”是指購房者與開發(fā)商就房屋買賣的意向初步達成協(xié)議后，準備進一步協(xié)商所簽訂的臨時認購協(xié)議中約定的落訂款項。買方支付訂金之后，在約定的時間內(nèi)，賣方不得再將該房屋出售給其他人。訂金對合同沒有擔保作用，不像“定金”對違約情形有懲罰的作用，因此，當買房者不想買房時，有權(quán)要求開發(fā)商退還 “訂金”。
在某些情況下，在《商品房認購書》中雖然注明的是“訂金”，但是，這種“訂金”實際上相當于“定金”。
商品房買賣的實際操作過程中，當購房者選中自己滿意的樓盤，與開發(fā)商達成購買的初步意向后，開發(fā)商都會要求購房者簽訂一份《認購書》。《認購書》一般都對所購商品房的位置、面積、價款做出約定，同時還約定購房人應當交納訂金。如果買賣雙方在認購書中約定了：雙方未簽訂正式的商品房買賣合同，如因購房者違約造成，則訂金不予退還，如因開發(fā)商違約，則應雙倍返還訂金的條款，那么，此時“訂金”實際上即屬于“定金”的性質(zhì)，應當按照“定金罰則”進行處理。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”
另外，今年6月1日起，建設部《商品房銷售管理辦法》開始生效，辦法第二十二條對簽訂商品房買賣合同前開發(fā)商所收取的定金或訂金的問題作了規(guī)定： “不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質(zhì)費用。符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當?shù)肿鞣績r款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定”。這條是關(guān)于預訂款項的規(guī)定，根據(jù)這條規(guī)定，開發(fā)商所銷售的商品房不符合銷售條件的，在簽訂商品房買賣合同之前向購房者收取定金或訂金屬于違法行為，均可以要求退還；如果開發(fā)商所銷售的商品房符合銷售條件，則要分兩種情況分別對待，第一，如果購房者向開發(fā)商交付訂金或其他預訂款項，但雙方未能就合同條款協(xié)商一致，未能簽訂正式的商品房買賣合同的，開發(fā)商應當退還所收取的預訂款項。第二，若購房者與開發(fā)商對訂金或其他預訂款項另有約定，例如：開發(fā)商在《認購書》或訂金收據(jù)上寫明購房者在規(guī)定的時間內(nèi)不簽訂合同或不支付首期房款則不退訂金，在這種情況下則適用雙方的約定。
提示：
購房者在簽訂《認購書》并給付定金或訂金時應當謹慎行事，首先應對所要購買的商品房相關(guān)狀況以及開發(fā)商所提供的購房合同示范文本（包括補充協(xié)議）有一個充分的了解，同時在《認購書》中還應當對房屋的面積、價格、交付日期、違約責任等重要條款予以明確，并且還要對《認購書》中關(guān)于“定金”或“訂金” 等條款的約定予以明確，如果條件允許，購房者可以直接與開發(fā)商簽訂正式的商品房買賣合同，以避免在與開發(fā)商簽訂正式商品房買賣合同時由于某些條款達不成一致而無法簽訂合同，從而損失定金或訂金。
若購房者確實已選好自己中意的房屋，可先與開發(fā)商具體協(xié)商正式的商品房買賣合同及補充協(xié)議，在正式契約協(xié)商好之后，然后再簽訂《認購書》，或者在《認購書》中與開發(fā)商明確約定，一定期限內(nèi)因雙方協(xié)商不成，不能簽訂正式合同，所付訂金應全部退還。
