房地產(chǎn)新政下的房屋買賣應(yīng)注意的幾個事項
房產(chǎn)調(diào)控政策影響能否就此解除合同?
自去年“國十條”頒布以來，中央和地方政策頻頻出臺各項房地產(chǎn)調(diào)控政策 國家限貸，限購，禁購等房產(chǎn)調(diào)控直接影響，合同確實無法繼續(xù)履行的，不屬于民法上“不能預(yù)欠、不能避免和不能克服”的情形，因此，政策不屬于法律上的不可抗力。但可歸屬于最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件運用法律若干問題的解釋》第4條.第23條款的“不可歸責于當事人雙方的事由”據(jù)此，當事人請求解除合同的，可以得到法律支持，但當事人另有約定的除外.
1. 因限購、禁購無法履行的合同該怎么處理?
調(diào)控政策出臺前訂立的合同確因限購、禁購政策無法履行的，當事人雙方均可請求解除合同，出賣人應(yīng)當將收受的購房款或者定金返還買受人，出賣人請求買受人繼續(xù)履行合同，運用定金罰則或者承擔違約責任的，不予支付，但同立訂合同而實際發(fā)生的管理費用，可酌情考慮。
3.可否以限貸為由請求解除合同?
未明確是以轉(zhuǎn)款方式付款的買受人以限貸政策影響為由，請求解除原訂合同的，一般不予支付。
明確以按揭貸款支付的，由買受人舉證證明現(xiàn)不用同首付款比例提交、不能辦理按揭貸款等導(dǎo)致其無法履約，并以此請求解除合同的，人民法院可予以支付。
4.二手房同新政沖突而解除是否還要承擔中介費?
二手房買賣合同因新政影響解除后，中介方面可以請求買賣雙方當事人支付其實際支出的必要費用以及合理的報酬。但對未予明碼標價、虛假誤導(dǎo)、炒賣房號等以及其他違反《房地產(chǎn)經(jīng)營處理辦法》等規(guī)定的收費，是得不到法律上的支付。
最后，還要提醒買房人如果以他人名義規(guī)避新政限購、禁購的很可能導(dǎo)致合同無效。
