點(diǎn)評(píng):
公房有擅自搭建違章建筑的,房屋管理單位將不予辦理租賃憑證更換手續(xù),這是公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓存在的特殊風(fēng)險(xiǎn)。本案中，因上家存在以上情形，致使交易無(wú)法正常進(jìn)行，法院判決雙倍返還定金，無(wú)可非議。
案例
房屋存在違章搭建 使用權(quán)買賣受阻
李先生在承租的公房上私自搭建違章建筑，不料引來(lái)一系列麻煩。由于按有關(guān)規(guī)定，此類房屋在恢復(fù)原狀前不得進(jìn)行使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，而李先生早前已與人簽訂了《房屋買賣意向書》，并收取了定金。如今合同無(wú)法履行，李先生被買家推上被告席。近日，徐匯法院對(duì)該案作出宣判，買家吳先生要求李先生賠償定金5萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求獲得支持。
今年年初，吳先生為孩子就學(xué)四處尋覓學(xué)區(qū)房，并相中了位于陜西南路上的一套兩室戶的房子。2月2日，吳先生與房屋承租人李先生簽訂《房屋買賣意向書》。根據(jù)合同約定，買家于合同簽訂當(dāng)日支付意向金5萬(wàn)元以表誠(chéng)意，賣家如接受買家購(gòu)買條件并在意向書上簽字，則意向金轉(zhuǎn)為定金。合同同時(shí)規(guī)定，在意向金轉(zhuǎn)為定金后，賣方有反悔不賣或不按約簽訂買賣合同等行為，致使買賣交易不成功，賣方應(yīng)在返還定金的同時(shí)支付與定金數(shù)額相同的違約金。合同簽訂當(dāng)天，吳先生通過(guò)中介向李先生支付了5萬(wàn)元，李先生在定金收條上簽字并收款。
交易至此一切順利，然而就在次日李先生前往房屋管理單位辦理租賃憑證更換手續(xù)時(shí)卻遇到了阻礙。原來(lái)，去年6月李先生未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，私自搭建了獨(dú)用衛(wèi)生設(shè)備。根據(jù)本市房屋租賃條例的規(guī)定，在房屋恢復(fù)原狀之前，不得進(jìn)行公有住房差價(jià)換房。
眼看合同無(wú)法履行，李先生找到中介公司表示愿意退還定金。幾經(jīng)交涉，5萬(wàn)元定金通過(guò)中介回到了吳先生手里，但作為買家的吳先生同時(shí)聲明保留追究賣家違約責(zé)任的權(quán)利。
今年4月，吳先生向法院提起訴訟，要求李先生賠償定金5萬(wàn)元及逾期利息損失。吳先生稱，雖然自己在簽訂協(xié)議前察看過(guò)現(xiàn)場(chǎng)，但當(dāng)時(shí)并不知道房屋存在違章搭建。賣家之所以不愿意履行協(xié)議，是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲，賣家欲在其他中介公司以更高的價(jià)格轉(zhuǎn)讓爭(zhēng)房屋的使用權(quán)。
被告李先生對(duì)此辯稱，中介公司從未告知其公有住房不得轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，故其一直認(rèn)為原、被告簽訂的合同是針對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)買賣，直到前往房屋管理單位辦理租賃憑證更換時(shí)才知道房屋的產(chǎn)權(quán)不屬于其本人所有，不能上市買賣，而且房屋存在違章建筑，連是使用權(quán)轉(zhuǎn)讓都不允許。其在當(dāng)日將上述情況告知中介公司并要求退回意向金，但公司拒絕接受。2月6日，原告主動(dòng)收回5萬(wàn)元。此外，原告在買房前曾現(xiàn)場(chǎng)察看過(guò)房屋，對(duì)房屋包含違章搭建是知曉的。被告就此認(rèn)為，雙方簽訂的買賣協(xié)議屬于無(wú)效協(xié)議，原告要求被告賠償5萬(wàn)元定金沒(méi)有依據(jù)。
法院認(rèn)為，原、被告簽訂的意向書雖為當(dāng)事人真實(shí)意思表示，但由于本案爭(zhēng)議的房屋的所有權(quán)并非被告李先生所有，該合同生效與否取決于公房管理單位的意見以及房屋是否存在違章搭建等影響使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)實(shí)障礙。根據(jù)法院查明的事實(shí)，本案爭(zhēng)議房屋的違章搭建是被告所為。原告僅憑現(xiàn)場(chǎng)察看，難以確定是否存在違章搭建，而被告也未向原告告知這一情況。被告作為具有完全民事行為能力的成年人，應(yīng)當(dāng)對(duì)自己實(shí)施的民事行為承擔(dān)完全的民事責(zé)任。被告辯稱其與原告簽訂意向書而不知轉(zhuǎn)讓的是產(chǎn)權(quán)還是使用權(quán)，收取定金以為是意向金等觀點(diǎn)，均與常理不符，法院不予采信。本案中，被告在收取原告的定金后，即與原告形成定金合同法律關(guān)系。被告雖已返還原告支付的5萬(wàn)元定金，但原告并未放棄追究被告的違約責(zé)任。原告要求被告賠償定金5萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求，符合法律規(guī)定，法院予以支持。
