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拆遷律師教你購買售后公房
發布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網瀏覽量:954 ℃

買賣售后公房主要涉及到兩個問題。

<1、 按照94方案購房的未登記的產權人權益

<按94方案購買的售后公房,產權證上只有一個人的名字,但可能還會存在其它的產權人,如同住人、職級人、工齡人等均有權要求確認為產權共有人。不過基于不動產的公示和公信力,因此只要與房產證上的權利人簽訂了買賣合同,則其他的產權人不能以未經其同意為由主張買賣合同無效,其他的產權人可要求出售人承擔賠償責任。

<

<2、 同住人的居住權利

<未按九四方案購買的房屋,同住人雖然不是產權人,但在房屋內享有居住權。以前在辦理售后公房過戶手續時,房地產交易中心要求合同上要有同住人同意出售的聲明,但現在僅對此進行形式審查,并不會要求同住人到交易中心當場簽名。

<如果未經同住人同意,產權人將房屋出售給他人,那同住人可能會主張買賣合同無效,或者認為買賣合同雖有效但不能侵犯其居住權利,因而拒絕遷出房屋(某些法院有判例駁回了買受人要求同住人遷出房屋的請求)。買受人取得房屋的產權后能不能對抗同住人的居住權?這在司法實踐中是一個頗有爭議的問題。我認為基于不動產登記的公示和公信力以及對交易安全的保護,同住人只能向出賣人主張居住權,或者要求分割出賣人取得的房款(作為對其喪失居住權的補償),而無權主張買賣合同無效或拒絕遷出房屋。

<為盡量避免此類糾紛,在購買售后公房時要對同住人情況進行了解,可要求上家出示戶口簿,并要求同住人以書面形式承諾同意出售房屋。

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