公房的同住人在沒(méi)有實(shí)際入住且在外邊分配了一套公房的情況下,任然判令在未經(jīng)同住人同意,公房買(mǎi)賣合同無(wú)效。原因源于系爭(zhēng)公房的來(lái)源是基于私房拆遷的安置房。
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關(guān)于購(gòu)房合同的常見(jiàn)疑問(wèn)
商品房購(gòu)房合同范本一
秦家兄弟早先與父母同住于本市宋家宅的私房,1990年私房動(dòng)遷,被分配安置在本市樂(lè)山路一套22平方米的公房,戶主是兄弟倆人的父親,兄弟倆人都是這套公房的同住人,其中,秦弟是私房動(dòng)遷安置人口之一,他在1991年將戶口遷入樂(lè)山路該公房。1994年秦兄作為父親的代理人辦理了購(gòu)買(mǎi)長(zhǎng)樂(lè)路公房的相關(guān)手續(xù),并將房屋產(chǎn)權(quán)登記在戶主秦父名下,2001年后秦家父母相繼過(guò)世。由于對(duì)該公房產(chǎn)權(quán)發(fā)生爭(zhēng)議,秦弟將秦兄等告上法庭,以其為系爭(zhēng)房屋的同住人,系爭(zhēng)房屋的購(gòu)買(mǎi)未征得自己同意為由,要求確認(rèn)被告秦兄等與房產(chǎn)公司簽訂的《共有住房買(mǎi)賣合同》無(wú)效。在法庭審理時(shí),原告秦弟陳述自己在私房動(dòng)遷之前曾分得單位公有住房一套,并一直居住在單位所分公房?jī)?nèi)。
●法官點(diǎn)評(píng):
法院并沒(méi)有依據(jù)《上海市城鎮(zhèn)公有房屋管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定死板的認(rèn)定秦弟不屬于同住人,而是考慮了在拆遷安置的時(shí)候,秦弟也是安置對(duì)象之一,理應(yīng)對(duì)公房要求自己份額,且秦弟已把戶口簽進(jìn)系爭(zhēng)房屋中,秦弟沒(méi)有實(shí)際居住時(shí)因?yàn)榉课菝娣e過(guò)小,而搬出去居住。認(rèn)定了秦弟的同住人資格,即有購(gòu)房資格,因此以“購(gòu)買(mǎi)公有住房應(yīng)當(dāng)取得所有同住人同意”判令公房買(mǎi)賣合同無(wú)效。
公房買(mǎi)賣制度錯(cuò)綜復(fù)雜,應(yīng)該認(rèn)清買(mǎi)賣的本質(zhì),從而抓住本源順利的解決問(wèn)題。上述情況,當(dāng)公房買(mǎi)賣遇上房屋拆遷時(shí),更要抽絲剝繭,把握住法律本質(zhì)。
購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán):須其他同住人同意
丈夫偽造妻子印章和簽名,購(gòu)買(mǎi)了公房產(chǎn)權(quán)并轉(zhuǎn)賣,房款到手后卷款逃跑,使妻、子面臨無(wú)家可歸的窘境。為維護(hù)自身的合法權(quán)益,妻子徐女士向法院遞交了訴狀,要求確認(rèn)丈夫郭先生與他人簽訂的公有住房出售合同無(wú)效,理由是丈夫購(gòu)買(mǎi)公房產(chǎn)權(quán)的行為未征得同住成年人的同意。經(jīng)審理認(rèn)定,郭先生確實(shí)未征得妻子徐女士的同意擅自簽訂公房出售合同,根據(jù)冒用他人名義簽訂的公房出售合同無(wú)效的規(guī)定,法院依法宣告該合同無(wú)效。
●法官點(diǎn)評(píng):
這是一起公有住房出售合同糾紛。根據(jù)上海市《一九九五年出售公有職工住房的方案》實(shí)施細(xì)則的規(guī)定,若要購(gòu)買(mǎi)公房產(chǎn)權(quán)必須符合兩項(xiàng)條件,一是購(gòu)房人是公房的承租人或是同住人,二是必須征得其他具有購(gòu)房資格的同住人同意并簽署職工家庭購(gòu)買(mǎi)公有住房協(xié)議書(shū)。但是在實(shí)踐中,一部分購(gòu)房人受利益驅(qū)動(dòng),在未征得家庭成員同意的情況下,通過(guò)私刻或盜用圖章、偽造簽名的方式取得職工家庭購(gòu)買(mǎi)公有住房協(xié)議書(shū),而一些公房出售單位對(duì)此類協(xié)議也疏于實(shí)質(zhì)審查,即與購(gòu)房人簽訂合同。相當(dāng)一部分購(gòu)房人在獲得公房產(chǎn)權(quán)后立即將房屋再行出賣,以達(dá)到獨(dú)吞房款、中飽私囊的目的。上述糾紛即是這類案件的典型。
職工家庭購(gòu)買(mǎi)公有住房協(xié)議書(shū)是具有購(gòu)房資格的人協(xié)商一致同意購(gòu)買(mǎi)公有住房,并確定其中一人或數(shù)人為所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)人的合同。本案提示人們,房屋是保障生活安定的重大生活資料,對(duì)與其相關(guān)的租賃憑證、產(chǎn)權(quán)證、私章、身份證等重要證件在日常生活中應(yīng)當(dāng)妥善保管。家庭成員之間應(yīng)當(dāng)講究誠(chéng)信,在購(gòu)買(mǎi)公房產(chǎn)權(quán)這類重大事項(xiàng)上應(yīng)當(dāng)互諒互讓,協(xié)商一致,不能為了一己私利損害全體家庭成員的合法權(quán)益。公房出售單位則應(yīng)加強(qiáng)對(duì)職工家庭購(gòu)買(mǎi)公有住房協(xié)議書(shū)的審查,把好簽約關(guān)。