上海律师_欧美日韩中文字幕在线观看_上海法律咨询_欧美日韩中文字幕在线播放_律师在线咨询网站_欧美日韩中文字幕在线_上海律师事务所-沪律网

今天是07月10日
免費(fèi)咨詢熱線
133-700-11000
公房出售同住人有權(quán)對房屋轉(zhuǎn)讓事宜說"不"
發(fā)布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:971 ℃

2005年2月,張某通過中間人介紹,與吳某就房屋轉(zhuǎn)讓事宜達(dá)成一致。吳某在本市普陀區(qū)紅棉路擁有產(chǎn)權(quán)房(售后公房)一套,產(chǎn)權(quán)人是吳某,實(shí)際居住人除吳某外,還有其母親劉某。雙方簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》,并到交易中心申請了過戶登記。房屋成交總價50萬元。交易后吳某根據(jù)合同約定支付了房款40萬元,另10萬元于交房后支付。2005年3月下旬,張某取得了產(chǎn)證。但吳某沒有如期交房,且下落不明。

  為了入住該房,張某只得和吳某的母親劉某直接協(xié)商。年過七十的劉某堅(jiān)持認(rèn)為,吳某出售該房沒有征得她的同意,而且當(dāng)初公房轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)時吳某曾保證她的居住權(quán),她不愿意搬出該房。對張某提出的其他安置方案均予以拒絕。張某產(chǎn)證在手卻毫無辦法,只好一紙?jiān)V狀,將劉某告上法庭,要求劉某遷出該房。

  法院判決

  法院經(jīng)審理認(rèn)為,吳某作為該房的唯一權(quán)利人,其處置產(chǎn)權(quán)的行為合法有效,張某合法取得該房產(chǎn)權(quán),也應(yīng)享有房屋的產(chǎn)權(quán)。但由于房屋系公房出售而來,被告劉某作為法定同住人,對涉訴房屋有合法居住權(quán)。考慮到被告系高齡老人,又無實(shí)際遷讓之處,吳某的請求難以被支持。2005年底一審法院做出了駁回張某請求的判決。

  法律評析

  售后公房的同住人權(quán)利保護(hù),一直是一個備受爭議的問題。2003年以前,售后公房上市交易,均需要得到同住人的書面同意,以往的示范合同文本上有專門的同住人意思表示的附件。但后來,隨著產(chǎn)權(quán)交易審核口徑的改變,交易中心不再進(jìn)行同住人是否同意的形式審查,中介機(jī)構(gòu)也開始放松審查,導(dǎo)致同住人權(quán)益保護(hù)的糾紛不斷增加,包括同住人的遷讓糾紛、戶口糾紛等。

  何為同住人呢?按照上海市相關(guān)政策規(guī)定,售后公房的同住人應(yīng)當(dāng)滿足兩個條件:第一,轉(zhuǎn)產(chǎn)前在公房內(nèi)有常住戶口;第二,實(shí)際居住在房屋內(nèi)且他處無住房或他處有住房但居住困難的。本案中的劉某,在房屋轉(zhuǎn)產(chǎn)前就是該房的承租人,在轉(zhuǎn)產(chǎn)時雖然放棄作為該房產(chǎn)權(quán)人,但作為同住人,對該房顯然是有居住權(quán)的。

  吳某作為房屋產(chǎn)權(quán)人出售房屋時,應(yīng)當(dāng)取得同住人劉某的同意。在買賣合同履行完畢前,如果產(chǎn)權(quán)人和同住人關(guān)于安置事項(xiàng)沒有達(dá)成一致,同住人有權(quán)拒絕遷出。在通常情況下,購買人即使是善意的,也不能直接訴請同住人搬離。本案中,胡某作為該房產(chǎn)權(quán)人,只有兩種選擇,第一,和同住人劉某協(xié)商,通過和解方案解決遷讓問題;第二,讓同住人一直住下去,直到居住權(quán)消滅(死亡)。當(dāng)然,這不妨害張某追究吳某逾期交房的違約責(zé)任。

  購買售后公房,如何來防范同住人糾紛呢?第一,進(jìn)行嚴(yán)格的權(quán)屬審查。售后公房的權(quán)利人審查,包括基于夫妻關(guān)系的法定共有和基于政策規(guī)定的同住人共有(限于按照九四方案購買的公房同住人)。第二,進(jìn)行同住人審查。根據(jù)常住戶口審查該房的同住人,并用書面的形式確定同住人同意出售的意思表示。雖然交易中心不再審查同住人是否同意,但并不表明同住人沒有了居住權(quán)。作為購房者或中介公司,進(jìn)行這樣的審查是有必要的。同住人的戶口應(yīng)當(dāng)在交易前遷出,以避免戶口糾紛。第三,合同審查。除了正常交易條款外,關(guān)于同住人的遷出、戶口遷移等問題,應(yīng)當(dāng)有明確的約定。

本文對我有幫助?點(diǎn)擊【右下角】的菜單里的"分享"按鈕分享給你的朋友們吧~
【上一篇】
【下一篇】
相關(guān)文章:
滬上找律師,就上滬律網(wǎng)~
上海律師咨詢熱線
主站蜘蛛池模板: 盐城市城镇化建设投资集团有限公司[盐城国资企业、盐城国资集团、盐城文化旅游、盐城基础设施、盐城土地开发、盐城粮食收储] | 专业生产安检门-X光机-防爆罐-金属探测门-中警思创军警装备厂家 专业色素炭黑生产厂家,提供各种用途色素炭黑价格-枣庄鑫源化工 专业护工_医院护工_护工陪护_住家护工- 心陪护 | 上海防爆墙厂家_上海上胜安防工程有限公司 | 软化水设备_锅炉软水设备_全自动软化设备【安装维护、更换树脂】-青岛水处理设备厂家 | 腾云网-智慧网络营销服务提供商 套丝机_钢管套丝机_螺栓套丝机S8139_螺纹钢套丝机_智能套丝机价格-瑞捷机械设备有限公司 | 仪器校准-计量检测-计量校准-中健计量检测(广东)有限公司 | 拓展器材_拓展训练器械_心理行为训练器械_沧州华北特训器械有限公司 | 长沙变频器维修,变频器维修,ABB变频器维修,西门子变频器维修,施耐德变频器维修,伺服驱动器维修,工业机器人维修,20年专业工控电气维修,长沙文铖电气设备有限公司_长沙文铖电气设备有限公司 | 专注客流统计,客流分析,人流统计系统,客流计数器-广州市天威电子科技有限公司 | 柱状_椰壳_蜂窝_果壳_粉状活性炭_活性炭厂家 - 銮桦净化 | 水上游乐设备 - 郑州亿浪水上乐园设备有限公司 | 素时刻 - 为亿万家庭提供健康饮食| 在线红外水分测控仪-SK-100水分测试仪-上海拓西电子科技有限公司 | 梦想加空间 - 一个程序猿的个人博客网站| 陕西柱塞泵厂家_智能张拉设备_桥梁施工设备_千斤顶_液压分裂棒_液压分裂枪|陕西中拓矿山设备有限公司 | 增压泵-离心泵-管道泵-排污泵-上海渤泉泵业制造有限公司 【官方网站】 | 郑州长城冶金设备有限公司| 山东鑫佳日化_洗衣粉生产厂家,从事洗衣粉加工出口 | 湖北高新技术企业认定申报|武汉高企认定代办|武汉项目申报首选 - 湖北创优企科技服务有限公司 | 品润财税_广州公司注册_南沙代理记账服务_危化证出口退税外国人工作签证代办 | 天之水网_新时代主流门户网站 十大文明网,主流新媒 、 值得信赖、关注我、温暖你! | 威海电子电镀,山东五金电镀,威海镀镍,山东镀铜镍铬-威海鑫镱金属制品厂 | 塑料托盘 塑料周转箱零件盒生产销售-江苏卡尔富塑业科技有限公司 | 助乐邦轮椅,北京轮椅置换,电动轮椅置换,轮椅回收北京,轮椅送货上门服务 | 桥梁伸缩缝_桥梁伸缩缝厂家_桥梁伸缩缝价格-衡水淞皓路桥养护工程有限公司 | 今日北斗 | 北斗最新动态| 一体式电磁流量计_分体式电磁流量计_卫生级电磁流量计_卫生型电磁流量计_电池供电电磁流量计_卡箍式电磁流量计_废水电磁流量计_德克森仪表(淮安)有限公司官网 | 陶瓷靶材_氧化铌靶材_合金靶材_专注河北氧化铌靶材批发-河北东同光电科技有限公司 | 陕西西安升降机_导轨式升降货梯_电动固定剪叉式升降平台_甘肃兰州液压机械厂家 | 视觉检测设备_CCD光学筛选机_分度盘光学筛选机-无锡精质智能装备 | 珠海拾比佰彩图板股份有限公司| 深圳市泰美乐纸制品有限公司-纸杯厂,一次性纸杯,广告纸杯,奶茶纸杯,试饮纸杯定做 | 洁净室、手术室、实验室、无尘车间厂房的净化工程装修设计施工公司-福临建设 | 中婴网,推动母婴产业健康·可持续发展,婴童网络专业传媒,母婴网,360孕婴童网,婴童品牌,婴儿用品品牌,婴儿用品加盟店,母婴用品加盟店 | 水溶肥料-大量元素水溶肥-含氨基酸水溶肥料-高塔复合肥-水溶肥生产厂家-河南中黄特肥科技有限责任公司 | 上海航空货运,上海空运,东方航空快递,机场物流,航空快运,上海东方航空托运公司 | 十树品牌策划—品牌战略、品牌策划、品牌定位、品牌设计、包装设计、品牌营销-上海十树品牌管理咨询有限公司官网 | 偏光显微镜-金相抛光机|预磨机|磨抛机|镶嵌机|切割机-上海蔡康光学仪器厂 | 在线红外水分测控仪-SK-100水分测试仪-上海拓西电子科技有限公司 | 柱状_椰壳_蜂窝_果壳_粉状活性炭_活性炭厂家 - 銮桦净化 | 环保除尘设备_燃气/燃油热水锅炉_光氧空气净化器_蒸汽玉米压片机_压片设备_烘干设备-山东金盾节能环保设备有限公司 |