1994年5月18日，上海市人民政府批轉了市房改辦、市房管局制定的《關于出售公有住房的暫行辦法》，同年6月15日，上海市住房制度改革辦公室、上海市房產管理局印發了《關于出售公有住房的實施細則》，此后，上海市住房制度改革辦公室、上海市房產管理局還頒發了相關問題的系列解答意見等文件。這些構成了公房出售的“94方案”。
一、主要內容和涉及的法律問題
1、確定了公房出售的原則、范圍和購房人。“94方案”確定了出售公房應當貫徹購房自愿、產權歸己、維修自理的原則。屬于可售公房的范圍是獨用成套的公有住房，當時限制在一般標準、獨用成套、作居住使用的多層和高層職工住宅，但列入舊城改造規劃、產權不明、具有歷史保護價值和市政府認為不宜出售的房屋除外；購房人應是具有本市常住戶口的公房的承租戶或者年滿18周歲的同住人和符合分配住房條件的職工，每個家庭只能享有一次以成本價購買公房；擅自、變相轉租或者改變房屋用途的，遷離、國外定居或者逾期未歸者暫時不能購房。
2、確定了購房人可享受的優惠條件和購房程序。“94方案”的優惠條件有：按照規定享有工齡等優惠，按照規定享受住房補貼，免繳房產稅、契稅、緩征地租，免繳新建公房的固定資產投資方向調節稅等。購房人每一年工齡給予1.2%的優惠，同時還給予5%的一次性優惠,并仍然可以享受原有的住房補貼。對于購房人以現金一次性付清全部購房款的，一次性付款折扣為20%。中、小學教師（含已退休者）在按照成本價購買公房時，可按控制標準增加建筑面積8平方米。
“94方案”確定的購房程序為：經過宣傳，出售人和購房人達成合意后，雙方簽訂房屋買賣合同并付清購房款后，由市房產登記發證辦公室發給房屋所有權證。
3、限制權利行使遺留法律糾紛。在“94方案”中存在著用行政手段控制民事權利，限制購房人權利行使的問題，具體為：首先，對共有人的房產權利進行了限制。“94方案”中要求“凡承租戶內有多人的，應協商確定購房人；承租人死亡或遷離本處的，應變更租賃戶名后，由同住成年人協商確定購房人”，并填寫《購買公有住房委托書》。這表明，符合購買公房條件的人中只能有一人的名字寫在房產證上，其他房屋共有人不能進行登記。這一限制共有人登記公示權利的做法不僅可能使家庭成員之間產生產權糾紛，而且會使售后公房在轉讓的過程中因為共有人的登記缺失而導致糾紛幾率增加。
其次，在“94方案”中對購房人所有權中的收益和處分權能進行了限制。方案指出：“購房款未付清或購房后未住滿5年的，該房屋不得出售、出租和轉讓。”這一人為限制購房人權利的做法，既與“94方案”中的“購房者擁有全部房屋產權”的提法相矛盾，也使得售后公房的私下交易增加。二、“94方案”遺留問題的解決和法律出路1、“94方案”購房權利人的認定“94方案”中的購房權利人認定缺陷產生了糾紛的后果，為此，上海市房屋土地管理局滬房地技（1995）652號“通知”明確：“職工家庭購房時，可共同協商確定產權按份共有或共同共有。共有人必須是前款規定的購房對象。”
1996年10月31日，上海市高級人民法院印發了《處理公有住房出售后糾紛的若干意見》（以下簡稱《意見》）指出：“按‘94’方案購買的房屋，產權登記為一人的，在訴訟時效內，購房時的購房人、工齡人、職級人、原公房的同住人及具有購房資格的出資人主張房屋產權的，可確認房屋產權共有。”該《意見》還明確：“對該處公房無購房資格而與有購房資格人協議出資購房的人，主張房屋產權的，不予支持。”這一執法意見客觀上為“94方案”購房糾紛合法權利主體的認定提供了依據。
2、“94方案”共有人主張權利的時效
首先，共有人提出共有主張時即為訴訟時效起算時。如果按照《意見》，權利人須在訴訟時效內主張房屋產權方可確認房屋產權共有的規定。許多售后公房的共有人在知道并主張共有權利時可能已過訴訟時效。為此，1999年9月27日，上海市高級人民法院又印發《幾類民事案件的處理意見》中指出：“有些家庭中的權利人向法院提出主張房屋產權，有些家庭至今相安無事，權利人尚不知道自己不享有共有人的權利，由于這些人自身并無過錯，為了保護他們的合法權利，我們考慮訴訟時效從發生爭議時起算，有利于矛盾真正解決。”這一規定無疑是符合我國設立訴訟時效制度初衷的。
其次，共有人生前沒有主張共有產權，去世后繼承人無權主張共有財產繼承權。2003年4月20日，上海市高級人民法院在《民事法律適用問答》中回復：“如果其生前未主張房屋產權共有，則視為同意房屋產權歸于產權登記人。”因此，繼承人也不能主張售后公房相應的繼承權。
3、房屋共有人之間的法律關系
第一、房屋共有的份額問題。關于售后公房的共有形式，如果共有人之間對于所購公房有占有比例約定的從約定；如果共有人之間對于所購公房沒有占有比例約定的話，共有的形式就是共同共有。第二、房屋的出租、出售程序。雖然“94方案”的共有人沒有登記在房產證上；但是，房屋的出租、出售仍然需要共有人一致的意思表示，在房產證上署名的共有人負有告知、征集意見的特別義務，否則，由此產生的損害后果由行為人負責賠償。不同意出租、出售的共有人在同等的條件下，有優先承租、購買其他共有人相應份額的權利。第三、夫妻的共有財產認定。按照“94方案”購房，夫妻之間雖然只有一人的名字登記在房產證上；但是，婚姻存續期間購買的公房仍然屬于夫妻的共同財產，除非雙方另有約定。第四、未成年人和放棄產權同住人的權利。未成年人并不是適格的購房人，因此未成年人不享有房屋的所有權。同樣，明確放棄產權的同住人也不擁有對房屋的所有權；但我國《婚姻法》規定的家庭成員間的權利義務關系使他們對所購公房享有居住使用權。
4、“94方案”所購房屋所有權限制的取消
按照“94方案”對所購公房的收益和轉讓進行了限制，但是，這與房地產市場的發展不相適應。1996年6月以后，上海市出臺一系列法律文件，一方面將“94方案”中限制所有權權能的做法逐步取消，另一方面同意將購買公房和已購公房上市出售兩項工作同步進行；加上本市對于售后公房首次轉讓不收取營業稅的優惠政策，推動了本市房地產市場的健康、有序發展。
