房改房買賣合同法律效力
案例
原告黃某博義、張某博夫婦有位于貴陽市云巖區(qū)某博區(qū)路**號*樓*號(建筑面積32平方米)住房一套。該房系房改房，未交土地收益金，有產(chǎn)權(quán)證(產(chǎn)權(quán)比例100%)。1999年8月4日，原告因經(jīng)濟(jì)困難，急需錢用，遂與被告郝某博敏、朱某博輝母子協(xié)商，簽訂《售房協(xié)議》一份，該協(xié)議約定，原告將此房出售給被告，售價為37000元，并就相關(guān)事項進(jìn)行了約定。協(xié)議簽訂后，原告收了被告購房款37000元，同時將該房產(chǎn)權(quán)證及購房發(fā)票交給了被告。后一直未交納土地收益金，未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶，產(chǎn)權(quán)所有人還是黃某博義。
2008年元月，原告黃某博義、張某博以“房屋買賣須辦理過戶手續(xù)方能生效，而該房系房改房，未交土地收益金，是不能買賣的，故原被告所簽《售房協(xié)議》是無效的，依法應(yīng)予解除，被告應(yīng)將該房及相應(yīng)證件、發(fā)票歸還原告，原告愿退還其所交的購房款”為由起訴至貴陽市云巖區(qū)人民法院，請求：
1、依法判決解除原被告所簽《售房協(xié)議》;
2、判決兩被告將該房及相應(yīng)證件、發(fā)票歸還原告，原告愿退還其所交的購房款。
云巖區(qū)人民法院作出(2008)云民一初字第71號民事判決：根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，對于合同效力的認(rèn)定，應(yīng)從合同雙方當(dāng)事人行為能力，對標(biāo)的物的處分權(quán)利，合同內(nèi)容及是否違反法律規(guī)定和損害公序良俗等方面來考量。
本案中，原、被告雙方在簽約時均具有完全民事行為能力，原告清楚知曉其是對所約定買賣的房屋進(jìn)行處分，雙方亦清楚知曉所簽訂協(xié)議的各項約定，故該協(xié)議是原、被告雙方的真實(shí)意思表示。根據(jù)相關(guān)法理，辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)只是對合同所約定的內(nèi)容進(jìn)行履行，而并非是認(rèn)定合同是否有效的條件，故對原告以房屋未進(jìn)行登記過戶而致協(xié)議無效的主張，本院不予采納。且原、被告雙方自愿，并立有契約、被告已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋已愈八年多，故原、被告所簽訂的協(xié)議當(dāng)屬有效協(xié)議。判決駁回原告黃某博義和張某博的訴訟請求。
筆者作為被告代理人參與了此案的審理。認(rèn)為這是一個典型的房改房買賣一方悔約，要求認(rèn)定買賣合同無效的案例，法院的判決正確。近年來普遍出現(xiàn)的房改房買賣糾紛有其深層次的政策背景，筆者不作敘述。僅以此案為引，對房改房的法律性質(zhì)、上市出售、買賣合同效力等法律問題與讀者進(jìn)行初淺的探討。
一、房改房的法律性質(zhì)
1994年，國務(wù)院出臺《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，將國有公房產(chǎn)權(quán)出售給職工，已購公有住房即為房改房。房改分為三種方式，第一種是低于成本價的標(biāo)準(zhǔn)價購買，產(chǎn)權(quán)由個人和單位共有;第二種是以市場價購買，產(chǎn)權(quán)完全歸個人;第三種是以成本價購買，產(chǎn)權(quán)也歸個人。即房改房可分為部分產(chǎn)權(quán)的房改房(第一種)和全部產(chǎn)權(quán)的房改房(第二種和第三種)，前者指職工以標(biāo)準(zhǔn)價購買住房，從而取得住房的占有權(quán)、使用權(quán)和有限的收益權(quán)和處分權(quán);后者則指職工以成本價購買住房，擁有房屋的全部產(chǎn)權(quán)。
從法律性質(zhì)上講，部分產(chǎn)權(quán)的房改房實(shí)際上是代表國家行使國有資產(chǎn)管理權(quán)的住房單位和購房職工間的特殊共有關(guān)系。該“共有”表現(xiàn)在：
1.購房者所購住房的價值構(gòu)成上包含有售房單位的出資部分，并且各自占有一定比例。詳言之，部分產(chǎn)權(quán)的房改房的標(biāo)準(zhǔn)價是已扣除土地占用等成本因素，并采取付款方式含工齡折扣等方法后的優(yōu)惠價格，故其低于成本價，更低于市場價，不再是房屋商品價值的完整體現(xiàn)。實(shí)際上，標(biāo)準(zhǔn)價低于成本價的部分，是作為對職工的優(yōu)惠補(bǔ)貼而由售房單位負(fù)擔(dān)的，由此就形成了售房單位和購房人對住房的不同產(chǎn)權(quán)比例。(這一點(diǎn)在產(chǎn)權(quán)登記時應(yīng)有記載)
2.購房者將住房轉(zhuǎn)讓、出租所得收益在補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金、交納有關(guān)稅費(fèi)后，由售房單位和購房者按各自產(chǎn)權(quán)比例分配。
3.購房者將該房進(jìn)入市場交易時，售房單位享有優(yōu)先購買權(quán)和承租權(quán)。但部分產(chǎn)權(quán)所體現(xiàn)的共有又不同于民法中的一般共有，而呈現(xiàn)出“特殊性”：首先，部分產(chǎn)權(quán)中的售房單位在該房屋進(jìn)入市場交易前不能占有、使用和支配已出售的房屋。其次，部分產(chǎn)權(quán)的購房者依約定，如住滿五年、付清房款等，勿須經(jīng)售房單位共有人的同意即可處分該房屋。再次，部分產(chǎn)權(quán)中的售房單位只有在購房者將該房屋進(jìn)行交易時才有權(quán)就該收益依產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分割，否則，購房者享有某博久使用權(quán)和繼承權(quán)，售房單位不能就其享有的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分割。
相對部分產(chǎn)權(quán)而言，全部產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)簡單得多。就如本文案例中原告一樣，購房者以成本價購買其承租的公房后，擁有100%產(chǎn)權(quán)，該公有住房就變?yōu)樗接凶》浚彿空呦翟摲康乃袡?quán)人并取得房屋所有權(quán)證，可以上市出售，但其在行使所有權(quán)時也要受到一定的限制。比如，按《貴州省房改房上市交易試行辦法》規(guī)定，經(jīng)縣以上政府房改部門批準(zhǔn)后才能上市交易，不能因此造成新的居住困難，職工出售房改房后不得以任何理由再向單位或房地產(chǎn)管理部門申請分配或購買住房，不得再購買成本價的公有住房或平價房、安居房等享受政府優(yōu)惠政策的住房和租賃公有住房等等。
二、房改房的上市出售
為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展和存量房的流通，滿足居民改善居住條件的需要，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》及有關(guān)規(guī)定，1999年建設(shè)部出臺了《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》，規(guī)定已取得合法產(chǎn)權(quán)證書的房改房可以上市出售，但有下列八種情形之一的不得上市出售：
(一)以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補(bǔ)足房價款的;
(二)住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房價款及裝修費(fèi)用的;
(三)處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的;
(四)產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的;
(五)已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的;
