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公房上市門檻盼低
發(fā)布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:922 ℃

公房上市門檻盼低 公房上市門檻盼低

日前,北京市有關(guān)職能部門頒發(fā)文件,規(guī)定:按成本價購買的房改房上市出售,除在購買合同里和原產(chǎn)權(quán)單位有特殊約定的外,無須單位同意蓋章即可直接上市。

新文件頒發(fā)已半個月,記者走訪諸多交易市場,房改房上市場情況依然是波瀾不興。

上周五,在由“置業(yè)家園”組織的“京房置換模式”簽訂會上,一些職能部門領導及專家學者對此問題進行了深入的研討。

公房上市手續(xù)待簡

與會者普遍認為北京市已購公房上市的門檻還是有些高。這主要表現(xiàn)為手續(xù)、收益制度和評估三個方面。

已購公房上市仍面臨“頭已過,但肩膀未過”的情況。在北京市近100萬套已購公房中屬北京地方的近一半,即使在這半數(shù)的已購公房中,一部分與產(chǎn)權(quán)單位有協(xié)議。大部分出售者都面臨“產(chǎn)權(quán)單位優(yōu)先購買”和上市后誰交供暖費等具體規(guī)定的限制。據(jù)悉,北京市目前對“產(chǎn)權(quán)單位優(yōu)先購買權(quán)”的時間限制尚沒有具體解釋。

另據(jù)介紹,已購公房的供暖費是一筆不小的開支,一般由原產(chǎn)權(quán)單位支付,已購公房上市取消產(chǎn)權(quán)單位的公章,但如果不對供暖費由誰交等具體問題作出界定,上市仍然很難。這些手續(xù)問題是阻礙二級市場發(fā)展的因素。不算買方賣方要提供的有關(guān)證明、批復、確認、評估、登記制證等中間步驟,就是提出申請上市交易、辦理過戶、發(fā)證等手續(xù)也需要100個工作日。

收益制度盼望調(diào)整

稅費及交易收益制度也是百姓關(guān)注的問題。除向中介交納的代理費外,北京二手房交易過程中,大致涉及到以下幾種稅費:契稅、印花稅、土地出讓金、手續(xù)費等。其中土地出讓金是交易額的3%,契稅是2%。賣方還需按不同的百分比計算個人的交易收入。據(jù)了解,在稅費制度上,上海市采取了低稅費、低“門檻”辦法,取消了原先就很低的綜合稅,其中包括土地出讓金,契稅、印花稅、手續(xù)費三者共合交易額的0.88%,由買方賣方分別交納。

買賣雙方估價懸殊

評估體系尚未建立。房價的構(gòu)成及方式太多,造成買賣雙方心理上的差距。賣方對自家房子自估普遍過高,有的與新商品房價作參照,有的與附近曾發(fā)生過的高價作參照,有的與拆遷房價格作參照,總之其二手房價直逼新建商品房;而想買二手房的人卻把房改房想象得過于便宜。連當?shù)匦陆ㄉ唐贩康?0%都不到,其估價是以低于成本的重置價作為參照的。協(xié)調(diào)買方和賣方的中介,其評估體系也有待于完善。如何讓中介的評估價具有客觀性和權(quán)威性,還有很多事情要做。從上海等外地的經(jīng)驗看,舊房價格是同一地段的新建商品房價格的2/3,評估系統(tǒng)由人工評估和電腦評估共同組成,具體價格由評估系統(tǒng)作出的報告決定。如果買方不能接受,中介便將之購回,再售。使評估具備了嚴肅性。

是否推行代理制

會上,職能部門的一些負責人還對北京市二級市場的規(guī)范進行了討論,如何發(fā)揮中介的作用。據(jù)悉,截至上周,北京市房地產(chǎn)中介已有586家資質(zhì)證書。現(xiàn)行制度決定了這些中介只能替交易雙方作委托代理的工作,今后如何使這種代理制發(fā)揮到極致,正有待于進一步研究。一種思路是推行代理制,打破大而全的市場管理模式,實行市場專業(yè)化管理,使一些事務社會化,屆時,中介代理機構(gòu)可代行房地產(chǎn)交易部門的部分職能。

市場發(fā)展需要培育期

針對市場開放初期的冷清場面,有關(guān)職能部門的負責人專家認為,這是意料之中的事,相關(guān)政策不可能一步到位,它需要根據(jù)市場的情況逐步調(diào)整制定。而任何一個新興市場的發(fā)展都需經(jīng)過一個培育期,北京的二手房市場也是如此。隨著政策的不斷完善,交易市場的日益規(guī)范,北京的二手房市場也將興旺,并帶動一、三級市場的發(fā)展。

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