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    購買二手房流程中應(yīng)注意的問題
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:946 ℃

      由于二手房市場管理還不成形,法律規(guī)范滯后,在實(shí)務(wù)中,二手房交易過程中出現(xiàn)的問題實(shí)際比商品房買賣還多。下面就二手房交易從購買方的角度按照交易流程,分析實(shí)務(wù)中因該注意的問題,愿能給二手房消費(fèi)者們以法律指導(dǎo)和幫助。

      流程一:房源搜索

      房源搜索是購買二手房的第一步。這一步主要是通過朋友介紹、媒體廣告資源和經(jīng)紀(jì)公司或中介機(jī)構(gòu)三大途徑完成的。

      要注意的問題:

      1、朋友介紹房源的,很容易孳生依賴和過份信任,以致于易于在整個(gè)交易過程中放松警惕,甚至無書面協(xié)議或現(xiàn)金收條等證據(jù)留下,留下的只有麻煩。

      2、通過報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)媒體等廣告資源、更多的是網(wǎng)絡(luò)自發(fā)信息尋找房源的,由于廣告內(nèi)容非常混雜,務(wù)必認(rèn)真識別相關(guān)信息的真實(shí)性,可以先查清信息來源的個(gè)人身份或中介資質(zhì),謹(jǐn)防受騙。

      3、委托經(jīng)紀(jì)公司或中介機(jī)構(gòu)代理購買的確省時(shí)、省力、安全,能在較短的時(shí)間內(nèi)尋找到合適的房源。但您必須提前對經(jīng)紀(jì)公司的資信情況進(jìn)行審查,并簽訂好能控制代理機(jī)構(gòu)的委托合同,對代理費(fèi)用要約定清楚,特別要注意定金的約定,因?yàn)橛泻芏噘彿咳朔从常繘]買成,定金卻難以收回,還有很多代理公司在約定費(fèi)用之外隨意亂收費(fèi),購房人苦不堪言。

      流程二:實(shí)地看房

      選擇好目標(biāo)房源后,需要親自到現(xiàn)場對房子的戶型、結(jié)構(gòu)、面積、大概位置、小區(qū)環(huán)境等結(jié)合承受能力作實(shí)地考察,并且一定要與產(chǎn)權(quán)所有人親自面談,初步了解房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì),對已裝修的房屋,要查看水、電、天然氣、暖氣等設(shè)施是否能夠正常使用,房屋有無明顯質(zhì)量問題等。中介機(jī)構(gòu)一般在合同簽訂前是不讓雙方直接接觸的,更要謹(jǐn)防中介欺詐。

      流程三:背景調(diào)查

      這一步至關(guān)重要,但在網(wǎng)上流行的二手房交易流程中卻沒有這一步,這是在決定購買還是不買的重要依據(jù),是合同簽訂前的必備程序,如果自己無法完成,可以聘請律師輔助您作背景調(diào)查。背景調(diào)查的內(nèi)容為:

      1、在房管行政部門調(diào)查相關(guān)房屋的產(chǎn)權(quán),查明該房屋產(chǎn)權(quán)是否有瑕疵,兩證是否齊全,有無抵押等情況。如果有抵押,可能該房屋會因償債而被強(qiáng)制執(zhí)行,您購買的房屋可能被轉(zhuǎn)移給第三人。謹(jǐn)防假證和房產(chǎn)材料。

      2、落實(shí)好房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì),是否已具備上市交易條件。由于各類房屋因性質(zhì)不同,交易的條件也會各不一樣。有的單位福利分房,原合同規(guī)定不得對外轉(zhuǎn)讓,或者補(bǔ)齊單位差價(jià)款后方能轉(zhuǎn)讓;有的是相應(yīng)行政法規(guī)直接規(guī)定交易條件,所以,還要咨詢專業(yè)人員或律師,弄清楚您所欲購買的房屋的交易法律限制,和辦理過戶可能繳納的各種稅費(fèi)。

      3、落實(shí)好房屋共有情況,以及出賣人的權(quán)限,有無其它共有人書面售房同意書或授權(quán)委托書,不然,待您房款交出去以后,其他共有人請求法院確認(rèn)買賣合同無效,那就風(fēng)險(xiǎn)太大了。

      4、房屋土地使用權(quán)證確定的土地使用年限也是要注意查看的內(nèi)容,不然您以同樣的價(jià)格購買少于別人所購買房屋土地使用權(quán)20年的房屋,您瞧多虧呀。

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